Вся власть - владельцам

В предыдущих публикациях этой трилогии мы затронули вопросы предлагаемой новой системы управления многоквартирными жилыми домами по принципу “один дом - одно ОСИ или ПТ - один счет в банке”, а также регистрации кондоминиума.

- Могут ли несколько многоэтажек объединиться в одно объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ), если эти дома построены по проекту с единой инфраструктурой? К примеру, как в жилых комплексах “Коктобе сити” или “Керемет”.

- Если несколько многоэтажек имеют единый фундамент и единые инженерные сети, то они могут объединиться и работать как один жилой дом. Но тогда и регистрироваться им придется по схеме “одно ОСИ/одно ПТ - один дом - один счет в банке”. То есть у всех этих домов будет одно ОСИ, два банковских счета - по обслуживанию текущих расходов и накоплению на капитальный ремонт.

- Какой будет роль АО “Казцентр ЖКХ” в новой системе жилищно-коммунального управления?

- Эта структура будет заниматься подготовкой кадров - управляющих многоквартирными жилыми домами, выдавать им сертификаты. У “Казцентра ЖКХ” в каждом регионе есть свои представительства, штат около 100 человек, финансовые ресурсы. Кроме того, этот центр будет заниматься разработкой нормативно-правовых актов, механизмов, инструкций - в общем, помогать Министерству индустрии и инфраструктурного развития тянуть лямку ЖКХ.

- Курсы будут платными?

- Этот вопрос нужно адресовать правительству. Если госбюджет будет позволять, то курсы будут бесплатными.

- Почему государство еще больше отстранили от контроля над жилищно-управленческими отношениями?

- Я не согласен с тем, что мы отстранили государство от контроля. Наоборот, мы усилили полномочия жилищных инспекторов, особенно в части состояния и эксплуатации жилых домов - лифтов, отопительного и газового оборудования. Инспекторы могут наравне с представителями коммунальных служб все это обследовать и контролировать. А влезать в отношения жителей и управляющих общедомовым имуществом больше не будет необходимости: не нравится управляющая или сервисная компания - собственники помещений могут отказаться от их услуг, просто не продлив на следующий год конт­ракт с ними, вот и все. А если не работает совет дома, то через год можно переизбрать и его.

Наша главная цель - чтобы жильцы многоэтажек почувствовали себя хозяевами не только своих квартир, но и всего своего дома. Люди должны перестать ходить в акимат или жилинспекцию жаловаться, искать доброго дядю, который решит разом все их проблемы. В Алматы, например, не насчитается и десяти инспекторов, а КСК там зарегистрировано более 800. Инспекторы просто физически не справятся с таким объемом жалоб. Мы даем четкий сигнал жителям: это ваша собственность, и только вы ей можете управлять!

Но при этом впервые предусматривается такая возможность: при наличии средств местный исполнительный орган может провести капитальный ремонт фасадов и кровли многоэтажек. Кроме того, теперь акиматы вправе самостоятельно принимать решения о замене лифтов в многоэтажных домах. То есть было много административных нюансов, которые мы упростили. Это касается и капитального ремонта домов.

- А теперь давайте сказанное вами смоделируем на практике. Сейчас начался отопительный сезон, многие обращаются с жалобами, в том числе и в нашу редакцию. У одних трубы холодные, а у других они шумят так, что ночью уснуть невозможно. При этом нынешние КСК и коммунальщики уверяют, что все в порядке, мол, жильцам никогда не угодишь. Как новый проект закона, если его утвердят, поможет разрулить подобные ситуации? Относится ли вопрос взаимоотношений всех участников конфликта при проблемах с системой отопления к компетенции жилинспекторов?

- Если коммунальная компания не подает тепло в дом, хотя обязана по договору, то собственники квартир должны сначала обратиться с претензиями в эту службу. Если это не поможет устранить проблему, жильцы вправе обратиться в инспекцию, а там уже власти сами будут разбираться с коммунальной службой.

Если жилому дому причинили ущерб, например, продали часть общего имущества, сломали систему отопления, повредили электрокабель, вывели лифт из строя или из-за некачественного обслуживания в здании что-то работает неисправно, то жильцы также вправе обратиться с этими фактами в жилищную инспекцию. Причем не важно, по чьей вине возникла проблема - одного из жильцов дома, правления совета дома, председателя ОСИ или доверенного лица ПТ, управляющей или сервисной компании. После обращения собственников дома жилищные инспекторы привлекают экспертов для исследования возникшей проблемы. Если специалисты подтвердят нарушения, то определяют виновных, которые должны понести за это административную ответственность в соответствии с законодательством. Кстати, Мининдустрии и инфраструктурного развития разработало типовой договор, согласно которому тот, кто нанес ущерб, обязан его восполнить.

