Дана ДЖАРЛЫГАПОВА: Кому скостить ипотеку
Одна из главных новостей апреля 2015 года - совет директоров Национального банка одобрил программу рефинансирования ипотечных займов.
Суть программы - ипотечные кредиты 2004-2009 годов на единственное жилье площадью до 120 квадратных метров рефинансируют под 3 процента годовых: это касается просроченных кредитов, валютных кредитов и тенговых текущих кредитов для социально уязвимых слоев населения (инвалиды 1-й и 2-й группы, семьи с ребенком-инвалидом, многодетные семьи, неполные семьи и др.).
Сразу поясню, что данные средства возвратные: Нацфонд получает обратно свои деньги плюс 2,99 процента годовых от выбранных для программы банков. Банк получает эти деньги от заемщиков. Заемщики снижают процентную нагрузку, так как платят только 3 процента годовых. Банк эти условно недополученные проценты от ипотеки собирает с новых кредитов, т. к. при рефинансировании внутри банка оттока денег нет. На мой взгляд, в данной программе не учтены следующие важные аспекты.
1. Помощь заемщикам 2004-2009 годов - девальвация 2009 и 2014 годов.
После девальвации тенге в феврале 2009 года действовала госпрограмма рефинансирования ипотечных кредитов (единственное жилье в данном городе, жилая площадь не более 120 квадратных метров) по ставке 9-11 процентов годовых от АО “ФНБ “Самрук-Казына” на сумму 120 миллиардов тенге. Заемщики - независимо от социальной уязвимости - перевели кредиты в тенге под 9 процентов годовых для госслужащих и сотрудников бюджетной сферы, под 11 процентов годовых для остальных категорий. В феврале 2014 года произошла девальвация тенге, что увеличило нагрузку на заемщиков с валютными кредитами. Также есть заемщики, получившие кредит в 2004-2009 годах, которые после 2009 года рефинансировали в другом банке или перевели в тенге не по госпрограмме. Таким образом, новая программа повторно помогает заемщикам до 2010 года и не касается заемщиков после 2009 года, которые понесли убытки после девальвации 2014 года.
23 апреля 2015 года в общественной приемной Нацбанка мной проведены переговоры с департаментом защиты прав потребителей финансовых услуг. По их словам, скорее всего, причиной выбора периода с 2004 по 2009 год было наибольшее соотношение проблемных ипотечных кредитов. Но если Нацбанк считает, что валютных кредитов после 2009 года не так много, тогда их можно включить в программу - для 130 миллиардов тенге это будет довеском, а для людей, особенно социально уязвимых, которые исправно погашают кредит, это ощутимая поддержка. Если Нацбанк считает, что валютных кредитов после 2009 года не так уж мало и на всех не хватит, то почему заемщикам 2004-2009 годов оказывают повторную господдержку, а заемщиков с валютными кредитами, полученными после 2009 года, ощутивших на своем кармане девальвацию 2014 года, оставляют за бортом госпрограммы?
2. Конъюнктура рынка недвижимости в указанный период.
В период с 2004 по 2007 год был рост цен на недвижимость в Алматы и Астане (города - лидеры ипотечных кредитов). В 2007 году “пузырь” лопнул, был резкий спад. “Дно” достигнуто в 2009 году, с тех пор рынок идет вбок (не вверх и не вниз). Таким образом, говорить о диспропорциях в соотношении суммы кредита и стоимости жилья как цели кредита и предмета залога можно только в случае 2007 года. После 2009 года цены на недвижимость не так сильно снизились, чтобы исключить этих заемщиков из господдержки, тем более если валютный кредит получен в период с 1 января 2010-го по 11 февраля 2014 года.
3. Участие не всех банков и охват не всех заемщиков.
Есть утвержденный перечень банков - участников программы. В соответствии с подпунктом 14 пункта 4 госпрограммы Нацбанка возможно внешнее рефинансирование кредита - получение кредита в банке-участнике для погашения кредита в банке-кредиторе, если сторонами подписано соглашение. Но банки-участники заинтересованы в рефинансировании своих кредитов, а не в перечислении денег из Нацфонда в другой банк. Высок риск того, что в прениях сторон между двумя банками и в отсутствие их заинтересованности крайним останется заемщик, который не получит полагающуюся ему господдержку.
Дана ДЖАРЛЫГАПОВА, финансист
