Как простое может быть сложным

В Казахстане простых товариществ в многоквартирных жилых домах создано в 10 раз больше, чем объединений собственников имущества. Однако до самодостаточной работы дошли единицы из них. Они на своей шкуре испытали и поняли, что эта форма управления высотками нежизнеспособна и ее надо менять.

Объединение или товарищество?

Изначально жилищная реформа, призванная освободить собственников помещений в многоэтажках от недобросовестных КСК, предполагала только одну форму управления домами - ОСИ. Однако во время обсуждения законопроекта в рабочей группе в парламенте ряд экспертов продавил под красивой идеей “предоставить казахстанцам право выбора” альтернативную форму, не требующую юридической регистрации, - простое товарищество.

Сегодня мало у кого осталось сомнений, что сделано это было неспроста - так свои интересы остаться на плаву, то есть сохранить за собой лакомый кусок пирога под названием ЖКХ, пролоббировали ушлые топ-менеджеры крупных КСК.

- Все созданные простые товарищества остаются в составе КСК. То есть на собраниях многие жители принимают решение остаться в составе КСК, но закон обязывает выбрать одну из двух форм управления, и поэтому люди создают ПТ и заключают договор с КСК на управление домом, - на пальцах объяснил “популярность” ПТ еще в ноябре прошлого года руководитель отдела жилинспекции и модернизации жилья управления жилищной политики Алматы Жандос КАЙЫРХАНОВ.

Уже тогда в самом крупном городе страны ПТ было втрое больше, чем ОСИ. А согласно последним данным АО “Казах­станский центр развития и модернизации жилищно-коммунального хозяйства” (АО “Казцентр ЖКХ”), в стране уже создано 32 797 ПТ и только 3003 ОСИ! На новые формы управления в Казахстане должны перейти - напомним! - все 46 522 много­квартирных дома.

ОСИ выбирают немногие, самые бойкие, активные и принципиальные, готовые тратить в судах время и нервы. Почему? На этот вопрос вполне прозрачно ответил в интервью нашей газете в январе нынешнего года тогдашний председатель правления АО “Казцентр ЖКХ” Ербол ТОЛЕУОВ:

- В отличие от ОСИ не требуются подтверждающие документы, ведь ПТ не юридическое лицо.

Однако далеко не все так просто.

Опыт одного ПТ

Простое товарищество “Единство” стоит особняком в эпической реформе ЖКХ. Оно отличается от других тем, что не осталось при КСК, а пытается управлять домом самостоятельно. С нуля, без накопленных денег и пока без зарплат.

Когда-то под руководством Анатолия ЧЕСНОКОВА трудились 5 тысяч человек. У него богатый опыт по снабжению, торговле, сбыту. Сегодня Анатолий Петрович - пенсионер и все свободное время решил посвятить управлению много­этажкой, в которой живет. Так он стал председателем совета дома №26 в алматинском микрорайоне №2.

Испытав горький опыт разочарований от управления КСК, собственники квартир этой высотки решили уйти от недобросовестного кооператива, объединяющего, к слову, порядка 20 домов.

- Почему я выбрал простое товарищество? Хотел, чтобы каждый собственник квартиры принимал участие в делах дома. Или хотя бы был в курсе происходящего, - рассказывает Чесноков. - Ведь обычно как бывает? По закону за утверждение тарифа на содержание дома голосуют две трети жителей, а другая треть ничего не знает. Но если бы я знал, какие сложности нас ожидают, то выбрал бы ОСИ… - глубокомыс­ленно вздыхает собеседник.

Первые трудности поджидали еще на стадии оргвопросов. Чтобы обойти все 48 квартир дома для сбора 100 процентов подписей для заключения договора о ПТ, ушло аж восемь месяцев.

- В 10 квартирах живут арендаторы, и мы долго не могли застать самих владельцев. А в две квартиры даже пришлось заходить с участковыми полиции, потому что там отказывались давать данные владельцев квартир, - продолжает собеседник.

