Кворум преткновения

Мы продолжаем делиться с читателями основными положениями законопроекта, который призван сформировать новые правила в жилищно-управленческих отношениях, о которых нам рассказали члены рабочей группы при мажилисе по рассмотрению документа юристы Аркадий РУБЦОВ и Тимур КЫДЫРГУЖАНОВ.

Сначала вкратце напомним содержание нашей первой статьи на заданную тему (см. “317 поправок в трехуровневом переплете”, “Время” от 7.8.2019 г.): высшим органом управления каждой казахстанской многоэтажки предлагается сделать совет дома (СД), избираемый владельцами квартир и нежилых помещений на три года и состоящий не менее чем из трех человек. Кроме того, собственники жилья и недвижимости многоквартирного жилого дома (МЖД) согласно законопроекту должны выбрать одну из форм управления: объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Их состав по замыслу разработчиков проекта должен избираться жильцами на один год.

А вот уже ОСИ или ПТ выбирает управляющего или управляющую компанию, а те в свою очередь - сервисные компании по обслуживанию МЖД.

Впрочем, можно и упростить эту многоступенчатую структуру управления, о чем мы тоже сообщали в нашей предыдущей публикации.

Собирайтесь в кучку

В новом законопроекте голосование трактуется как “процесс принятия решений собственниками квартир, нежилых помещений, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, осуществляемый путем открытого волеизъявления на собрании, проводимом явочным порядком или посредством письменного опроса”. То есть результаты голосования на общем собрании собственников имущества (либо проведенного посредством опроса в качестве альтернативы собранию) являются, как и в настоящем законе о жилищных отношениях, главным двигателем в процессе управления и содержания каждого МЖД. И далеко не всегда обязательно, как следует из проекта, чтобы в собрании/опросе приняли участие все без исключения владельцы помещений (как, впрочем, и сегодня, сейчас). Итак…

Собрание правомочно принимать решения при кворуме более половины (51 процент и более) от общего числа собственников квартир по следующим вопросам:

• избрание членов СД, ревизионной комиссии (либо ревизора; избираются, как и СД, на три года), переизбрание, а также досрочное прекращение их полномочий;
• выбор формы управления объектом кондоминиума либо делегировании полномочий о выборе формы управления совету дома;
• выбор управляющего МЖД или управляющей компании либо делегирование таких полномочий совету дома;
• утверждение устава ОСИ или договора ПТ;
• утверждение годовой сметы доходов и расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год, а также внесение в нее изменений и дополнений, а также утверждение ежегодного отчета об исполнении этой сметы;
• передача собственнику квартиры, нежилого помещения МЖД части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду);
• согласование размера оплаты труда председателю ОСИ, доверенному лицу ПТ, а также (при необходимости и по желанию собственников помещений) возна­граждения членам СД и ревизионной комиссии (ревизора) по итогам деятельности за отчетный период;
• иные вопросы, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.

Решения по указанным выше вопросам будут считаться принятыми, если за них проголосовало большинство от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, принявших участие в голосовании.

- Допустим, пришел на собрание 100-квартирного дома 51 собственник, из них 27 высказались за какое-то предложение или решение, и оно будет считаться принятым, - пояснил, можно сказать, на пальцах Тимур КЫДЫРГУЖАНОВ.

Когда ваше участие очень важно

А вот по следующим вопросам собрание полномочно принимать решения лишь при наличии кворума более 2/3 (67 процентов) от общего числа собственников квартир:

• определение общего имущества объекта кондоминиума, а также изменения его состава;
• утверждение размера ежемесячных расходов на управление и содержание общего имущества;
• утверждение размера платы за содержание парковочного места;
• проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизация, реконструкция, реставрация) и утверждение сметы расходов на проведение такого капремонта;
• сбор целевых взносов и их размер;
• расходование денег, накоп­ленных на сберегательном счете, открытом для накопления на капремонт общего имущества, а также получение жилищного займа на капитальный ремонт.

Но вот механизм подсчета голосов по этим вопросам в законопроекте запутан. В пункте 6 статьи 42-1 сказано: “Решение принимается при согласии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений”. Из этой фразы следует, что при подсчете голосов надо будет учитывать и мнения тех владельцев имущества в доме, кто не участвовал в собрании. Или авторы проекта допустили оплошность, не дописав, что согласие требуется более 2/3 от общего числа собственников помещений, принявших участие в собрании и, соответственно, в голосовании?

На наш взгляд, это одна из принципиальнейших коллизий проекта будущего закона! Надеемся, что сенаторы обязательно обратят на нее внимание.

Одна квартира - один голос

Но идем дальше. Сколько квартир и помещений в доме - столько и голосов. Если у собственника в этом конкретном МЖД, допустим, три объекта недвижимости, то, значит, у него три голоса. Заметим, что еще на стадии разработки законопроекта высказывались предложения при подсчете голосов не исходить из количества квартир и помещений, а отталкиваться от занимаемых владельцами квадратных площадей в доме. Получается, этот вариант не нашел поддержки.

При этом каждому собственнику проект закона предоставляет право знать, как проголосовали другие собственники. То есть если он придет в орган управления и затребует подробности голосования, то ему обязаны предоставить эти данные.

