317 поправок в трёхуровневом переплёте

На предстоящей парламентской сессии сенаторам предстоит поработать над законопроектом “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений”. Мало кто знает, что данный документ на входе и выходе из мажилиса - это, как говорят в Одессе, две большие разницы: депутаты с подачи членов рабочей группы внесли в него аж 317 поправок! С основными из них готова поделиться газета “Время” - о них нам рассказали члены рабочей группы по рассмотрению законопроекта юристы Аркадий РУБЦОВ и Тимур КЫДЫРГУЖАНОВ.

Признаться, мы были слегка шокированы содержанием документа: он вызвал у нас массу вопросов. Наверняка эти же и другие вопросы он вызовет и у вас, проницательный, вдумчивый читатель, и у тех, кому небезразлично то, как власти представляют себе в обозримой перспективе новую схему управления в стране многоквартирным жилым хозяйством. Но о вопросах чуть позже. А пока наберитесь терпения и читайте.

Главный орган - совет дома

Итак, принципиальное новшество: предлагается трехуровневая система управления и содержания многоквартирного жилого дома (МЖД). При этом высшим органом управления многоэтажкой станет совет дома (СД), избираемый на три года и состоящий не менее чем из трех человек. Причем СД не может быть юридическим лицом, в него вправе войти по результатам голосования только собственники квартир. СД рассматривает ежемесячные и ежегодные отчеты по управлению домом и содержанию общего имущества, организует общие собрания собственников квартир или (если собрать кворум невозможно) проводит письменные (как вариант - электронные) опросы, оформляет соответствующие протоколы.

Формами управления МЖД (это уже второй уровень) законопроектом определены две структуры на выбор жильцов: объединение собственников имущества (ОСИ) и простое товарищество (ПТ). То есть совсем необязательно будет создавать в каждой многоэтажке ОСИ, которое, как ранее планировалось, должно прийти на смену ныне существующим КСК (ПКСК и т. д.). В качестве альтернативы предлагается ПТ. Другими словами, можно будет создавать либо ОСИ, либо ПТ. Их состав по замыслу разработчиков проекта должен избираться жильцами на один год.

А вот уже ОСИ или ПТ выбирает управляющую фирму либо управляющего МЖД, а те в свою очередь - сервисные компании. Это третий уровень управления.

Впрочем, эта трехуровневая система по желанию жильцов дома может быть упрощена до “двухслойного пирога” при условии, если больше половины владельцев квартир делегируют СД полномочия ОСИ/ПТ. Тогда члены совета дома будут вправе самостоятельно принимать решения о форме управления многоэтажкой, выбирать управляющую и сервисные компании. Кстати, член СД не может быть избран председателем ОСИ, доверенным лицом ПТ или войти в состав ревизионной комиссии, которая, отметим, как и совет дома, избирается на три года.

Важные уточнения: ныне действующие КСК как юридические лица могут быть реорганизованы только в ОСИ, а в ПТ нет, поскольку такое товарищество, отмечается в законопроекте, не может быть юрлицом - Гражданским кодексом это не предусмотрено. Следовательно, ПТ как неюридическое лицо не сможет заключать и выполнять трудовые договоры. Поэтому для этого им придется нанимать управляющую компанию или управляющего МЖД, у которых будут такие полномочия. Но тут возникает вопрос: как же ПТ сможет нанимать сервисные компании, если оно не будет иметь статуса юрлица? Впрочем, оставим этот вопрос, как и многие другие, разработчикам жилищно-управленческой реформы.

Особенности управления

Допустим, жильцы дома на общем собрании выбрали в качестве формы управления ОСИ, которое выбрало управляющую, а та - сервисные компании (обслуживанием своих домов самим жителям заниматься запрещается, даже если среди них есть и сантехник, и электрик, и бухгалтер). Как юрлицо ОСИ будет иметь право открыть уже всем известные два банковских счета на дом - текущий и накопительный.

Однако, по мнению Аркадия Рубцова, доля зарегистрированных ОСИ при такой схеме будет не больше 15-20 процентов по всей стране. Потому что выбрать управляющую и сервисную компании на договорной основе, открыть счета в банке можно и без ОСИ, считает он. Собственники помещений, организовав ПТ и наняв управляющую компанию/управдома, могут делегировать ей/ему право открывать счета в банке и другие необходимые полномочия, утверждает юрист.

По мнению эксперта, наиболее эффективной формой является как раз таки простое товарищество, которое регулируется гражданским законодательством. А Гражданский кодекс все-таки статусом выше, чем закон о жилищных отношениях.

- В ходе работы над законопроектом нам удалось снять ограничение по количеству квартир, необходимому для регистрации простого товарищества. Было 20 квартир, предлагалось увеличить до 30, но теперь хоть 1000 квартир! - с удовлетворением отметил юрист.

По какому счету?

И председатель ОСИ, и доверенное лицо ПТ согласно законопроекту будут являться официальными должностями, поэтому этим управленцам нужно будет платить заработную плату. А вот активность членов СД можно будет вознаграж­дать, но не в обязательном порядке. Этот вопрос решается самими жителями дома.

В законопроекте сказано и о том, что местные маслихаты будут утверждать минимально возможные расходы жильцов многоэтажек на содержание общедомового имущества. Предлагается сделать их дифференцированными с учетом специфики городов и областей, географии, климатических условий, среднего размера заработной платы в каждом регионе, этажности постройки.

Не проверять, а доверять

В прежней версии законопроекта предполагалось, что если сами жильцы дома окажутся настолько пассивными, что не смогут и не захотят ничего создавать и организовывать, то за них это сделает жилищная инспекция, проведя тендер на выбор управляющей компании. Однако в новой редакции документа ничего подобного нет, говорят члены рабочей группы при мажилисе.

- Специалисты управлений жилищной политики или жилищной инспекции будут заниматься конт­ролем состояния лифтов, газового оборудования и всего, что представляет потенциальную опасность для жизни и здоровья граждан. В их полномочия будет входить и разработка стандартов, смет на капитальный ремонт многоэтажек. С другой стороны, у них вообще теперь не будет никаких полномочий по проверке, делегированию, избранию органов или форм управления МЖД! Фактически собственники квартир должны будут проверять и контролировать себя сами. Поэтому ревизионная комиссия и избирается на три, а не на один год, - сделал выводы Рубцов.

Кондоминиум на двоих

Еще один любопытный раздел - о регистрации объекта кондоминиума. В регистрирующий орган - управление юстиции - может быть представлено для рассмотрения письменное заявление всего не менее чем от двух (!) собственников квартир или нежилых помещений МЖД (как альтернатива может быть и электронное заявление в порядке, определяемом уполномоченным органом). Согласитесь, очень интересно, как это будет выглядеть в деталях!

- Если на момент регистрации объекта кондоминиума в правовом кадастре отсутствуют сведения о регистрации права на придомовой земельный участок, то госорган вносит эти сведения из автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра, - рассказал Тимур Кыдыргужанов. - То есть не надо ничего предоставлять чиновникам - они сами все найдут и внесут без участия жителей дома. Если и в этой автоматизированной системе ничего нет, то регистрирующий орган должен будет направить уведомление в местный исполнительный орган об оформлении прав на земельный участок.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Романа ЕГОРОВА и с сайта akorda.kz, Алматы

Дословно

Президент Казахстана Касым-Жомарт ТОКАЕВ:

“Вы должны понимать, что жилищные проблемы являются самой острой, насущной социальной проблемой нашего государства. Вы видите сами, насколько она обострилась в последнее время... Жилищная проблема должна находиться под постоянным надзором со стороны правительства”.
Сказано на расширенном заседании кабмина 15 июля с. г.

ОТ РЕДАКЦИИ Это пока все, что мы могли вам рассказать о законопроекте, который призван сформировать новые правила в жилищно-управленческих отношениях. Продолжение - в ближайших номерах газеты. Мы намерены рассказать о системе голосования и подсчете голосов собственников помещений по тому или иному вопросу - там тоже немало нюансов и сюрпризов. Если же у вас уже возникли вопросы, направляйте их в редакцию как обычным письмом на имя автора этой публикации, так и на электронные адреса: tikhonova@time.kz и tanatosunet@mail.ru.