Что подписано, то необратимо?

Для такого жилья, а оно в стране исчисляется, между прочим, 10 тысячами строений, ввели новую форму - непосредственное совместное управление (НСУ). Причем такая форма уже была в законе до всей этой жилищной реформы. Правда, в старой редакции было ограничение до 20 квартир, теперь - до 16.

На эту тему говорили эксперты на днях в столичной Службе центральных коммуникаций. Заседание так и называлось: “Концептуальные поправки в закон “О жилищных отношениях”. Переход на новые формы управления МЖД (НСУ, ПТ, ОСИ)”. Главным спикером выступал Маргулан АБДЫКАРИМОВ, управляющий директор АО “Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства” (для краткости - “Казцентр ЖКХ”). Он добросовестно прочитал заранее заготовленную информацию, составленную протокольным языком:

- Ввиду малого количества квартир и дополнительных затрат создание объединения собственников имущества или простого товарищества в данных (мало­квартирных. - Е. Т.) МЖД показало свою нецелесообразность. В этой связи предлагается дополнительно принять новую форму управления - непосредственное совместное участие собственников. Такая норма уже была в законе о жилищных отношениях до 2019 года. В старой редакции количество квартир было до 20.

Было ощущение, что спикер читает по бумажке информацию, сформулированную... еще во время обсуждения поправок в указанный закон. Ведь как можно сейчас предлагать новую форму управления, когда изменения и дополнения уже обсудили и безоговорочно приняли депутаты обеих палат парламента, а президент их уже подписал? Что там предлагать, когда уже все решено? Кстати, закон с пакетом поправок глава государства подписал 15 марта. Он вступит в силу по истечении 60 дней после его первого официального опубликования. Вот ориентир: в официальной прессе документ был опубликован 16 марта.

Кстати, в законодательство о жилье внесли 160 поправок. Помимо закона о жилищных отношениях поправки затронули и закон о нотариате, и о местном гос­управлении и самоуправлении, и даже о статусе полиции. В общей сложности 9 законов.

Обратимся к основным новеллам поправок. Введены следующие критерии по созданию собственниками квартир новых форм управления в своем МЖД: НСУ (если количество квартир в доме не превышает 16), ПТ (если количество квартир не больше 30) и ОСИ (здесь ограничений нет). Получается, ОСИ можно создавать и в малоквартирных домах, и в МЖД до 30 и более квартир, что и подтвердил Абдыкаримов:

- Необходимо отметить, что собственники квартир и нежилых помещений в малоквартирных жилых домах, то есть с количеством квартир до 16, свободны в выборе формы управления. В случае согласия жильцов и проведения собрания жильцы могут выбрать в таких домах и простое товарищество, и объединение собственников имущества!

Существенный нюанс: НСУ может работать без открытия счетов в банках второго уровня.

Но не это главное, на наш взгляд. Оказывается, для многоэтажек, в которых более 30 квартир и которые ранее выбрали ПТ как форму управления, установлен переходный период на срок до двух лет, чтобы они “переформатировались” в ОСИ. А все дома с 30 и более квартирами, которые еще не перешли на новые формы управления, то есть “сидят” в КСК, после вступления в силу обновленного законодательства о жилищных отношениях обязаны зарегистрировать ОСИ... тоже в течение двух лет? У меня, увы, сейчас нет ответа на этот вопрос - об этом на экспертной встрече никто не говорил. Пока могу лишь напомнить: год назад была принята норма, точнее - отсрочка окончательного перехода от КСК к ОСИ или ПТ до 1 июля 2023 года.

Кстати, реформаторы смирились с аксиомой “сколько людей - столько мнений” и решили наделить жилищную инспекцию правом назначать временные управляющие компании на срок до одного года в домах, где жильцы не сумели договориться о выборе формы управления. А застройщикам дали возможность привлекать в свои новостройки управляющие компании на срок до шести месяцев до создания в доме ОСИ или ПТ. Эти временные меры предусмотрены для того, чтобы МЖД или ЖК не остались без управления и содержания, особенно это актуально в преддверии зимы. С этим аргументом, конечно, трудно поспорить.