Точный год постройки дома жители не знают - КСК отказывается передавать им его документацию. Пытались вернуть жильцы и свои деньги - по их подсчетам, около 3 миллионов тенге, которые они сдавали на капремонт многоэтажки. Вновь пришлось обращаться в полицию. И тут выявились неприятные нюансы. Если доказать хищение на сумму до миллиона тенге, то управдому грозит лишение свободы до трех лет, если более миллиона - до семи лет. Однако полиция возбуждает дело о мошенничестве только на основании аудита от лицензированной компании. А стоит он от полумиллиона тенге! Жители провели свой аудит, но его не приняли в качестве доказательства.

- Тогда мы обратились с иском в суд. Требований было два: получить документы на дом и заставить КСК самому провести аудит денежных средств. Но пришлось отступить. Оказалось, что если в суд обращается простое товарищество, то госпошлина удерживается с каждого его участника в размере 0,5 МРП за каждое требование! - восклицает Чесноков. - Получается, нужно оплатить более 150 тысяч тенге только за то, чтобы иск приняли в производство. Но не все люди на это готовы.

О таком возможном повороте дел при создании ПТ собственников квартир, увы, никто не предупреждал. Ни документов, ни денег. Решили начать все с нуля. Отправились в банк, чтобы открыть, как положено по закону, два счета: текущий - на содержание дома и накопительный - на его капремонт. Однако ни в одном банке не знали, как открыть отдельные счета на ПТ в жилых домах. Для этого нужен БИН, а его присваивают исключительно юридическим лицам. Открывать счета на физическое лицо - руководителя ПТ (как правило, он и есть доверенное лицо товарищества) - тоже не вариант. Для этого нужны нотариально заверенные доверенности абсолютно от каждого собственника квартир. А если завтра после оформления этих доверенностей сменится руководитель (доверенное лицо) простого товарищества или с ним что-то случится? Опять восемь месяцев собирать подписи?

Совет дома нашел выход из законодательного тупика! Один из владельцев квартир оформил отдельное ИП и на него открыл два счета в банке, а ПТ “Единство” заключило договор с этим ИП на управление.

Теперь о тарифе на содержание жилья. В этой многоэтажке при КСК он составлял 20 тенге с квадратного метра в месяц. Казалось бы, довольно низкий. Но это только видимость, потому что остальные статьи расходов были вынесены за пределы этого тарифа: уборка двора - 12 тенге, дворник, освещение - 6 тенге, накопления на кап­ремонт - 20 тенге и т. д. Таким образом, в общей сложности около 100 тенге с “квад­рата”! Но деваться некуда - такие тарифы сохранили и при простом товариществе, а в будущем намерены даже повышать их. Содержать собственный дом стоит немалых денег.

Зарплату в ПТ “Единство” пока никому не назначили. Не до того было, еще успеется, считает руководитель совета дома, зато есть первые успехи управления:

- По программе модернизации нам отремонтировали трубы в подвале за 9 миллионов тенге. Было так. Пришли люди: мол, по программе модернизации у нас с вами договор (его заключал еще КСК), будем делать вам новые швы и опалубку. А зачем нам это все, когда подвал напоминает болото? Я настоял на том, чтобы вместо этих декоративных работ нам заменили трубы горячего и холодного водоснабжения, а также канализации. Но сначала пришлось скинуться всем по 1000 тенге, нанять рабочих и вывезти весь мусор из подвала, который копился там десятки лет. Если стоять на своем и контролировать весь процесс, то все получится!

Сегодня Анатолий Петрович ждет обе­щанных поправок в законодательство о том, что бывших управленцев будут штрафовать за отказ передавать документы на дома. Суммы штрафов в зависимости от того, кому их будут выписывать - физическому или юридическому лицу, будут ощутимые - от 100 до 1000 МРП (с апреля этого года 1 МРП составляет 3180 тенге).