- Изменится ли система накопления владельцев квартир на капитальный ремонт многоэтажек?

- Снизили сам тариф. С 2011 года, как вы знаете, он составляет 0,02 одного МРП (в этом году месячный расчетный показатель составляет 2525 тенге. - Е. Т.) за квадратный метр жилья, иначе говоря, 51 тенге за “квадрат”. Для многих жителей он оказался неподъемным. Законопроект предлагает достаточно демократичный тариф, его может позволить себе абсолютно любой собственник: 0,005 МРП, то есть около 13 тенге. Это минимальный сбор, выше не возбраняется, но решение о конечной сумме принимается на общем собрании собственников помещений. Состояние счета должен контролировать совет дома.

- А если человек аккуратно делал взносы на капремонт несколько лет, а потом решил продать квартиру, сможет ли он вернуть свои накопления?

- Нет, не сможет. В любом случае он пользовался общедомовым имуществом, пока жил в этом доме, и возвращать их ему не будут. Однако этот вопрос могут обсудить продавец и покупатель квартиры, составляя договор купли-продажи.

- Как теперь будут бороться с должниками, которые не платят взносы на содержание дома?

- Остались те же рычаги воздействия на неплательщиков, что и в действующем законе: взыскивать долги продолжат через суды и нотариат. Мы изучали международный опыт. Например, в некоторых странах деньги на общедомовые нужды автоматически списывают с банковского счета собственника квартиры. Там с должниками не церемонятся, доходит до того, что злостных неплательщиков выселяют из жилья и выставляют его на продажу.

Во время обсуждения законопроекта звучали самые разные предложения по борьбе с должниками, в том числе и из международной прак­тики. Предлагалось внести такое наказание: штрафовать хотя бы тех должников, которые не делают взносов на капремонт в течение трех месяцев, даже не стали трогать долги на текущие расходы. Кто-то предлагал штраф в 5 МРП, кто-то - в 15. Но когда правительство категорически не поддержало эти идеи, мы не стали предлагать ничего другого.

Когда КСК будут ликвидироваться, они должны будут сдать отчеты собственникам квартир: сколько на счетах денег, кто делал взносы на содержание общего имущества и на капремонт, а кто не делал. Когда будут создаваться ОСИ и ПТ, эта информация о долгах перейдет к ним. Что делать с этими долгами, будут решать сами жители на общем собрании: они, как я уже сказал, вправе обратиться к нотариусу или в суд о принудительном взыскании задолженности.

- Кстати, думаю, не все смогут разобраться с подсчетом голосов участников общего собрания для принятия того или иного решения: где достаточно простого большинства, а где обязательно нужно две три голосов. Например, в пункте 6 статьи 42-1 сказано: “Решение принимается при согласии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений”. Из этой фразы следует, что при подсчете голосов надо будет учитывать и мнения тех владельцев имущества в доме, кто не участвовал в собрании.

- Все решения, которые касаются собственности и денег - например, оформить дворовую площадку в общедомовую собственность или провести капитальный ремонт, - принимают именно две трети от общего числа собственников, даже если кто-то из них не пришел на собрание. Проголосовать должны все. Не пришли на собрание - проведите письменный опрос. Совет дома принимает решение о создании инициативной группы по сбору подписей и сроках его проведения. Сам опрос должен проводиться в срок не более одного месяца (30 дней) с даты его объявления. По законопроекту каждому собственнику квартиры вручают в руки или присылают по электронной почте опросный лист, который он должен заполнить в течение семи календарных дней с даты объявления письменного опроса.

Итоги письменного опроса должны быть подведены коллегиально с участием членов совета дома, председателя ОСИ (или доверенного лица ПТ, либо представителя управляющей компании, либо управляющего МЖД).

В законопроекте предусмотрена альтернатива общему собранию и поквартирному письменному опросу - электронное голосование. В каждом регионе есть компании, которые могут предоставить такие услуги.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и с сайта gkhsp.kz, Алматы

Кстати

Согласно законопроекту КСК в Казахстане могут просуществовать в рамках переходного периода еще три года, но не далее 1 июля 2022 года. Об этом журналистам сообщил первый вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек УСКЕНБАЕВ после расширенного заседания комитета по экономической политике, инновационному развитию и предпринимательству в сенате 15 октября.

Ссылки по теме

“317 поправок в трехуровневом переплете”, “Время” от 7.8.2019 г.

“Кворум преткновения”, “Время” от 13.8.2019 г.