150 тенге с “квадрата”. Кто больше?

Двух-, трехэтажки из 12-16, а то и меньше квартир не в счет. С ними все понятно: чтобы содержать свои дома, их жильцам по нынешнему закону придется скидываться на довольно внушительные суммы. Согласны ли они на такие траты? Вряд ли. Тем более если основной контингент обитателей - пенсионеры и малоимущие граждане. А вот дома из 30-40 квартир - как им выживать по принятым пару лет назад правилам?

Вспомним, как всё начиналось

Новая десятиэтажка с 36 квартирами 2018 года постройки на улице Айтеке би в Алматы. Нас встречает председатель объединения собственников имущества (ОСИ) Станислав СИДОРОВИЧ (на снимке). Ему 35 лет, раньше работал в группе управления проектами одной из стройкомпаний. В доме нет отдельного помещения для ОСИ, поэтому все вопросы он обсуждает с жильцами у себя в квартире или на лестничной площадке. Подробно отвечая на мои вопросы, рассказывает историю дома: как его строили, как заселяли. Остановимся на самом главном.

История этого объединения не похожа на все те проблемные ситуации, ради которых меняли жилищное законодательство. Собственники квартир этого дома задолго до реформы столкнулись с вопросами самостоятельного управления и обслуживания.

- В конце 2019 года застройщик, продав более половины квартир, объявил, что заниматься домом больше не будет, и порекомендовал нам самим найти управляющую компанию, - рассказывает Станислав. - После чего практически навязал нам фирму “Бастау”. Мы шли на условия застройщика, потому что он еще владел половиной непроданных квартир, а значит, тоже являлся собственником.

Управкомпания (УК) сразу определила достаточно высокий тариф на так называемые целевые сборы - 150 тенге за один квадратный метр жилья, объясняя это относительно малым количеством квартир в доме и необходимостью самоокупаемости (притом что в Алматы тариф на целевые составляет в среднем 25-30 тенге). Жильцы согласились. Однако время показало, что из заявленного УК списка услуг выполняется, как это часто бывает, далеко не все. В итоге на ремонт доставшейся от застройщика бракованной системы отопления, на покупку и монтаж видеокамер наблюдения, покраску подъезда (в доме он, к слову, всего один), установку подъездной двери, на почтовые ящики и другие составляющие комфорта и уюта собственники квартир скидывались отдельно от целевых. Общая сумма дополнительных сборов превысила полмиллиона тенге!

И тут в январе 2020-го вступил в силу новый закон о жилищных отношениях. Что интересно, с инициативой зарегистрировать ОСИ в этом доме выступил… сам застройщик. Потому что устал платить по завышенным тарифам! Разгадка такого маневра оказалась простой: так сложилось изначально, что именно через застройщика шли абсолютно все коммунальные платежи услугодателям.

- Платил он как юрлицо, а тарифы для них в два-три раза выше, чем для населения! Допустим, со всех квартир за холодную воду жильцы перечислили 50 тысяч тенге, а застройщик отстегивал 150 тысяч тенге, - продолжает Станислав.

В общем, в итоге было создано и в июне 2021-го зарегистрировано ОСИ “Kayra” во главе с Сидоровичем. Получив от застройщика (он к тому времени уже продал все квартиры) документы на дом, жильцы подписали и соглашение об отсутствии к нему претензий. Как оказалось, зря.

- Позже выяснилось, что нет половины паспортов на приборы учета, а они нужны для пломбирования счетчиков и передачи лицевых счетов в коммунальные службы. Поэтому договоры с поставщиками услуг заключены с ОСИ, - разводит руками мой собеседник, поясняя: - Владельцы квартир передают деньги за комуслуги объединению, а оно уже расплачивается с услугодателями.

Немаловажная деталь: ранее Станислав мог уделять время проб­лемам дома, только когда возвращался в Алматы после вахты. В этом году все его проекты закончились, и поэтому его основная работа сейчас - председатель ОСИ.

А теперь давайте подсчитаем

Итак, тариф на текущее содержание дома - 150 тенге с “квадрата” (жильцы решили его не менять). С учетом суммарной жилой площади дома - примерно 2500 квадратных метров - в месяц набегает на круг 350-360 тысяч тенге. То есть с каждой квартиры на общедомовые нужды получается примерно 10-12 тысяч тенге.

Зарплата председателя ОСИ - на минуточку! - всего 70 тысяч тенге. Услуги бухгалтера... Как и советовали все реформаторы от ЖКХ (мол, так дешевле, чем брать бухгалтера в штат), поначалу Сидорович попытался договориться с аутсорсинговой компанией. Та запросила 50 тысяч в месяц. Одна из жительниц этого дома оказалась бухгалтером и согласилась вести финансовые дела ОСИ за 35 тысяч.

Уборка подъездов и обслуживание коммунальных коммуникаций. Уборщицы на сайте Найми.kz просили 120-150 тысяч за 9-12 уборок в месяц, компания по обслуживанию инженерных сетей - 400 тысяч.

- А мы договорились с сервис­ной компанией, которая за 85 тысяч в месяц согласилась обслуживать сети, включая аварийные обстоятельства, еще 30 тысяч тенге платим дворнику и столько же - за уборку подъезда.

Если сложить все указанные выше затраты, получается 250 тысяч тенге. И тогда 100 тысяч тенге остаются в резерве ОСИ, не скрывает удовлетворения Станислав:

- За два года работы бывшей управкомпании не накопилось и копейки, нет даже обещанного инвентаря. Сейчас у нас начинают появляться какие-никакие накопления! Деньги на счет ОСИ идут с октября.

Проверяйте!

- Когда нечего скрывать, тогда нет и проблемы отчитываться. Можно делать это хоть каждую неделю! Я скидываю в общий интернет-чат счета за акты выполненных работ, оплата услуг строго идет через банк. У ОСИ есть доступ к онлайн-банкингу, - поясняет Станислав. - Проблем у нас еще много, но пока тариф повышать смысла нет, мы справляемся.

Стоит отметить: малоимущих в этом доме нет, поэтому нет и долж­ников по большому счету.

- Жители дома довольны работой нашего ОСИ на все 100 процентов. Раньше не было никакой отчетности. Мы не знали, куда и на что уходят деньги, - подтверждает сказанное Сидоровичем член совета дома Ермек ХАМЗИН. - Если были какие-то конкретные проблемы, например грязно, не убрано в подъездах, приходилось обращаться к управляющему. А он только после нашего звонка предпринимал какие-то меры и просил нас же проследить, выполнила ли эту работу уборщица. А разве мы не платим за это деньги? Сейчас мы видим прозрачность, вовлеченность в процесс самого Станислава и оперативность. Все решается быстро и на месте.

- Обычно в крупных домах жильцы делегируют совету дома полномочия по принятию решений. А нам даже повезло, что у нас всего 36 квартир, и мы успеваем опросить если не всех, то большинство, - продолжает собеседник. - Мы знаем друг друга в лицо. Еще у нас есть два чата: в одном абсолютно все жильцы дома, в другом активисты: председатель ОСИ, члены совета дома, бухгалтер - всего шесть человек. Обычно мы выносим все вопросы на обсуждение в большой группе. В итоге председатель ОСИ каждое решение оформляет протоколом, то есть бумажный след остается везде.

Вопросы на засыпку

Согласитесь, в истории этой многоэтажки много поучительного, как и немало вопросов к Сидоровичу. И мы их ему задали.

- В вашем ОСИ один или два, как положено по закону, банковских счета (соответственно на текущие расходы и накопительный на капремонт дома)?

- Отдельного счета на капремонт нет. Но счета два: один - для расходов на текущее содержание дома, второй - для коммунальных платежей услугодателям, так как квартиры, напомню, до сих пор не переведены на лицевые счета для прямых проплат поставщикам. Деньги за комуслуги сначала падают на счет ОСИ, и уже потом мы переводим их со счета дома на счета комслужб на основании показаний счетчиков.

- А если вдруг кровля прохудится или в подвале трубу прорвет, откуда будете брать деньги?

- Думаю, будем действовать, как и раньше: если не хватит имеющихся накоплений, кинем клич на сбор средств.

- Какие неотложные проблемы дома нужно еще решить?

- Передать электрокабель от трансформаторной подстанции к дому на баланс города. Это должен был сделать еще застройщик. Нам сказали, что если с кабелем что-то случится, то расходы лягут на нас, а суммы там нешуточные - миллионные.

