Жить и не тужить

Признаться, я, как, наверное, и многие другие, уже было отчаялся ждать, что жилкомхозовская реформа обретет какой-то принципиально новый оборот. Но прошедший год назад республиканский референдум по поправкам в Конституцию, заложивший основы обновления гражданского общества, последующие выступления президента Касым-Жомарта ТОКАЕВА о неизменности этого курса и, наконец, его жесткая критика проводимой жилищной реформы убедили меня в том, что изменения обязательно будут!

В своих материалах, опубликованных во "Времени", к слову, еще в период Старого Казахстана, я не раз поднимал вопросы жилищно-бытового хозяйства - эта тема зацепила меня не только как журналиста и жителя одной из алматинских многоэтажек, но и как гражданина, который хочет жить, как и каждый казахстанец, в современном цивилизованном обществе. В предлагаемом материале я решил еще раз выразить свое мнение, собрав воедино все предыдущие соображения на этот счет. Моя точка зрения не изменилась.

Надеюсь, все согласны, что механизм - да и в целом институт - управления многоквартирными жилыми домами (МЖД) должен быть, насколько это возможно, максимально эффективен, прост, понятен и прозрачен для подавляющего большинства собственников помещений как с точки зрения оказания сервисных услуг жильцам МЖД, так и с точки зрения обратной информационной связи.

“Для подавляющего большинства” - это значит практически для каждого владельца квартиры. То есть нужно исходить из интересов гражданина, ведь его благополучие - цель реформы.

Что значит “эффективный механизм”? Это значит, если в доме случилась какая-то коммунальная авария (замыкание электропроводки, прорыв водопровода, поломка канализации и т. д.), соответствующие службы сервиса (по линии “электрик - сантехник - дворник”) должны после получения сигнала беды быть на месте ЧП в течение 10-15 минут, а не через час, когда уже зальет водой либо фекалиями половину квартир, а то и весь подвал дома.

Что значит “прост и понятен”? Это когда даже самый далекий от большой политики и вопросов госуправления собственник помещения, включая пенсионера со стажем, знает и понимает, куда и к кому именно нужно звонить/обращаться, кто конкретно ведает вопросами его дома.

Прозрачен? Нужно сделать так, чтобы владелец квартиры мог в любой момент узнать, на что, сколько и когда потрачены сдаваемые им взносы на содержание дома, кто из соседей является злостным неплательщиком (долги, предположим, превышают плату за шесть месяцев и более). То есть это тот самый чувствительный финансовый вопрос, когда сегодня многие люди не знают, на что расходуются деньги, и потому отказываются платить.

Но в этом же блоке о прозрачности речь не только о финансах. Это и информирование жильцов МЖД о событиях и новостях дома, а то и всего ЖК или микрорайона в целом, ну, например: когда нач­нут обрезку деревьев во дворе, почему затягивается дезинфекция в подвале, кто теперь арендует коммерческие помещения на первом этаже, когда отремонтируют качели на детской площадке, из-за чего не работает шлагбаум, почему в холода отопление едва-едва... Подобных вопросов, как вы понимаете, может быть уйма.

Так ли работает сегодня жилкомхозовская система? Наверняка этим могут похвастать лишь единицы. Причем только те, где домом или блоком домов управляет подготовленный, порядочный и ответственный человек. Пробился в это кресло популист, хапуга или даже просто обычный пенсионер (“потому что больше некому”), который ничего не смыслит в управлении, но ему хочется “порулить”, чем-то заняться на досуге, - будет “как получится”, на усмотрение и волеизъявление его, управдома.

В большинстве своем управленческо-жилкомхозовская система страшно скрипит, потому что рыхлая, аморфная, с размытой между многочисленными звеньями ответственностью: собрание - совет дома - ОСИ/ПТ/НСУ - управляющая компания - сервисная компания... (так и хочется продолжить классическое “а здесь рыбу заворачивали”). Причем с несколькими вариа­циями: не хотите отказываться от КСК - пусть остается; вам в лом часто собираться на собрания - делегируйте все вопросы и полномочия совету дома; не желаете привлекать управляющую компанию (например, в целях экономии финресурсов) - повесьте ее функции на руководство ОСИ/ПТ/НСУ; слишком жирно будет иметь на договоре сервисную компанию (это где сантехники-электрики)… а без них не обойтись, разве что если в вашем доме есть свои умельцы, но и им же нужно платить за работу.