Еще одно новшество: кворум собрания собственников помещений по финансовым вопросам уменьшили до простого большинства (51 процент) голосов, тогда как ранее все решения по денежным делам были правомочны при голосовании за них не менее двух третей от общего количества хозяев дома. То есть если раньше в 100-квартирном доме 67 владельцев жилья должны были проголосовать “за” по любому финансовому вопросу, чтобы он был решен, то теперь достаточно 51 голоса.

Идем далее. Срок проведения письменного опроса увеличили с одного месяца до двух. Практика показала, что инициаторы опросов в многоквартирных жилых комплексах просто физически не успевают обойти все квартиры за 30 дней.

Смягчили и другие требования. Теперь жители одного подъезда, а не целого дома вправе принимать решение по замене или ремонту лифта в своем подъезде. Для этого нужно согласие двух третей собственников квартир этого подъезда.

Еще одна важная деталь, на которую обратил внимание управляющий директор АО “Казцентр ЖКХ”, - это регистрация кондоминиума. Оказывается, на сегодняшний день в стране зарегистрировано лишь около 50 процентов объектов кондоминиумов от общего количества МЖД.

- Соответственно, из-за пассивности жителей и в целях упрощенной регистрации (кондоминиума. - Е. Т.) предоставили возможность инициировать эту процедуру местным исполнительным органам, - сообщил Абдыкаримов. - Следует отметить, что имеются факты регистрации объекта кондоминиума без земельного участка под домом. В связи с этим законодательно закрепили за застройщиком обязанность по передаче земельного участка в состав общего имущества при регистрации объекта кондоминиума, а также передаче наружных сетей в коммунальную собственность.

Правда, осталось непонятным: а под уже построенными и давно заселенными домами земельный участок по каким правилам будет оформляться в кондоминиум и будет ли оформляться вообще?

Ну а теперь обратимся к самой спорной новелле. Сенаторы при рассмотрении законопроекта уравняли в правах владельца квартиры и владельца автопарковочного места и кладовки. То есть паркоместа и кладовки получили статус отдельного недвижимого имущества. Тогда председатели многих ОСИ - и в Астане, и в Алматы - обеспокоились: теперь диктовать условия и устанавливать тарифы в жилом комплексе будут застройщики, даже не проживающие в нем, потому что им единолично могут принадлежать 200 или 500 паркомест.

- Я считаю, что парковочное место и кладовая - это часть объекта кондоминиума. То есть нельзя разделять их от общего имущества дома. Когда мы покупаем квартиру, то приобретаем и общедомовое имущество, в том числе и право на крышу, на подвал, на парковочное место и кладовые, - поделился своим мнением председатель одного ОСИ Еркебулан МЫНЖАСАРОВ, сидевший за одним столом со спикерами. - Руководство страны должно обратить внимание на реализацию этого закона, потому что как в регионах, так и в столице идет тревожная тенденция: во время создания ОСИ жители сталкиваются с отчуждением общего имущества. То есть собственникам квартир передали право управлять своими домами, но отчуждение общего имущества, то есть технических этажей, кладовых, подвала, земельных участков, случилось до них. Необходимо комплексно подойти к этой работе и обратно вернуть собственникам все их законное общее имущество, чтобы была полноценная реформа.

- Проектировщик на этапе проектирования сразу определяет объекты общего имущества, - ответил Маргулан Абдыкаримов. - В законе это закрепили, сейчас это нужно “посадить” и в правила разработки проектно-сметной документации. Возможно, это должно быть отдельным разделом - перечень объектов общего имущества, которые не должны подлежать продаже третьим лицам. То есть если в проектно-сметной документации будет все закреплено и перечень будет явный и точный, то застройщики потом не должны продавать эти объекты общего имущества.

В настоящее время есть положительные моменты: когда идет продажа техэтажей и тепловых пунктов, на практике уже есть судебные решения, когда ОСИ при подаче искового заявления добиваются правды в этой части, - продолжил он. - Поэтому мы готовы оказать информационно-методологическую помощь ОСИ и даже участвовать как третье лицо в судах для разъяснения тех норм в судах, которые вызывают спорные вопросы.

Вы что-нибудь поняли, читатель? Я, признаться, нет. Один говорит про Фому, другой - про Ерему… В таком случае о какой “информационно-методологической помощи” может идти речь?

К слову, это далеко не все поправки, которые коснутся жильцов многоэтажек. Подробнее о других мы расскажем в следующих номерах газеты. И постараемся вернуться к вопросам, поставленным в этом материале.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы