Придётся считать заново

Сенату, в отсутствие мажилиса выполняющему все парламентские функции, вскоре предстоит рассмотреть законопроект с пакетом поправок в жилищное законодательство. И очень-преочень любопытно, будет ли документ принят в том виде, в котором его незадолго до роспуска одобрил мажилис. И вот почему.

На прошлой неделе Минис­терство индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) бодро отрапортовало: 45 148 многоквартирных жилых домов (97,1 процента) уже перешли на новые формы управления - объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). “На сегодняшний день осталось обеспечить переход 1366 МЖД (2,9 процента) в трех регионах республики”, - сообщила пресс-служба министерства, правда, не уточнила, в каких именно регионах. Но не это главное.

Казалось бы, красноречивая статистика: реформа почти завершена! Тем более сроки ее уже неоднократно продлевали, потому что переход от КСК к ОСИ или ПТ шел крайне вяло. Изначально реформа предполагала две значимые даты: до 1 января 2021 года собственники квартир должны были определиться с формой управления, а до 1 июля 2022-го - окончательно перейти на нее. То есть КСК и старые формы управления должны кануть в Лету. Но про первую дату благополучно забыли, а вторую перенесли ровно на год.

Примечательно, что в том недавнем сообщении МИИР нет разбивки по формам управления многоэтажками - не сказано, сколько домов зарегистрировали ОСИ, а сколько создали ПТ. Подозреваю, что это не случайно.

Дело в том, что в МЖД простых товариществ создано в разы больше, чем объединений собственников имущества. В частности, по данным сайта АО “Казахстанский центр развития и модернизации жилищно-коммунального хозяйства”, в стране 34 355 ПТ и только 4925 ОСИ (всего 39 280 новых форм управления). Сравнивая эти цифры с миировскими, нетрудно установить, что “Казцентр ЖКХ” давно не обновлял данные (хотя, замечу, это подведомственная министерству структура). Но даже по устаревшей статистике видна пропасть между количеством ПТ и ОСИ.

Почему простое товарищество популярно, давно всем понятно: так проще, поскольку ПТ, в отличие от ОСИ, не нужно создавать в форме юридического лица со всеми из него вытекающими заморочками для жильцов.

- Все созданные простые товарищества остаются в составе КСК. То есть на собраниях многие жители принимают решение остаться в составе КСК, но закон-то обязывает выбрать одну из двух форм управления: ОСИ или ПТ. И поэтому люди создают ПТ и заключают договор с КСК на управление домом, - открыто признал еще три года назад руководитель отдела жилищной инспекции и модернизации жилья управления жилищной политики Алматы Жандос КАЙЫР­ХАНОВ.

А тут в принятом мажилисом законопроекте депутаты вводят ограничения в создании форм управления МЖД в зависимости от количества в доме квартир и их собственников. Более того, предлагается утвердить третью форму управления (помимо ОСИ и ПТ - НПУ, что означает непосредственное совместное управление).

Статья 42 “Формы управления кондоминиума” законопроекта так и гласит:

“Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума:

1) объединение собственников имущества (ОСИ);

2) простое товарищество (ПТ) многоквартирного жилого дома, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает тридцати;

3) непосредственное совместное управление (НСУ) всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати”.

И тут возникает, на мой взгляд, резонный и принципиально важный вопрос: все же речь идет о количестве собственников или количестве самих квартир? Ведь у одного собственника может быть несколько квартир в одном доме (я уже не говорю о новых комплексах, в которых застройщики могут быть владельцами доброй половины квартир). И вполне может так получиться, что в доме 33 квартиры, а собственников - 29. Что прикажете создавать для управления этой многоэтажкой - ОСИ или ПТ?

В МИИР утверждают, что речь идет именно о количестве квартир. И теперь интересно, как эта коллизия разрешится в сенате.

Если сенаторы внесут соответствующую поправку в проект и уже принятый закон подпишет президент, то после его вступления в силу все многоэтажки, в которых более 30 квартир, вынуждены будут переходить на ОСИ, даже если ранее они выбрали форму ПТ.

А с учетом того, что будут введены новые нормы по градации форм управлений в МЖД (НСУ, ПТ и ОСИ), министерству, а вместе с ним и правительству придется пересматривать все показатели реформы. И не стоит забывать, что этим учетам будут предшествовать новые многочисленные собрания собственников жилья - с их эмоциями, вопросами кворума, подсчетами голосов.

В общем, полагаю, нас ждет занятная арифметика!

Раз уж мы говорим о выборе формы управления и ограничениях в связи с количеством квартир - такой вопрос: что будет с жителями многоэтажек, которые отказываются делать этот выбор? Согласно поправкам, которые предложили депутаты мажилиса, акиматы смогут назначать временные управляющие компании в те дома, жители которых не смог­ли договориться и не создали ни ОСИ, ни ПТ, ни НСУ (а дом не должен оставаться бесхозным, иначе аварий в нем не избежать - это аксиома). К чему приведет такая практика?

Этот вопрос мы адресовали во время вебинара Аркадию РУБЦОВУ, председателю комитета по жилищной реформе и развитию отношений субъектов рынка в сфере жилищно-коммунального хозяйства (не путать эту частную компанию, созданную при Национальной ассоциации кооперативов и других форм экономических сообществ, с госорганом).

- По закону должны разработать правила, которые будут определять механизм и назначение временных управляющих компаний. Мы попытаемся сделать все возможное, чтобы эти правила были прозрачными, выполнимыми и чтобы целью этих правил стал не захват рынка со стороны государства, а создание условий, - ответил эксперт. - Мне бы не хотелось, чтобы управляющие компании получали в конечном итоге финансирование от государства на содержание наиболее, скажем так, профессиональных иждивенцев - собственников квартир, которые будут говорить: “Нами управляет государство, мы вообще ничего делать не будем!”

- В том, что государству передают такие полномочия, я вижу угрозу, - продолжает эксперт. - Появится категория людей, которым будет абсолютно все по барабану. Вот когда нет этого спасательного жилета в виде государства, которое должно что-то предпринять, то собственник квартиры поневоле становится инициативным, берет на себя ответственность за все происходящее в его доме. А при таком подходе (при назначении сверху временного управляющего. - Е. Т.) ему подстилают соломку.

Мы обязательно проследим, чем же в итоге закончится законодательное оформление жилищной реформы.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы