Альберт РАУ: Это закон о человеческих отношениях

- Альберт Павлович, вы подготовили 97 поправок в законодательство, касающихся жилищной реформы. Неужели 500 поправок, затронувших восемь кодексов и 21 закон страны, которые до этого уже внес­ли, было недостаточно?

- Реализация нового законодательства началась в 2020 году во время локдауна. Тогда собрания жителей были под запретом. Но в начале 2021-го я озаботился несколькими моментами. Во-первых, увидел, что нет никакого движения. Во-вторых, увидел на примере ОСИ нашего дома, как управляющие компании, навязанные еще застройщиками, не передают документы на дом. Когда я обратился с запросом к прокурору столицы, он посоветовал идти в суд. Неужели жителям всех 54 тысяч многоквартирных жилых домов по стране придется идти в суды? Первым всегда сложно в любом деле. Сейчас я говорю про ОСИ.

- То есть на поправки в закон вас вынудила ваша личная проблема…

- В нашем жилом комплексе “Хайвил” произошел скандал. В один прекрасный день объявился новый председатель ОСИ, который с помощью службы охраны сервисной компании захватил офис, вынес документы. Неужели я должен был молчать и терпеть? Мы попросили его показать 220 подписей собственников квартир нашего дома, якобы проголосовавших за его кандидатуру. Увидели подписи гораздо позже, только в суде, где и было доказано, что они были подделаны.

- Как вы оказались в совете дома?

- Шли выборы. Соседи предложили выдвинуть и мою кандидатуру. Я сначала возмутился: неужели я самый незанятый из всех жильцов? Но все же согласился, можно сказать, вынужденно. Теперь знаю все проблемы не только своего дома, но и проблемы, с которыми сталкиваются советы ОСИ в своей деятельности.

- В большинстве старых домов люди не хотят никаких ОСИ или ПТ. А вот в новых, как у вас, возникло несколько председателей. Видимо, в новых домах есть что делить?

- По имеющимся сведениям, ежемесячный сбор денег жильцов во всем огромном комплексе “Хайвил” составлял тогда около 150 миллионов тенге, которые поступали на один счет! И кто смирится, что отдельные блоки этого комплекса захотели прозрачности и отчетности за использование своих средств? Вот и были захваты с подтасовками. Они хотели сделать одно ОСИ на 3300 квартир.

- А сколько вы платили на содержание дома?

- 154 тенге за квадратный метр. Но этот тариф был и шесть лет назад, с тех пор, как мы заселились в дом. За это время в стране повысились зарплаты, выросли цены на все, но с этим тарифом мы до сих пор вписываемся. Даже с резервом: ежемесячно мы сейчас откладываем на накопительный счет почти 800 тысяч тенге. А куда пропадал этот остаток все прошлые годы? Куда они уходили? Еще больше вопросов возникло, когда сделали дефектовку инженерных систем дома. Дому всего шесть лет, а столько надо сделать!

Нам удалось вернуть в общедомовую собственность 56 помещений, которые были незаконно присвоены компанией, аффилированной с застройщиком. Другой вопрос: кому платили арендаторы этих помещений все шесть лет, если доходы от аренды не попадали в общую копилку дома?

- Столько открытий для депутата, которому неожиданно пришлось участвовать в управлении домом!

- Поэтому я стал собирать проблемы, а потом взял на себя ответственность внести дополнительные изменения в закон. Хотел успеть сделать все до завершения переходного периода - до 1 июля 2022 года, как и было изначально предусмотрено в законе. Но не успел - предложения продолжали поступать. Цель у нас одна: убрать нестыковки и коллизии, которые выявили на практике, и все-таки сделать закон гибче.

- Гибче? Как это понимать?

- Если общее собрание может делегировать совету дома решение вопросов, которые в действующем законе являются его исключительной прерогативой, то почему мы ограничиваем это право? Почему необходима эта норма в две трети голосов, когда все финансовые вопросы, будь то утверждение тарифа, трата денег на ремонт или сдача помещений под коммерцию, можно решать простым большинством? Тем более что на практике собрать две трети голосов или подписей просто нереально! Так считает большинство советов ОСИ. Часть жильцов находится неизвестно где, сдают квартиры арендаторам, часть относится к ОСИ подозрительно, часть - отрицательно. Но проблема одна: тариф на содержание дома не принят, со всеми последствиями.

Поэтому мы с депутатом Екатериной СМЫШЛЯЕВОЙ предлагаем сократить эту обязательную норму в две трети (70 процентов) до большинства (51 процент). То есть решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Снижение порога проголосовавших за позволит более оперативно решать вопросы.

Кроме того, в законе теперь появится понятие “инициатор собрания”. Получается, что при проведении первого собрания совет дома и исполнительный орган управления юридически отсутствуют, их только выбирают. Но ведь протоколы же нужно кому-то подписывать! Это и будут инициаторы собрания, теперь они будут признаны на законодательном уровне.

- Что насчет обязательного требования заключать договоры об оказании услуг с каждым собственником? Неужели есть председатели ОСИ, которые реально так делают?

- Мы предлагаем отказаться от этого требования. Заключение договора с каждым собственником квартиры нецелесообразно, поскольку собственники и так являются участниками кондоминиума, а обязанность по содержанию общего имущества закреплена в статье 50 закона о жилищных отношениях.

- Всех интересуют деньги. Особенно те, которые остались на счетах старого органа управления, а он не хочет с ними расставаться. Гос­органы посылают людей разбираться в суд. Как поправки в закон решат эту проблему?

- Зачастую бывает такое: еще до создания ОСИ управляющая компания в виде ТОО или КСК утверждает сбор накопительного взноса на капитальный ремонт дома. Деньги идут на счет этой самой управляющей компании, не расходуются. Мы предлагаем обязать прежние органы управления перечислять накопленные средства на сберегательный счет нового органа управления в течение трех дней со дня его регистрации.

- Что еще революционного нас ждет?

- Мы все-таки за эволюцию. Революция, особенно в ЖКХ, опасна. Предлагаем внести в закон такую поправку: “отчуждение в индивидуальную (раздельную) собственность помещений, входящих в соответствии с проектно-сметной документацией в состав общего имущества объекта кондоминиума, не допускается”. А при несоблюдении этого требования заключенная сделка будет считаться ничтожной.

Кроме того, во многих домах доступ к общедомовым инженерным системам, особенно водоснабжения и водоотведения, затруднен. Например, собственники во время ремонта в своей квартире закрывают это специальными конструкциями, а во время аварий и протечек отказываются вскрывать их. Мы предлагаем такую поправку в законодательство: в аварийных случаях или при иных чрезвычайных ситуациях, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ к сетям должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления. Если же жилец откажется предоставлять этот доступ, а аварийные случаи приведут к убыткам, то он и будет их возмещать. Ответственность будет лежать на нем.

- Вы хотите внести в закон понятие “парковочное место”. Зачем это потребовалось?

- Были случаи, когда собственники выкупали несколько парковочных мест, расположенных рядом, устраивали там же автомойки, возводили стены без согласования с жителями и с госорганами. Да и по факту парковочное место есть, а в законе его нет.

Мы предлагаем законодательно закрепить понятие “парковочное место” как “место для стоянки автотранспортного средства в паркинге, являющееся нежилым помещением и находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности”. Дополнительно введем и такое требование: менять конструктивную часть и функ­циональное назначение парковочного места можно только при наличии проекта и с согласия собственников или совета дома, если ему делегируют такие полномочия.

- Какие изменения ждут неплательщиков?

- Иногда собственники квартир проживают за пределами городов, где находится их собственность. Это как раз касается тех, кто живет в Дубае, а свою квартиру сдает в Астане, но не платит взносы на содержание дома. Действующая норма ограничивает возможности ОСИ взыскивать задолженность по бесспорному требованию, потому что необходимо сначала разыскать должника по территории Казахстана и за его пределами.

Наши поправки предлагают упростить взыскание задолженности. То есть, вместо того чтобы выносить исполнительную надпись по месту регистрации или месту жительства должника, можно делать это по месту нахождения недвижимого имущества должника.

- Многие наверняка скажут: хорошо депутату рассуждать, он живет в относительно новом жилом комплексе. А что делать жителям малоквартирных домов советской постройки? Повышать тариф в несколько раз?

- Они же в любом случае платили по тарифу КСК? Можно по этому же самому тарифу собирать деньги на счете дома, передавать частному управляющему, а тот в свою очередь будет оплачивать сервисной компании за реально оказанный объем услуг. А копить на ремонт надо. Это не делали КСК столько лет, и вот до чего довели жилой фонд страны.

- Когда законопроект будет принят?

- Проект закона “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства” скоро “зайдет” в мажилис, после согласования с государственными органами. Конечно, хотелось бы его принять в этом году. Дело в том, что в течение летних месяцев мы неоднократно обсуждали все поправки с практиками - председателями ОСИ, поэтому считаю, что инициированные и дополнительные поправки достаточно проработаны.

Екатерина ТИХОНОВА, Алматы - Астана