Управлять и кассой, и массой

Как содержать,  чтобы удержать?

Собственники квартир в домах, насчитывающих всего несколько квартир - 8-10-12, беспокоятся, что их дом не сможет сам себя содержать, когда канут в Лету кооперативы собственников квартир (КСК).

Сейчас ведь как? В многодомных КСК, объединяющих десятки жилых строений, деньги шли на ремонт сначала одного здания, потом другого. С одной стороны, для этих целей было достаточно низкого тарифа, с другой - многие жильцы негодовали, что их взносы уходят на починку крыши или подвала чужого дома, когда у них самих все дырявое.

Схема “один дом - одно ОСИ - один счет в банке” должна была решить проблему денежных потоков, предполагая этакое “государство в государстве”. Однако возникла другая проблема: каким же высоким должен быть тариф, чтобы малоквартирный дом сам себя содержал?

На днях в Алматы проходил брифинг с участием первых руководителей управления жилищной политики города. Там я, пользуясь возможностью, задала этот вопрос, добавив и такой: не могли бы власти Алматы запустить пилотный проект, основанный на идеях нашего обозревателя - экономиста Петра СВОИКА? А именно: создать управляющую компанию по содержанию нескольких малоквартирных домов, расположенных в одном микрорайоне, на основе государственно-частного партнерства (ГЧП), которая бы выполняла социальный заказ. Тогда бы им хватило даже минимального тарифа. Понятно, что власти Алматы обязаны исполнять закон. Но такой проект никак не противоречил бы ему, ведь все, что не запрещено, - разрешено.

- Есть такие моменты: мы принимаем участие в общем собрании собственников квартир и сталкиваемся с тем, что в мало­квартирных домах денег жильцов не хватает даже на минимальную зарплату председателю ОСИ или доверенному лицу ПТ, а ведь это всего 42 500 тенге! - подтвердил наличие проблемы руководитель отдела жилищной инспекции и модернизации жилья управления жилищной политики Алматы Жандос КАЙЫРХАНОВ. - Мы написали письмо в Министерство индустрии и инфраструктурного развития, в котором предложили законодательно предусмотреть создание одного ОСИ или одного ПТ для малоквартирных домов, расположенных в одном дворе. Кроме этого законом предусмотрено, что после выбора формы управления председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ имеет право заключить договор с управляющей компанией или с частным управляющим (физическим лицом). Возможно, в скором времени управляющие компании смогут обслуживать целые квадраты улиц и микрорайоны.

Так-то оно так. Но на слова “государственно-частное партнерство” и “социальный заказ” спикер никак не отреагировал. Или сделал вид, что не расслышал. И немудрено: ведь и то, и другое предполагает участие государства (!) в решении жилищных проблем, которого, этого госучастия, сейчас нет и в помине. Так и живем: собственники квартир со своими проблемами варятся в собственном соку, а государство за этим лишь наблюдает.

Между тем у ведомства есть свои предложения по участию государства в реформе ЖКХ (помимо участия в собраниях и активной агитации ломать старые устои). По словам заместителя руководителя управления жилищной политики Алматы Нурбола КАЖИНА, сегодня у местных исполнительных органов нет полномочий по истребованию документов у старых органов управления, которые отказываются передавать их, а следовательно и сами дома, в управление новоявленным ОСИ и ПТ. А раз у жилинспекции нет мер воздействия, весь процесс приема-передачи документов происходит на основе судебных разборок. При этом тяжбы затягиваются порой на шесть месяцев, а то и на год, что вызывает социальное напряжение среди жильцов этих многоэтажек.

- По всем этим проблемам акиматом Алматы инициированы письма в МИИР о необходимости внесения поправок в закон о жилищных отношениях. В настоящее время все вопросы находятся в работе, - сказал Кажин.

Простые товарищества совсем не простые

В Алматы, по официальным данным, сейчас зарегистрировано всего 609 ОСИ, зато создано 2182 ПТ. В чем такая популярность простых товариществ? С одной стороны, в отличие от ОСИ, нет необходимости регистрировать ПТ как юридическое лицо в департаментах юстиции. С другой - в ПТ много заморочек: и с банковскими счетами, и со 100-процентным сбором подписей и нотариальных доверенностей, выписанных на доверенное лицо. Причем ответы на соответствующие вопросы не знают ни местные власти, ни реформаторы.

- На данный момент все созданные простые товарищества остаются в составе КСК. То есть на собраниях многие жители принимают решение остаться в составе КСК. Но закон все равно обязывает выбрать одну из двух форм управления. Поэтому люди создают ПТ и заключают договор с КСК на управление домом, так как старые формы управления могут работать до 1 июля 2022 года. Есть и такие простые товарищества, которые обращались в банки второго уровня для открытия текущего и сберегательного счетов. Но появились вопросы со стороны банка: там требуют, чтобы у доверенного лица был договор о совместной деятельности, в котором должно быть 100 процентов подписей жильцов дома, и нотариальные доверенности от абсолютно каждого собственника квартиры, - пояснил Кайырханов.

Тут будет уместно заметить: порой невозможно собрать подписи даже двух третей жильцов, а это примерно 70 процентов, что уж тут говорить про 100… Да и кто захочет раскошелиться на нотариальную доверенность в доме, где частенько бывает, что человек человеку волк и нет единого мнения?

- Почему же простые товарищества остаются в составе КСК? Как вы думаете, с чем это связано?

- Жители многоэтажек пока не уверены в себе, у них нет опыта. Возможно, начнут параллельно обучаться, как управлять домом.

Вот почему популярны простые товарищества: сейчас там все остается как прежде. Люди не хотят перемен, а если и хотят, то не действуют.

Кому тут нужен договор?

Новоявленные ОСИ в Алматы, пытаясь разобраться с документацией по дому, озадачились таким вопросом: а обязательно ли им подписывать договор с каж­дым собственником квартиры или это может быть публичный договор по аналогии с коммунальными службами?

В управлении жилищной политики сослались на нормы обновленного закона: собственник обязан (!) заключать договор с ОСИ на управление общим имуществом дома. Там же прописаны и функции председателя ОСИ, среди которых формирование списка собственников квартир и заключение с ними договоров об оказании услуг по управлению и содержанию общего имущества объекта кондоминиума.

- То есть участия в общем собрании собственников квартир и подписи на листе голосования недостаточно? Обязательно нужно заключать договор?

- Так и есть. Есть типовой договор, в котором указано: основанием заключения договора является решение собрания собственников квартир и нежилых помещений, - пояснил Кайырханов.

Зачем такая необходимость? Большинство собственников годами не видели ни лиц председателей КСК или представителей управляющих компаний, ни отчетов от них. Какие уж там могли быть документы на подпись… А договор, по заверению властей, все-таки нужен: он и обязательства налагает, и в суде может быть представлен в случае возникновения споров.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы