Кладовые недоразумений

Картанбай Саудабеков не понимает, с какой стати застройщик продает то, что по закону ему не принадлежит.

Жильцы алматинского элитного ЖК “Коркем Тау” никак не могут добиться признания за ними права собственности на всю подвальную площадь жилого комплекса. Несмотря на их категорические протесты, основанные на статье закона, суды разных уровней как один поддержали застройщика “Ана Жер Курылыс”, который присвоил довольно внушительную часть подвала и продает ее долями за кругленькую сумму.

Три года назад, выйдя в отставку, полковник полиции Картанбай САУДАБЕКОВ вместе с супругой решил приобрести собственное жилье. Выбрали небольшую уютную квартирку в элитной новостройке в микрорайоне “Кок-Тобе”. Казалось, вот она, пришла спокойная старость, однако…
- Как-то в беседе с соседями я узнал, что наш застройщик ТОО “Ана Жер Курылыс” разделил подвал на кладовые комнатки, а отдел продаж застройщика - ТОО “Kusto Real Estate” продает их нашим же жильцам! - рассказывает Картанбай. - Я удивился: как такое возможно?! Ведь подвалы, как и крыша, и подъезд, согласно статье 31 закона о жилищных отношениях, - это общедомовое имущество собственников! Одно время я работал заместителем акима Атырауской области и курировал жилищно-коммунальное хозяйство, поэтому наизусть знаю этот закон.
Саудабеков поделился своими знаниями с соседями. Жильцы, открыв для себя новые истины, решили заручиться поддержкой госорганов и направили письма в различные солидные и авторитетные инстанции - Генпрокуратуру страны и управление жилищной инспекции Алматы - с вопросами о законности продажи подвальных помещений, в городской департамент юстиции - о законности регистрации кладовых помещений в акте комиссии, принимавшей в эксплуатацию их ЖК.
Ответ замруководителя управления жилья и жилищной инспекции Алматы Акылбека БАШИМБАЕВА (который сейчас там уже не работает) не сильно прояснил ситуацию: “Провести проверку в отношении застройщика ТОО “Ана Жер Курылыс” для установления законности продажи общего имущества объекта кондоминиума (подвал) не представляется возможным, так как данный вопрос не входит в компетенцию управления”. Но при этом замглавы ведомства напомнил жильцам: “Согласно закону РК “О жилищных отношениях” общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности”.
В свою очередь Генеральная прокуратура спустила запрос жильцов в городскую, и в своем ответе начальник управления прокуратуры Алматы Азамат АЛИБЕКОВ тоже посчитал нужным напомнить авторам письма статью 31 закона о жилищных отношениях. Правда, в следующем абзаце заметил: “По пояснениям представителей ТОО “Ана Жер Курылыс”, компания не претендует на общедолевую собственность подвального этажа, территория которого проходит рядом с кладовыми помещениями. Имеющиеся кладовые помещения в жилых домах являются частной собственностью ТОО “Ана Жер Курылыс”.
Жильцам такое разъяснение показалось противоречивым. Как территория подвала может “проходить рядом” с кладовыми помещениями?! Ведь кладовые находятся в подвале и занимают почти всю его площадь! Да и как застройщик умудрился стать собственником этих кладовых? В техпаспорте на объект от 26.3.2013 г., вытребованном жильцами у РГКП “Центр по недвижимости Алматы”, объект в цокольном этаже значится как подвал, а слова “кладовые” там нет вообще!
Более того, в 2014 году застройщик сумел продать эти самые кладовые некоторым собственникам квартир ЖК, заключив соответствующие договоры(!), в которых фигурирует исключительно слово “подвал”! Цена - 320 000 тенге за пять “квадратов”. Причем, говорят, первоначальная цена была на порядок выше, после возмущений жильцов ее скинули вдвое.
Свое негодование жильцы элитной новостройки оформили в новое письмо и вскоре получили ответ за подписью зампрокурора Алматы Жандоса УМИРАЛИЕВА, в котором тот проинформировал со ссылкой на данные городской юстиции: в уже зарегистрированный акт госкомиссии о приемке ЖК в эксплуатацию от 29.11.2013 г. позже были внесены корректировки в виде произведенной от руки записи “кладовые” с указанием площади - “245,8/20 м кв.”. Таким образом у застройщика и появилась де-юре регистрация права собственности на них. В управлении архитектуры и градостроительства Алматы подтвердили: исправления в приемочный акт действительно внесли, но все в рамках закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество.
- Но ведь зампрокурора приводит отдельные пункты этого закона: внесение исправлений в указанных случаях допускается только при наличии письменного согласия всех заинтересованных лиц. А нас никто об этом даже не уведомлял, что уж говорить о письменном разрешении! А кто тут еще заинтересованные лица, если не мы, хозяева квартир?! - недоумевает житель комплекса “Коркем Тау” Аскер КОШКУМБАЕВ. - И как все это допустил госархитектор Кадырберген КУЛТАСОВ, который внес эти не оговоренные с нами приписки? Хотя тот же закон допускает отказ в приеме документов на госрегистрацию при наличии в них подчисток, приписок и иных исправлений.
В результате все госорганы, к которым обратились собственники квартир ЖК “Коркем Тау”, не исключая, что без нарушения законов здесь не обошлось, но никак на это не реагируя, приняли соломоново решение - посоветовали жильцам самим решать проблемы с застройщиком через суд.
Что ж, суд так суд! В иске, поданном в Медеуский райсуд Алматы, люди потребовали признать приписки в приемном акте недействительными, отменить регистрацию права собственности застройщика на кладовые.
В суде представитель “Ана Жер Курылыс” заявила, что планы кладовых помещений подвала многофункционального административно-жилого комплекса “Коркем Тау” были предусмотрены в рабочем проекте застройщика:
- В маркировочных планах подвалов жилого комплекса и в экспликации помещений кладовые указаны как технические зоны подвала. Вместе с тем в подвале предусмотрены другие технические помещения, лестничные площадки, электрощитовые, тепловые пункты, видеокамеры и так далее. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что строительство осуществлено в соответствии с утвержденным проектом.
Судья Медеуского райсуда Ержан ЧИНГИСОВ отказал жильцам ЖК. Примечательно, что это решение оставили в силе апелляционная и кассационная коллегии судов. Теперь у людей вся надежда на протест Генеральной прокуратуры.

