Не всё то общее, что в доме...

В официальном письме (в конце июня его обнародовало объединение собственников имущества “Туран” из Нур-Султана) за подписью первого вице-министра индустрии и инфраструктурного развития Каирбека УСКЕНБАЕВА сначала перечисляется все то, что по закону о жилищных отношениях относится к общему имуществу объекта кондоминиума: “фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности”.

И далее следует: “Таким образом, нежилое помещение, находящееся в частной собственности, в котором проходят общедомовые инженерные сети, не входит в состав общего имущества (здесь и далее в цитатах выделено нами. - Е. Т.)”.

Ответ министерства указанному ОСИ поначалу обескураживает, поскольку идет вразрез со всеми предыдущими заявлениями представителей МИИР о том, что общедомовое имущество много­квартирных жилищ и комплексов является коллективной собственностью владельцев помещений и не может быть приватизировано без их, причем абсолютно всех (!), согласия. Так гласят и нормы закона. Но, может быть, выделенный нами перл первого вице-министра оговорка... по Фрейду? И тогда получается, что застройщикам и их дочерним управляющим фирмам МИИР как раз таки... покровительствует.

Ну, судите сами. Как показывает горькая действительность, даже если нежилые помещения изначально и входят в состав общего имущества многоэтажек, предприимчивые коммерсанты находят способы, чтобы их оттуда вывести, а потом на этом зарабатывать. Например, захватить часть подъезда многоквартирного дома и открыть в том месте танцевальную студию, устроить офис на чердаке или фитнес-зал в подвале. И наша газета не раз писала о том, как застройщики и поставленные ими управляющие компании втайне от жителей дома приобретали в частную собственность как раз общее имущество - чердаки, часть подъезда, подвалы (в частности, см. “Базис и его пристройки”, “Время” от 2.6.2018 г.).

Вот и в столичном ОСИ “Туран”, судя по всему, столкнулись с похожей ситуацией.

- Теперь застройщик, распродав все, что можно, все общедомовое имущество, в том числе эвакуационные выходы, контрольно-пропускные пункты, которые предусмотрены СНиПами в паркинге, где свыше 50 парковочных мест, вентиляционная камера, трансформаторная подстанция и все инженерные сети, трясет этим самым письмом (К. Ускенбаева. - Е. Т.) в суде! - возмущаются представители ОСИ “Туран”.

РОО “Национальный центр защиты потребителей и предпринимателей” заинтересовалось этим письмом и обратилось в МИИР за более внятным разъяснением. Ответ пришел от подведомственного министерству АО “Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства”. В нем заместитель председателя правления Нурбек СЕРИКОВ отметил: “Нежилые помещения, определенные на стадии проекта как нежилые помещения общего имущества объекта кондоминиума, не могут быть проданы застройщиком как вторичные объекты недвижимости и должны быть переданы застройщиком в состав общего имущества объекта кондоминиума”. Уже ближе к законной правде. Однако...

- В настоящее время получить от застройщика достоверную проектно-сметную документацию (ПСД) в том варианте, в котором он получил положительное заключение госэкспертизы, практически невозможно, - утверждает председатель РОО “Национальный центр защиты потребителей и предпринимателей” Меруерт УТЕГЕНОВА. - Застройщики идут на различные ухищрения, в том числе на подделку ПСД, лишь бы не предоставлять органам управления объектом кондоминиума достоверную информацию.

Вот пример одного из таких ухищрений. Четыре года назад наша газета рассказывала о том, что застройщик ТОО “Ана Жер Курылыс” разделил внушительную часть подвала своего ЖК на кладовые комнатки, а отдел продаж застройщика ТОО “Kusto Real Estate” продавал их этим же жильцам в нагрузку к квартирам (см. “Кладовые недоразумений”, “Время” от 12.7.2017 г.). В суде представители стройкомпании заявляли: планы кладовых помещений подвала жилого комплекса были предусмотрены еще в рабочем проекте застройщика, но исключительно как частная собственность компании. Поэтому жильцы, пытаясь доказать свое право на это имущество как на общее, проиграли в суде. Причем во всех инстанциях!

Кстати, общедомовые инженерные сети определены в законе о жилищных отношениях как “системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, дымоудаления, пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых и пассажирских лифтов (подъемников), мусороудаления, кондиционирования, вентиляции, терморегуляции и вакуумирования, находящиеся в многоквартирном жилом доме за пределами или внутри квартиры, нежилого помещения и обслуживающие две (два) и более квартиры, нежилого помещения”. И если инженерные сети находятся внутри нежилого помещения, к ним должен быть обеспечен доступ. Но часто случается так, что владелец этого помещения повесил замок на дверь или решительно отказывается впускать посторонних. Даже рабочих, которые пришли менять общедомовые трубы или устранять аварию. Получается, общедомовое имущество находится внутри частного имущества, неприкосновенность которого охраняется законом, то есть за пределами досягаемости жильцов дома. И кто тогда в таком доме хозяин, господин Ускенбаев?

Нелишне будет вспомнить, что еще на стадии обсуждения законопроекта о ЖКХ некоторые эксперты и подкованные в жилкомхозовских делах жители многоэтажек сходились во мнении, что закон лоббирует... интересы застройщиков. И вот почему: новая форма управления домами - ОСИ - хороша для крупных жилых комплексов, однако не очень-то подходит для небольших пятиэтажек, для высоток с малым количеством квартир. Ведь чтобы такой дом мог самостоятельно себя содержать, его обитателям ничего не остается, как повысить тариф, и, возможно, в несколько раз. Но доходы жителей обычных домов никак не сравнимы с доходами собственников элитных построек. Учитывая, что в рабочей группе по разработке законопроекта принимали участие представители крупных стройкомпаний, удивляться уже нечему...

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы