А грабли всё те же

Напомним, Министерство индустрии и инфраструктурного развития в апреле-мае этого года представило для публичного обсуждения новый законопроект “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам реформирования жилищной политики”, который пока находится на согласовании с госорганами (см. “Хождение по кругу”, “Время” от 24.7.2021 г.).

Между тем основными и фактическими исполнителями жилищной реформы являются никак не госорганы, а собственники квартир, руководители ОСИ, субъекты сервисной деятельности, IT-компании, практикующие юристы. В минувший четверг они поделились своими проблемами на онлайн-площадке, организованной ассоциацией iQamal, деятельность которой направлена на развитие жилищных отношений. Кстати, эта же ассоциация организовала в Нур-Султане центр ОСИ: ежемесячно там обрабатывают до 350 обращений граждан по вопросам создания новой формы управления домами.

- 1 сентября 2020 года в послании главы государства народу и в пункте 143 общенационального плана мероприятий было объявлено обеспечить проведение реформы по внедрению института объединений собственников имущества. Год прошел, но по сей день мы отмечаем, что собственники жилых и нежилых помещений сталкиваются с рядом барьеров, которые препятствуют урегулированию деятельности органов управления и тормозят процессы по созданию и регистрации ОСИ в жилых комплексах, - констатировала руководитель ассоциации iQamal Гульвира АБЕТОВА.

Зная о том, как трудно, а порой и невозможно найти активного, грамотного управленца в одном жилом доме, председатель ОСИ “Мадиленд” Кенжебек УТЕБЕКОВ предлагает дополнить пункт 4 статьи 43 закона о жилищных отношениях.

- К председателю ОСИ предъявляют определенные требования и качества, которыми, к сожалению, многие люди не обладают. К тому же у многих квартиры оформлены на родителей, супругов или других родственников. Требование выбирать председателя ОСИ только из числа собственников квартир и помещений ограничивает возможность активного управления домом. А ведь председатель ОСИ является исполнительным органом объединения, в компетенцию которого включены вопросы текущего значения. То есть он, по сути, исполняет решение, уже принятое собственниками на общем собрании или советом дома при делегировании ему таких полномочий, - поделился с нами Утебеков. - На практике возникают ситуации, когда собственники отказываются от того, чтобы их избирали на позиции председателя объединения. Одни боятся брать на себя такую ответственность, другие заняты на основной работе и хотят отдыхать, приходя домой. Возникает сложность создания и регистрации ОСИ. Поэтому предлагаю внести в закон такое изменение: председатель ОСИ может быть избран из числа НЕ собственников квартир и помещений, зарегистрированных по месту жительства в конкретном многоквартирном доме.

Председатель ОСИ “Керей Жанибек Хандары” Айгуль БАТАЛОВА заметила: по закону новые формы управления обязаны ежемесячно предоставлять всем собственникам квартир информацию о движении денег по текущему счету и расходовании средств на управление домом. И это правильно! Причем информация обо всем этом должна быть размещена в общедоступном месте, определенном собранием. Однако в законодательстве не сказано, что же это такое - общедоступное место. Для одних собственников им может быть подъезд, для других - лифт или паркинг. Что делать тем собственникам, которые не выходят из дома или не пользуются лифтом, не имеют машины? Они могут элементарно не увидеть требуемых отчетов с цифрами.

Айгуль Баталова считает, что необходимо конкретизировать понятие “общедоступное место”. Кроме того, расширить на законодательном уровне способы распространения информации, включив в них всем известные мобильные приложения и мессенджеры.

Юрист Шингиль ЕЛЕУСИНОВ поднял одну из самых важных проблем, от решения которой зависит безопасность жильцов всего дома - доступ в квартиру при аварийных случаях. Понятное дело, что квартира - это частная собственность. Но что делать жильцам, если лопнули трубы, а владелец квартиры находится за пределами страны и не спешит возвращаться? При этом, чтобы избежать затопления нижних этажей, от водоснабжения отключают целый подъезд, в результате чего приостанавливается жизне­обеспечение большого числа квартир и помещений.

- Без внесения конкретных сроков по устранению аварийных случаев ни одно должностное лицо не имеет права проникать в квартиру. На это необходимы судебные решения. Поэтому прошу дополнить статью 38 закона о жилищных отношениях таким пунктом: в случае отсутствия более трех дней собственников квартиры или нежилого помещения в аварийных случаях или при иных чрезвычайных ситуациях, создающих угрозу здоровью или жизни человека, орган управления объектом кондоминиума в лице председателя ОСИ вправе в присутствии представителя правоохранительных органов вскрыть помещение для устранения причины аварийной ситуации с обязательной видеофиксацией и составлением акта.

