Вся власть - владельцам

- Сапар Кайратович, к чему в законопроекте такое нагромождение управленцев и исполнителей? Получается, трех- или даже четырехуровневая система: совет дома, объединение собственников имущества (ОСИ), простое товарищество (ПТ), управляющая компания, сервисная фирма. Зачем усложнять-то?

- Есть необходимость в такой структуре. Давайте посмотрим на реальную ситуацию: сегодня в Казахстане очень много форм по управлению и обслуживанию многоквартирных жилых домов. Это и ИП, и КСК, и КСП, и ПК, и ТОО. Причем кооперативов собственников квартир среди них всего 28 процентов. Например, в Шымкенте нет ни одного КСК, там в основном управляющие компании. В течение десяти лет я попеременно работал акимом двух столичных районов и могу сказать: тогда, в начале 2000-х, в Астане в сфере управления многоэтажками было 80-85 процентов КСК, а сегодня в Нур-Султане тоже преобладают управляющие компании.

Сложилось многообразие форм управления, но законодательно полномочия их не отрегулированы, и потому требования не выполняются. К примеру, добросовестное правление КСК на требование собственников отчитаться о деньгах показывает соответствующие документы, а руководство ТОО, исполняя те же функции КСК, отказывается, прикрываясь коммерческой тайной согласно Гражданскому кодексу. Хотя по закону о жилищных отношениях все собственники имеют право знать, куда и на что расходуются сдаваемые ими деньги.

Кроме того, по закону КСК должны нанимать сервисные компании на договорных условиях, но по факту многие управдомы набирают свой штат сантехников, слесарей и т. д. Не сказано в действующем законе о том, на какой срок избирается председатель.

В процессе работы над законопроектом мы изучали международный опыт, в том числе польской столицы Варшавы, где особо развито местное самоуправление. И мы пришли к выводу, что их система подходит и нам. Ведь основная проблема сегодня в том, что казахстанцы, являясь собственниками квартир в жилых домах, не могут сами управлять этими жилыми домами! В КСК обычно объясняют мотивы своих принятых решений тем, что люди не ходят на собрания. А те, кто хочет изменить ситуацию, обращаются в акимат, но у власти нет полномочий для проверки КСК и воздействия на них. В итоге всех отправляют в суд, председателя штрафуют, денег на счете КСК становится еще меньше, а проблемы не решаются. Круг замыкается.

Из правительства законопроект пришел к нам со 175 изменениями. Наша рабочая группа в составе 140 человек дополнительно внесла 317 поправок. Мы обсуждали каждую статью транспарентно, открыто.

Отвечая на ваш вопрос, отмечу, что изначально в законопроекте не было понятия “совет дома”, предлагалось создавать исключительно объединения собственников имущества по принципу “один дом - одно ОСИ - один счет”. В чем была необходимость создания именно совета дома? В подавляющем большинстве случаев автоматически сменилась бы просто вывеска - с КСК на ОСИ, которое, кстати, тоже должно быть юридическим лицом. Этим законопроектом мы возвращаем людям всю полноту власти, создаем систему управления жилым фондом с нуля. Совет дома - это почти то же самое правление в составе КСК, только во главе теперь сами собственники. В состав совета дома войдут владельцы квартир, наделенные полномочиями решать все наболевшие вопросы.

Совет дома сам выбирает форму управления, сам ее контролирует, сам ликвидирует, если его что-то не устраивает. При этом член совета дома не может стать председателем ОСИ, чтобы не было узурпации власти, иначе как тогда совет дома будет беспристрастно оценивать работу председателя ОСИ?

По новому законопроекту необязательно собираться всем жильцам раз в квартал или по каж­дой проблеме. При хорошем раскладе собрание проводится один раз в год, и оно должно быть отчетным. А все остальное время будет работать совет дома, его состав избирается на три года. Он берет на себя функции контроля.

Трех- или четырехуровневая система - это не нагромождение, это возможность сделать выбор, легко принимать услуги и отказываться от них.

- Но, признаться, пока представляется, что легко все это только на бумаге...

- В законопроекте сказано: совет дома должен выбрать форму управления. Если жильцы не хотят создавать ОСИ, предусмотрена альтернатива - простое товарищество (ПТ), которое будет работать согласно Гражданскому кодексу. Поскольку ПТ не нужно будет юридически регистрировать, то из числа жителей выбирают доверенное лицо, и все собственники выписывают на него доверенность. Причем 100 процентов жителей должны оформить на это лицо доверенности. Если среди жильцов дома не найдут желающего управлять общедомовым имуществом в форме ПТ, то можно привлечь квалифицированного управляющего со стороны. Это должно быть физическое лицо на договорных отношениях либо управляющая компания.

В законопроекте мы специально разделили управление и сервис, чтобы снять вопросы злоупотребления властью и коррупции. Совет дома не вправе распоряжаться деньгами жильцов, а имеет только контрольные функции, ОСИ (или ПТ) управляют сами или привлекают для этого управляющего многоэтажкой либо управляющую компанию. А для обслуживания дома нанимают сервисные компании. Нет нужды держать в штате своих бухгалтера, электрика, теплотехника на зарплате, можно нанять их для разовой работы, оплатить услуги, и так до следующей проблемы. Ежемесячно управленцы должны будут отчитываться перед общим собранием или советом дома о том, сколько и на что было потрачено.

Кстати, до сих пор строительные компании, как известно, сдавая дома в эксплуатацию, сразу навязывают жильцам свою управляющую компанию с их высокими тарифами, и люди вынуждены с этим соглашаться. В этом законопроекте мы отстегнули управляющие компании от строительных. Теперь застройщик не имеет права ставить своих управленцев в возведенные им дома, выбирать и решать должны только жильцы дома, собственники помещений.

- А можно не выбирать форму управления в виде ОСИ или ПТ, а напрямую совету дома заключать договоры с управляющей компанией или управляющим, чтобы те были правомочны открывать счета в банках и нанимать сервисные фирмы?

- Вряд ли целесообразно отказываться от формы управления в виде ОСИ или ПТ. Счета же в банке на дом кто-то должен открывать. Ведь совет дома - это не юридическое лицо, к тому же члены совета, подчеркну еще раз, не будут иметь доступа к деньгам. Можно, конечно, сторонней управляющей компании передать право открыть счет на ее имя и перечислять туда средства. Но что из этого получится? Снова один котел, где деньги, возможно, с десяти домов будут поступать на один счет. Снова будет неразбериха, как и сейчас в многодомных КСК. Поэтому банковский счет открывает ОСИ или доверенное лицо ПТ. А уже потом счет передают в управление. Но сам счет принадлежит дому.

Юридическую регистрацию ОСИ мы облегчили: там достаточно выбрать председателя (тоже из числа собственников), чтобы он зарегистрировал объединение, открыл счет в банке уже как юридическое лицо и подписывал договоры. И если не найдется человек, который мог бы непосредственно каждый день заниматься управлением дома, то сразу после выбора председателя, регистрации и открытия счета этот банковский счет могут передать управляющей компании или квалифицированному управляющему. А председатель просто будет человеком, который взял на себя такую ответственность. Он ведь живет в этом доме.

(Продолжение - в следующем номере газеты)

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и с сайта gkhsp.kz, Алматы

Ссылки по теме

“317 поправок в трехуровневом переплете”, “Время” от 7.8.2019 г.

“Кворум преткновения”, “Время” от 13.8.2019 г.