Им бы что-нибудь попроще…

Правительство подготовило очередные поправки в законодательство, которые коснутся управления многоэтажками. Но, видимо, забыло об этом рассказать, сместив фокус внимания общественности на очередников, нуждающихся в жилье.

За четыре года в закон о жилищных отношениях (принятый, кстати, еще в старом (!) Казахстане) поправки вносят уже третий раз (и уже в Казахстане как бы новом) - и все равно никак не могут навести порядок в вопросах управления многоэтажками. Любопытно, что нынешние поправки впихнули в законопроект по реформированию жилищной политики, который представил в мажилисе министр промышленности и строительства Канат ШАРЛАПАЕВ, который про очередь на жилье и который уже одобрили депутаты в первом чтении (см. “Кто тут крайний?”, “Время” от 12.12.2023 г.). И никто довески эти не заметил. Мы изучили предложения министерства.

Один управляет, другой - исполняет

В закон о жилищных отношениях предложили добавить новое определение: “орган управления объектом кондоминиума”. Зачем понадобилась такая конкретизация?

Дело в том, что в Кодексе об административных правонарушениях есть статья 320, согласно которой за нарушение сроков представления ежемесячного и годового отчетов по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома предус­мотрена ответственность. И распространяется она на управляющего МЖД, управляющую компанию и орган управления объектом кондоминиума.

Так кто же им является, этим органом, кого в итоге тоже могут оштрафовать? Оказывается, в действующем законе органом управления объектом кондоминиума значится… совет дома! И это не раз вызывало споры и разные толкования: кто же управляет, кто - исполняет, а кто - контролирует?

В реальности происходит примерно такая история. На общем собрании жители или совет дома (если ему делегированы соответствующие полномочия) принимают решение, к примеру, обновить кровлю дома. По закону ОСИ (КСК) или доверенное лицо ПТ (напомню, что эта аббревиатура означает простое товарищество) дома должны исполнить это решение: привлечь бригаду, обеспечить доступ рабочим на крышу, проконтролировать работу. А он ничего этого не сделал (кстати, по закону такой начальник вправе получать минимальную зарплату, тогда как члены совета дома - только вознаграждение, и то по желанию собственников помещений МЖД).

Через какое-то время собственники квартир вполне законно требуют отчета: куда ушли деньги, почему кровля не отремонтирована? Ответа нет. Тогда жители обращаются с жалобой в жилищную инспекцию, она - в суд, и в итоге штрафуют совет дома, а не исполнителя решения. Во всяком случае совет может запросто оказаться крайним.

И вот теперь на законотворцев снизошло озарение - хотят внести ясность и разграничить ответственность: совет дома - это коллегиальный орган, который принимает совместные решения по управлению домом, а орган управления объектом кондоминиума - это физическое или юридическое лицо, выполняющее исполнительские функции. Другими словами, есть парламент - совет дома и есть правительство, которым может выступать ОСИ, КСК, доверенное лицо ПТ, управляющий МЖД или управляющая компания - у кого как.

О голосовании онлайн

Согласно действующему закону о жилищных отношениях общее собрание собственников квартир МЖД можно провести не только явочным порядком, но и онлайн - хоть в WhatsАpp, хоть в ZOOM. Однако голосование по поводу принятия определенного решения должно проходить только в рамках “информационных систем в области жилищно-коммунального хозяйства”. То есть на специальных платформах, сайтах и в приложениях для голосования. При этом непременно требуется электронная цифровая подпись (ЭЦП) для идентификации личности.

Так вот, предлагается упростить этот онлайн-процесс - расширить возможности электронного голосования. Оно может проходить посредством не только объектов информатизации, но и “видео-конференц-связи, и абонентского устройства сотовой связи, и с использованием иных способов, не запрещенных законодательством”. Но при этом все равно требуется “обязательная идентификация собственника квартиры, нежилого помещения”, которой может стать отпечаток пальца на смартфоне.

Письменный опрос

Сейчас поквартирный письменный опрос проводят только после того, как явочное собрание во дворе дома не набрало кворума. А кворума не бывает почти всегда. Получается, люди теряют время.

В законопроекте предлагается дать возможность жителям многоэтажки сразу провести письменный опрос, минуя собрание явочного порядка.

Поправка выглядит так: “Собрание проводится не реже одного раза в год. Собрание созывается или письменный опрос назначается по инициативе совета дома, председателя объединения собственников имущества, доверенного лица простого товарищества либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции”.

Кроме того, предлагают увеличить срок проведения письменного опроса с одного месяца до двух.

“Практика проведения письменных опросов показывает недостаточность данного промежутка времени (один месяц. - Е. Т.) ввиду того, что процесс сбора подписей собственников квартир, нежилых помещений является трудоемким и затяжным. Особенно это касается МЖД с большим количеством квартир, 200 и более”, - сказано в законопроекте.

ПТ: куда ещё?..