Но и это еще не все. Несмотря на то что люди проиграли сражение за свой подвал, их никто не освободил от ежемесячных взносов на его содержание. Многие собственники квартир отказались платить за то, что им не принадлежит, и получили в ответ судебные иски от управляющей компании ТОО “ВостКом”, причем тоже учрежденной самим застройщиком “Ана Жер Курылыс”.
- Картанбай Саудабеков и другие жильцы судятся и с застройщиком, и с нами и постоянно проигрывают, - прокомментировал по просьбе “Времени” судебные тяжбы с жильцами “Коркем Тау” директор фирмы “ВостКом” Александр БАЙДАНУЦА (на снимке). - “Ана Жер Курылыс” отстаивает свое право на ведение бизнеса в правовом поле, и раз все суды принимают сторону застройщика, значит, все законно. Картанбай судится и со мной лично - он задолжал по тарифу “Расход на содержание общедомового имущества” уже более 300 тысяч тенге.
- А тариф у вас дифференцированный - для тех, кто владеет кладовыми, и для тех, кто ими не владеет?
- Нет, тариф общий. Кто не купил кладовые, просто ими не пользуется. Но ведь он пользуется подвалом - проходит через него на улицу и обратно, проходит в паркинг к машине.

Комментарий в тему

Адильбек ЖОЛДЫБАЕВ, юрист:

- Все, чем пользуются в многоквартирном жилом доме двое и более лиц, считается общедомовым имуществом. Согласно статье 31 закона о жилищных отношениях крыши, подвалы, лестничные марши относятся к общедолевой собственности независимо от того, зарегистрирован кондоминиум или нет. Дом 2-этажный или 20-этажный - значения не имеет. Покупая квартиры в нем, граждане автоматически приобретают и долю в подвалах. Ни застройщик, ни генподрядчик не вправе присвоить то, что внутри дома. Никто не может распоряжаться имуществом жильцов без их ведома.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и Романа ЕГОРОВА, Алматы

ОТ РЕДАКЦИИ Эта житейская история - еще одно красноречивое доказательство великого несовершенства законодательства и нормативно-правовых норм, регулирующих отношения в сфере ЖКХ & КСК/управляющие компании. На что во множестве своих публикаций указывала газета “Время”. И еще один весомый упрек нашим чиновникам, отвечающим за эту сферу, а также парламентариям, с молчаливо-покорного согласия которых ничего не меняется в этой жизненно важной отрасли нашего общества.