Опломбировать все индивидуальные счетчики за электро­энергию, воду, теплоснабжение, собрать комплекты документов и вместе с письмом от ОСИ передать их поставщикам комуслуг. Это нужно, чтобы все квартиры оформили лицевые счета, и тогда владельцы сами будут платить за коммуналку.

- Проходили ли вы какие-нибудь курсы по организации, управлению ОСИ?

- Никаких курсов не проходил, хотя краткая вводная часть могла бы помочь и прояснить некоторые управленческие и организационные вопросы. Поначалу пробовал некоторые вопросы адресовать предыдущему управляющему, но поняв, что он относился к дому спустя рукава, оставил эту затею. Какие-то вопросы выясняли самостоятельно с соседями. Но я не уверен, что хочу пройти обучение: долго заниматься управлением домом не планирую.

- Наверное, потому что зарплата всего 70 тысяч тенге? Как выживаете на нее? Жена работает или родные помогают?

- Я сам предложил сделать себе зарплату минимальной - как по закону. Это, конечно, больше символическая зарплата. Жена не работает, сидит дома с ребенком. Но у нас есть пассивный доход: квартира в другом районе, которую мы сдаем за 140 тысяч тенге. Дополнительно получаю 65 тысяч из детского языкового центра, который открыла мама и где я иногда помогаю с преподаванием (ну и другую помощь оказываю по хозяйству). Понемногу использую накопления с прошлой работы. Ну и немного пробую на фондовом рынке (в данный момент это не является стабильным заработком - больше надежда на будущее).

- И есть ли кандидаты в доме на ваше место главы ОСИ?

- Есть один человек, который сможет на первое время подхватить выполнение текущих задач. А потом жильцы, думаю, предпочтут заключить договор с какой-нибудь управляющей компанией и просто платить ей требуемую сумму за все возможные услуги. Притом что бухгалтер, наверное, останется наш, ну и председатель ОСИ, раз положен по закону, будет хотя бы на бумаге, номинальным. Люди в большинстве своем сильно заняты, а работа по содержанию и обслуживанию дома хотя и не требует много времени, но все же выполняется в основном в рабочее время.

А тем временем

Как же нам быть?

В редакцию “Времени” продолжают обращаться те, кто оказался в тупике жилищной реформы. К примеру, алматинка Валентина КАТАФЕЕВА рассказала, что живет в маленьком 8-квартирном доме, где абсолютно все жильцы - пенсионеры.

- Из нас никто не может быть ни председателем ОСИ, ни бухгалтером. Кроме того, рядом стоят такие же маленькие дома, где тоже живут одни пенсионеры. Совсем некому вести никакие дела. Что нам делать?

Пока такие маленькие дома обслуживает КСК, но после 1 июля 2022 года они окажутся вне закона. Конечно, они могут перерегистрироваться в сервисные компании и продолжать обслуживать те же дома. Но с кем заключать договор, если не создано ОСИ, не выбран его председатель?

Комментарий в тему

Жандос КАЙЫРХАНОВ, руководитель отдела жилищной инспекции и модернизации жилья управления жилищной политики Алматы:

- В настоящее время мы принимаем участие в собраниях собственников квартир и сталкиваемся с тем, что в малоквартирных домах денег жильцов не хватает даже на минимальную зарплату председателю ОСИ или доверенному лицу ПТ. Мы написали письмо в Министерство индустрии и инфраструктурного развития, в котором предложили законодательно предусмотреть создание одного ОСИ или одного ПТ на несколько малоквартирных домов, расположенных в одном дворе. Кроме того, возможно, в скором времени управляющие компании смогут обслуживать целые близлежащие квадраты улиц и даже микрорайоны.

ВМЕСТО P.S. Обновленный закон о жилищных отношениях был призван позволить жильцам многоэтажек взять власть в свои руки, направить финансовые потоки исключительно на содержание общедомового имущества, а не в карман недобросовестных управленцев, КСК и управкомпаний. Но в реальности схема “один дом - одно объединение собственников имущества - один-два счета в банке” оказалась совсем не универсальной. Она подходит для крупных жилых комплексов, домов с большим количеством квартир, а вот для малоквартирных домов, особенно старой постройки, может стать губительной, ведь не все готовы раскошелиться на повышение тарифа. К слову, в стране более половины всего жилого фонда как раз составляют небольшие хрущевские многоэтажки.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Олега СПИВАКА, Алматы