Еще одно предлагаемое новшество: протокол собрания подписывают не только председатель и секретарь собрания, но и члены СД.

Собрание проводится не реже одного раза в год, созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции, говорится в пункте 10 той же статьи 42-1 законопроекта.

- Почему-то в этом пункте “вылетел” председатель ОСИ, хотя по логике вещей и он должен быть в числе инициаторов голосования, - резонно заметил Тимур Кыдыргужанов.

Согласно законопроекту совет дома не менее чем за 10 календарных дней уведомляет всех собственников квартир и нежилых помещений МЖД о дате проведения собрания. Это можно сделать, разместив соответствующие объявления в общедоступных местах или проинформировав индивидуально каждого владельца (при личной встрече, по телефону или электронной почте). Откуда брать контактные данные людей для второго варианта? Этим же вопросом задается и юрист Кыдыргужанов. Номера телефонов и адреса электронной почты охраняются законом о защите персональных данных. Следовательно, такую информацию государство не имеет права предоставлять, не получив на то согласие самих граждан. Остается собирать такую базу в индивидуальном порядке, причем уважая желание/нежелание людей делиться такой информацией. Что же касается развешанных-расклеенных объявлений, то, как показывает практика, их читают далеко не все, а плохо видящие и вовсе не могут.

Прочтите и распишитесь

Если собрание из-за отсутствия кворума оказалось неполномочным принимать решения, то, как уже всем известно, проводится письменный опрос. Совет дома принимает решение о создании инициативной группы по сбору подписей и сроках его проведения.

Письменный опрос, по словам Аркадия Рубцова, должен проводиться в срок не более одного месяца (30 дней) с даты его объявления.

Предлагается утвердить единые требования к листу письменного опроса: он должен содержать порядковый номер, адрес МЖД, вопросы, вынесенные на голосование, место для подписи собственника квартиры, нежилого помещения, подписи членов совета дома. Такой лист должен быть подготовлен в течение семи календарных дней с даты объявления письменного опроса.

Итоги письменного опроса должны быть подведены коллегиально с участием членов совета дома, председателя ОСИ или доверенного лица ПТ, либо представителя управляющей компании, либо управляющего МЖД.

В законопроекте предусмотрена альтернатива общему собранию или поквартирному письменному опросу - электронное голосование. В ходе него свой голос участник е-опроса должен скрепить электронной цифровой подписью (ЭЦП). Но как оно на деле будет происходить, пока весьма туманно. Да и перспективы существования ЭЦП неясны. В частности, 5 июля на брифинге в правительстве председатель Агентства по делам госслужбы Анар ЖАИЛГАНОВА намекнула, что со временем на смену виртуальной подписи придут одноразовые пароли.

Не госсистемой единой?

Но вот чего точно нет в законопроекте, так это нормы о функ­ционировании под патронажем государства информационной системы жилищного фонда и ЖКХ, хотя о ней подробно говорил, представляя в парламенте рассматриваемый законопроект не далее как в апреле этого года, министр индустрии и инфраструктурного развития Роман СКЛЯР. По замыслу министерства благодаря этой системе собственники квартир и помещений в МЖД могли бы контролировать в режиме онлайн расходы и доходы по своему дому, проверять корректность начислений и расчетов, вести мониторинг деятельности своего органа управления, подавать обращения по проблемам ЖКХ. Кроме того, у них появилась бы возможность проводить электронные голосования по всем вопросам дома. Нет возможности прийти на общее собрание - проголосуй со своего компьютера или смартфона.

По мнению Тимура Кыдыргужанова, в этой е-системе можно было бы предусмотреть и антикоррупционные механизмы (см. “А ну-ка подсчитаем!”, “Время” от 30.4.2019 г.). “То есть любая компания, управляющая много­квартирными домами, должна будет вносить каждый документ по содержанию общего имущества в эту систему, а там система и будет проверять документ на соответствие законодательству. Нет документа - значит, есть хищение. Жители будут знакомиться с этой системой через электронно-цифровую подпись”, - прогнозировал тогда эксперт.

- Эту систему, предложенную Скляром, изначально одобрили все - и депутаты мажилиса, и компетентные представители жилкомхоза. Однако на последнем заседании рабочей группы представители Нацпалаты предпринимателей “Атамекен” попросили отменить ее, отпустив механизм электронного голосования и отчетности в сфере ЖКХ в бизнес-среду, и это предложение было одобрено, - сообщил “Времени” Кыдыргужанов.

Вот так хорошее начинание может погрязнуть и завязнуть в частных сайтах со всеми вытекающими отсюда последствиями. Я имею в виду прежде всего утечку персональных данных граждан. Если уж государство не может как следует их защитить… Скорее всего, в “Атамекене” хорошее лобби стройкомпаний. Ни для кого не секрет, что застройщики, представители которых входят в НПП, в условиях меняющейся бизнес-среды теперь специализируются не только на строительстве жилых комплексов, но и на создании управляющих компаний, которые эти же ЖК и обслуживают.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

От редакции 

В следующем материале мы намерены рассказать, как могут измениться правила накопления на капитальный ремонт МЖД. А если у вас возникли вопросы по предыдущему и этому материалу, направляйте их в редакцию обычным письмом на имя автора публикации или на электронные адреса: tikhonova@time.kz и tanatosunet@mail.ru.