При всем этом ОСИ или ПТ должно быть сформировано в каждом отдельном доме, и на каждый МЖД полагается открыть два банковских счета - на текущие расходы и на капремонт. Следовательно, в каждом ОСИ/ПТ должны вести бухгалтерию. НСУ (непосредственное совместное управление - если кто еще не в курсе) предусмотрели для компактно стоящих малоквартирных домов, но и там ведь должен быть бухучет. Но если хочется - их жильцы могут сформировать у себя ОСИ или ПТ.

А прежде всех этих тонкостей про ОСИ/ПТ/НСУ нужно собрание собрать, чтобы решить, какую форму управления избрать, и чтобы там был кворум. А если нет кворума, то нужно подписи собирать поквартирно… Ах да, еще и не забыть про пресловутый кондоминиум!..

Давайте честно: будет ли во всем этом винегрете копаться-разбираться каждый собственник? Да “ни в жисть!” А почему каждый? Да потому что на него ведь ориентировались отцы-реформаторы, повара этой каши! Хотели поднять сознательность, ответственность жителей многоэтажек, даже рассматривали весь этот институт ЖКХ & МЖД чуть ли не как первичный или один из ключевых элементов местного самоуправления!

Но всем известна аксиома, что политикой активно интересуются, разбираются лишь плюс-минус около 10 процентов населения (естественно, это за рамками чрезвычайных и экстренных случаев, как то: общенациональный митинг, мятеж, бунт и т. д., в которых участвуют толпы людей). Примерно такое же, как показывает практика, отношение людей и к сфере ЖКХ.

Ну вот скажите, зачем мне, не сведущему в делах ЖКХ, влезать в жилкомхозовские вопросы и проблемы? Я работаю по своему профилю с утра до вечера, плачу вместе со своим работодателем налоги, содержу семью, воспитываю детей. Вот мой вклад в развитие государства и общества. И так живет подавляющее большинство обитателей многоэтажек и ЖК. Каждый, считаю, должен заниматься своим делом и своими прямыми обязанностями: врач - лечить, педагог - учить, полицейский - блюсти общественный порядок, дворник - мести улицы и т. д.

И многоквартирным жилкомхозом тоже должны управлять профессионалы при системном участии государства в этой сфере. Поэтому считаю, что все МЖД нужно распределить - назовем их так, пока чисто условно - по жилищно-эксплуатационным микроучасткам (ЖЭМУ). Другими словами, прикрепить дома к этим ЖЭМУ (как в нашей медицине прикрепляют население к поликлиникам). С обязательным учетом трех условий: 

1) компактного расположения домов с общими инфраструктурой и коммуникациями;

2) самоокупаемости ЖЭМУ, основанной на расчете приемлемых тарифов для владельцев квартир за содержание жилья; 

3) государственно-частного партнерства (ГЧП), потому что определять, “нарезАть” такие участки следует при непосредственном участии госорганов.

Жильцы многоэтажек платят взносы на содержание домов - руководство и персонал ЖЭМУ обеспечивают сервис и комфорт. В один такой участок могут войти один крупный ЖК, или, допустим, три больших МЖД, либо, например, 10-12 двух-, трехэтажек, но все - в шаговой доступности от конторы своего микроучастка, например в радиусе не более 500-700 метров. Произошло в доме какое-то ЧП (трубу прорвало, канализация засорилась, электричество пропало, лифт застрял с людьми и т. д.) - достаточно обратиться в свой ЖЭМУ, и его специалисты должны оперативно (!) среагировать на этот сигнал.