Изначально жилищная реформа предполагала только одну форму управления домами, альтернативную КСК, - ОСИ. Однако во время обсуждения в рабочей группе в парламенте ряд экспертов, можно сказать, продавили под красивой вывеской “предоставить казахстанцам право выбора” альтернативную - теперь уже ОСИ - форму, причем не требующую юридической регистрации, - простое товарищество.

Сегодня мало у кого остались сомнения, что сделано это было неспроста - так свои интересы остаться на плаву, то есть сохранить за собой лакомый кусок пирога, пролоббировали топ-менеджеры крупных КСК, ведь эти кооперативы должны были уйти в небытие (но в итоге, как всем известно, остались на плаву).

Результат не заставил себя долго ждать: статистика показала, что ПТ в регионах страны создали в два, а то и в три раза больше, чем ОСИ. И руководители управлений жилинспекций, и представители профильного министерства объясняли этот “успех” так: все созданные простые товарищества остаются в составе КСК. То есть на собраниях в условиях инертности и абсолютного равнодушия большинства жильцы многоэтажки принимают фактически навязанное им решение избрать формой управления простое товарищество (вместо ОСИ) и при этом войти... в состав прежнего многодомного КСК.

Так уж вышло, что по закону доверенное лицо ПТ, выбранное из собственников квартир, нежилых помещений, действует на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений.

Многие эксперты критиковали такой институт управления, главным аргументом выступала его непрозрачность и возможность манипулировать мнениями, голосами собственников помещений. Противники, в частности, задавались вопросом: как же председатели КСК, против которых зачастую и ополчались жители многоэтажек, умудряются собирать 100 процентов подписей для договора о простом товариществе, да еще и получить доверенности?

- Я уверен, что 90 процентов жителей домов, где создали простые товарищества, даже не подозревают, что их передали тому же председателю КСК, только уже в другой форме. Я считаю все это просто бутафорией, - делился на страницах нашей газеты своим мнением председатель алматинского городского филиала РОО “Общественный защитник” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ.

С другой стороны, он указывал на уязвимость ПТ как формы управления.

- Допустим, появляется человек, который вдруг решил не оплачивать расходы на содержание жилья. Доверенное лицо ПТ обязано взыскать с него эти деньги. А если в результате этого конфликта задолжник решит отозвать свою доверенность у управленца, то все, полномочий у доверенного лица больше нет! Или такая ситуа­ция: доверенное лицо ПТ делает замечание собственнику, что тот оставляет мусор в подъезде. Вот вам еще один повод поругаться и отозвать доверенность, - приводил примеры из жизни эксперт.

На законотворцев эта критика подействовала, но, похоже, однобоко. Они хотят упростить жизнь доверенного лица ПТ - упразднить обязательный пункт о письменной доверенности, выдаваемой ему всеми собственниками квартир, нежилых помещений. Вместо этого предлагают управлять многоэтажкой на основании лишь договора о совместной деятельности с приложением протокола собрания.

Кроме того, доверенным лицом ПТ скоро может стать не только владелец квартиры или нежилого помещения, но и один из членов его семьи, если он постоянно проживает в этом многоквартирном доме и зарегистрирован по месту жительства.

ВМЕСТО P.S. К чему приведут такие поправки и упрощения? Пока неизвестно. Ясно другое: власти так и не смогли заставить жителей многоэтажек отказаться от КСК и загнать всех в ОСИ или ПТ, обвиняя их в безынициативности. Причем в мае этого года ввели некие ограничения-послабления: если количество собственников квартир, нежилых помещений в МЖД не превышает 30, то можно создать ПТ, не заморачиваясь с ОСИ. Возникло огромное количество простых товариществ, которые никак не зарегистрированы и где никто не несет никакой ответственности. И власти по-прежнему умывают руки: пусть люди разбираются как-нибудь сами...

КСТАТИ

Будет вам проект!

Депутаты мажилиса Альберт РАУ и Екатерина СМЫШЛЯЕВА, помнится, обещали, что осенью будет представлен очередной судьбоносный законопроект на тему, как улучшить сферу управления многоэтажками. Но на дворе уже конец года, а про документ никто и не вспоминает. Почему?

Депутат Смышляева сообщила “Времени”, что законопроект уже есть, но, возможно, нуждается в доработке, а разговоры про будущий Жилищный кодекс, который якобы вберет в себя все аспекты жилищной политики государства, назвала “слухами”.

- Для разработки кодекса нужно сначала определиться с самой жилищной политикой в целом, - сказала парламентарий.

Мы договорились, что подробнее поговорим об этом в начале следующего года.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и Андрея ХАЛИНА, Алматы

Ссылки по теме:

“Как простое может быть сложным”, “Время” от 19.5.2022 г.

“Придётся считать заново”, “Время” от 1.2.2023 г.

“Что подписано, то необратимо?”, “Время” от 28.3.2023 г.

“Сенсация, которая ещё впереди, или Как сегодняшний фейк станет завтрашней реальностью”, “Время” от 13.5.2023 г.

“Про паразитов и формы реформы”, “Время” от 27.5.2023 г.

“Жить и не тужить”, “Время” от 29.6.2023 г.

“Депутаты молчат, эксперты спорят”, “Время” от 8.12.2023 г.