ВМЕСТО P.S. Вице-премьер Ералы ТУГЖАНОВ, выступая в апреле в мажилисе с докладом о совершенствовании проводимой жилищной реформы, отметил, что Мин­индустрии и инфраструктурного развития планирует не только ввести ограничительные нормы по количеству участников при создании ПТ и ОСИ, но и предусмотреть возможность назначения жилищными инспекциями временных внешних управляющих при возникновении спорных вопросов между собственниками помещений в многоэтажках. Сколько же законов еще потребуется, чтобы довести до ума жилищную реформу?

Комментарии в тему

Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ, председатель алматинского городского филиала РОО “Союз защиты прав потребителей и предпринимателей “Общественный защитник”:

- Уязвимости института ПТ как органа управления много­квартирным домом на поверхности. Допустим, появляется человек, который вдруг решил не оплачивать расходы на содержание жилья. Доверенное лицо ПТ обязано взыскать с него эти деньги. А если в результате этого конфликта задолжник решит отозвать свою доверенность у управленца, то все - полномочий у доверенного лица больше нет!

Или такая ситуация. Доверенное лицо ПТ делает замечание собственнику, что тот оставляет мусор в подъезде. Вот вам еще один повод поругаться и отозвать доверенность.

Даже если мы решим вопрос с банками (по открытию счетов ПТ. - Е. Т.), то от бытовых конфликтов мы никого не застраху­ем. Такая форма управления, как ПТ, неустойчива, а значит, нежизнеспособна.

- Почему же тогда ПТ создают больше, чем ОСИ?

- Потому что местные власти так представляют: ПТ проще - не надо создавать юрлицо, как в случае с ОСИ. А многие граж­дане до сих пор вообще не в курсе, что из себя представляет жилищная реформа. Я уверен, что 90 процентов жителей домов, где создали ПТ, даже не подозревают, что их передали тому же председателю КСК, только уже в другой форме.

Как председатели умудряются собирать 100 процентов подписей для договора о простом товариществе, да еще и получить доверенности, уже вызывает вопросы. Я считаю все это просто бутафорией.

Сейчас идет работа над поправками в закон. В частности, предлагается уменьшить порог для утверждения тарифа с 2/3 голосов (это больше 70 процентов) до более половины (51 процент) из числа собственников квартир в доме.

Маргулан АБДЫКАРИМОВ, директор департамента регионального развития и методологии АО “Казцентр ЖКХ”:

- Допустим, жители высотки, где наряду с квартирами есть и коммерческие помещения, выберут в качестве формы управления ПТ. Получится микс из физических и юридических лиц. Это тупиковая ситуация, и прежде всего для налоговиков.

Мы готовим очередной пакет поправок в закон о жилищных отношениях. Изменения коснутся статьи 42 “форма управления объектом кондоминиума”. То есть мы введем градацию. В домах до восьми квартир вообще не будут создавать ни ОСИ, ни ПТ. Там будет так называемое непосредственное совместное управление (НСУ). В домах до 30 квартир можно создавать ПТ, а в домах, где больше квартир, должны быть только ОСИ. Причем простые товарищества можно будет создавать только в тех домах, где нет юрлиц, то есть коммерческих помещений.

Что касается банковских счетов, мы предлагали рассмотреть возможность присваивать БИН простым товариществам в многоквартирных домах. Но в процессе обсуждения появилась новая идея: регистрировать ИП, открывать на него банковские счета и заключать договор с простым товариществом на управление. Как и поступил Анатолий Чесноков.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Олега СПИВАКА, Алматы

Ссылки по теме в газете “Время”:

“Так как же нам обустроить КСК?” - от 21.10.2021 г.

“Управлять и кассой, и массой” - от 17.11.2021 г.

“Может, хватит самодеятельности?” - от 23.12.2021 г.

“Реформа: в чем же содержание?” - от 20.1.2022 г.

“Давайте-ка вместе” - от 25.1.2022 г.

“150 тенге с “квадрата”. Кто больше?” - от 16.3.2022 г.

“Дорогу ОСИлит идущий?” - от 31.3.2022 г.