Причем территориально эти участки можно сформировать, нарезать так, чтобы в его границах были и высотки, и малоквартирные дома. Это позволит определить для всех собственников помещений оптимальные ставки целевых взносов и централизованно на профессиональном уровне вести бухгалтерию, а не заниматься самодеятельностью в рамках ПТ или НСУ.

Если есть целесообразность, несколько ЖЭМУ могут объединиться и создать управляющую компанию, допустим, с собственным автопарком для служебного пользования, мобильными группами специалистов, с аккумулированием финансовых ресурсов для экстренного решения крупных коммунальных проблем и даже аварий в отдельно взятом микрорайоне и т. д. Впрочем, это я далеко заглянул...

Профессионалов в эту сферу можно привлечь через институт ГЧП. Кроме того, что уполномоченные госорганы нарезают территории участков, они же через конкурсы-тендеры нанимают руководителей ЖЭМУ, имеющих знания и/или опыт в сфере управления, а те в свою очередь набирают весь остальной штат микроучастка. Достойная зарплата должна быть у всех, как на хорошем производстве. Во всяком случае, не минимальные 70 тысяч тенге…

Конечно же, в составе или правлении ЖЭМУ должны быть представители относящихся к нему домов. Сколько их будет от каждого МЖД - один или пять, можно решить в рабочем порядке. В принципе, такими полномочиями можно наделить совет дома.

Руководствоваться в содержании жилого фонда предлагаю обязательными к исполнению стандартами и нормативами. Необходим, считаю, некий свод правил. И тогда отпадут сами по себе за ненадобностью всякие собрания жильцов на предмет “а нужно или не нужно нам в подвале трубы менять?”. Положено менять через каждые 10 (15-20-25 - нужное подчеркнуть) лет - и точка. Или: каждая лестничная площадка в МЖД должна быть облицована плиткой, а каждый вход в подъезд обустроен пандусом. Ну и все в таком духе. Разумеется, на исключительно все случаи жизни таких правил не напасешься. И тем не менее.

Контролировать, причем достаточно жестко, деятельность ЖЭМУ и их руководителей, особенно в финансовом плане, полагаю, должны уполномоченные госорганы с привлечением, как все любят выражаться, широкой общественности: тут и маслихаты всех уровней, и ревкомиссии при них, и общественные советы, и жильцы-активисты.

“А как же принцип “каждому дому - свой счет в банке”?” - спросите вы. А зачем? Если дом не тянет собственную самоокупаемость или она выходит в непомерную сумму, потому что квартир в нем маловато, и жильцы отказываются платить такие деньги - да хоть двести счетов откройте на него, какой толк?

Другое дело, чтобы в ЖЭМУ обязательно вели финансовый учет взносов и долгов по каждому многоквартирному дому, по каждой квартире. И эта информация должна быть абсолютно доступной общественности, не говоря уже о собственниках жилья. Такая прозрачность будет залогом и обязательного контроля, и доверия жильцов.

Концентрация денег домов в ЖЭМУ позволит централизовать финресурсы, и тогда, возможно, не надо будет обращаться в комбанки за кредитами, чтобы починить, допустим, прохудившуюся в каком-то доме крышу или заменить обветшавшие общедомовые коммуникации. Все подобные работы можно будет планировать и проводить по очереди (за исключением, конечно, форс-мажоров).

Как такую прозрачность можно обеспечить? Посредством мощного интернет-портала или мобильного приложения наподобие eGov или сервисов крупнейших банков второго уровня. Создать такой ресурс, через который можно будет не только провести онлайн-собрание собственников помещений в конкретном МЖД, собрать голоса и подписи, но и ознакомить в любое время каждого владельца квартиры с планами и событиями “родного” ЖЭМУ, его отчетами о проделанной работе, о привлечении и расходах финансовых потоков, чтобы он был в курсе дел своего дома, своего лицевого счета по коммунальным платежам. Страна активно цифровизируется. И этот процесс, считаю, должен коснуться и жилищно-коммунального сектора. Неужели это нереально?