Невероятно, но факт: в перечень общедомовых систем законом до сих пор не включены… домофоны и видеокамеры! А между тем они уже не один десяток лет на рынке, к тому же собственники квартир платят за их установку и обслуживание. Юрист считает, что необходимо внести их в перечень общедомовых инженерных сетей, так как они расположены в местах общего пользования.

Председатель ОСИ “Кыпшак” Эльмира НИКОЛАЕНКО предложила дополнить статью 42 таким пунктом: если в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей управленцы или сами собственники нанесут ущерб общему имуществу, то они должны будут возместить за это убытки. К ущербу относятся и несвоевременная подготовка к отопительному периоду, и непринятие мер к предотвращению аварийных ситуаций. То есть председатель настаивает на усилении ответственности, причем персональной.

Кроме того, эксперт считает: необходимо освободить ОСИ от уплаты корпоративного подоходного налога (КПН) в 20 процентов, даже если ОСИ при этом сдает общедомовое имущество в аренду и привлекает на содержание дома дополнительные финансовые средства.

- Мы все эти деньги вкладываем в дом, который должен сам себя содержать. Нужно помнить, что в смету расходов не заложены такие статьи, как судебные тяжбы, помощь юристов и другие расходы, связанные с восстановлением документации на дом и инженерное оборудование. Лишних денег у ОСИ не бывает, - констатировала Эльмира.

Председатель ОСИ “Саранда” Гуля АБДИРОВА поделилась таким наблюдением: в столице много жилых комплексов, которые расположены на едином стилобате, имеют общие внешние инженерные системы, коммуникации, инфраструктуру, игровые комплексы и места досуга, но при этом не имеют общего фундамента. Что же теперь каждому дому регистрировать свое отдельное ОСИ? Как им делить детскую площадку и включать ее в состав кондоминиума, как нести ответственность за трубы, менять их, если они общие? Ведь в законе обязательно еще и наличие единого фундамента для регистрации одного ОСИ на весь комплекс. Однако современное строительство демонстрирует нам другую реальность.

- Прошу внести изменения в закон: разрешить создание одного ОСИ для домов, объединенных наружными и общедомовыми инженерными системами, - предложила Абдирова.

Не секрет, что собственники квартир и при старой редакции закона, и при новой жаловались на бездействие и бесполезность жилищных инспекторов. А между тем они ограничены полномочиями: им разрешается разве что проверять наличие отчета по управлению и содержанию общего имущества при обращении жильцов. Соответственно, многие управленцы отказываются предоставлять документы, а жилищные инспекторы, прибыв на место, только разъясняют всем известный закон, но не имеют мер воздействия на недобросовестных и упрямых председателей органов управления. Поправки в закон наделили их новыми, но, опять же, не особо нужными собственникам полномочиями: контроль и проверка газового и лифтового оборудования.

Гульвира Абетова убеждена, что у жилищных инспекторов должна быть возможность воздействовать на ситуацию сразу же по месту прибытия. В противном случае собственники обречены на длительные скитания по судебным инстанциям.

Заместитель директора палаты предпринимателей Нур-Султана по правовым вопросам Куанышбек МУКАШ, подводя итоги обсуждения, отметил: все эти предложения актуальны, ведь на протяжении всего периода работы АО “Казцентр ЖКХ”, которое является подведомственной организацией Министерства индустрии и инфраструктурного развития и оператором жилищной реформы, не показало своей эффективности.

- Недавно председатель Агентства по защите и развитию конкуренции Серик ЖУМАНГАРИН предложил лишить АО “Казцентр ЖКХ” статуса оператора. В течение полугода деятельность этого оператора реально мешала развитию бизнеса, особенно в Нур-Султане. Агентство обратило внимание и на то, что Казцентр ЖКХ копировал и выдавал за свои разработки других компаний. Грустно наблюдать, что оператор, который должен был обеспечить инвестиционную привлекательность в сферу ЖКХ, сам стал участником этого бизнеса и монополистом. Поэтому мы сейчас предлагаем, чтобы функ­ции, которыми наделен сейчас Казцентр ЖКХ, претерпели изменения. Оператор должен уйти с рынка, дать возможность самостоятельно развиваться конкурент­ной среде, а себе оставить вспомогательные задачи по созданию инвестпривлекательности ЖКХ.

Все эти предложения будут направлены в Министерство индустрии и инфраструктурного развития и в администрацию президента.

- Мы неоднократно приглашали разработчика закона на встречи, но госорган игнорирует все предложения от председателей ОСИ. Изменения нужны, чтобы закон показал эффективность, - заключила Абетова.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Нур-Султан - Алматы