По форме предлагаемые мною ЖЭМУ, возможно, напоминают советские домо­управления. Но не по сути! В советское время власти полностью субсидировали коммунальную сферу, поскольку тарифы были заведомо убыточными. Поэтому-то сантехников жильцам многоэтажек в случае аварии было зачастую не дождаться - вспомните показательный во всех отношениях фильм “Афоня” с Леонидом Куравлевым в главной роли. В нашем же случае, напомню, первостепенное условие функционирования ЖЭМУ - самоокупаемость и самофинансирование, что в корне меняет подход к делу.

Ну и патернализм в наших широтах еще, думаю, долго будет актуален, хотим мы того или нет. Так сложилось исторически, что мы еще во многих вопросах на­деемся на государство. Логичнее, считаю, гармонично вписать разумный патернализм в наши реалии, менталитет и обстоятельства, а не искоренять его “против течения”.

А вот с иждивенчеством действительно надо бороться. Живешь в МЖД со всеми его благами цивилизации - будь добр, плати за услуги. Причем информация о злостных неплательщиках (скажем, у кого долг зашкаливает за полгода) должна быть в обязательном порядке доступна каждому соседу-квартировладельцу.

Кстати, в борьбе с должниками нам снова может помочь цифровизация и банковский прогресс. Нужно только, продумав соответствующий алгоритм, привязать к платежным банковским карточкам фиксированные (не зависящие от показаний счетчиков, а это вода и электричество) взносы на текущее содержание и капремонт много­этажек, платежи за другие комуслуги, например вывоз мусора. Такой опыт распространен во многих развитых странах, в когорту которых стремится наша республика. Почему обязательно через суды, нотариусов, через разборки?

Ну и, пожалуй, возможно, самый спорный и болезненный вопрос. Как быть с эффективно действующими в интересах жильцов формами управления - КСК, совет дома, ОСИ и т. д.? На мой взгляд, не стоит устраивать очередную революцию и ломать через колено. Пусть они работают. Но оставить за жителями таких домов неограниченное по времени право присоединиться к местному ЖЭМУ, ведь ситуация в их КСК/ОСИ может измениться, допустим, после смены руководства.

Вместе с тем я против ПТ и НСУ, даже если среди них есть успешные. Им по нынешнему закону, напомню, позволено функционировать без образования юридического лица, а это, на мой взгляд, непрозрачные формы управления прежде всего с финансовой точки зрения и всеми другими вытекающими отсюда последствиями.

И я с большим скепсисом отношусь к КСК, которые якобы успешно содержат несколько десятков, а то и добрую сотню (!) много­этажных домов (с 40 и более квартирами в каждом), да еще и расположенных далеко (более 1 км) друг от друга, с небольшим штатом “дочерней” сервисной компании (электрики-сантехники). Эта “успешность” - до первого одно­временного стечения аварийных ситуаций в курируемых домах.

А инициативные, ответственные люди нужны всегда и везде. Полагаю, что они могут и дальше приносить пользу, работать, например, в рамках совета дома, а те, кто с хорошим опытом и здоровыми амбициями, - иметь право войти в правление ЖЭМУ, в составы их ревизионных комиссий.

Участие государства в содержании многоквартирного жилого фонда, уверен, повысит управляемость в этой сфере, снизит уровень конфликтности среди жильцов и собственников квартир в МЖД.

В этой сфере должна властвовать ДИКТАТУРА ЗАКОНА, потому что это система жизнеобеспечения миллионов казахстанцев. Если на то пошло, это вопрос общественной безопасности. Поэтому, полагаю, все мало-мальски важные телодвижения в этой системе следует прописать в документе, в котором нужно максимально учесть необходимые нормы и возможные мины.

Да, наверное, придется не раз основательно попотеть законо- и нормотворцам над их формулировками. Но оно стоит того, ведь мы все очень сильно хотим жить в цивилизованном обществе, в Новом Казахстане, не тратить свое драгоценное здоровье и нер­вы на выяснение отношений в “коммунальном общаке”. Так почему бы об этом не позаботиться государству, положив конец “броуновскому движению”?

Наиль ИШМУХАМЕТОВ, фото Владимира ЗАИКИНА и Андрея ХАЛИНА, Алматы