Если новостройка посыпалась

1. Всего два года гарантии?..

Есть те, кто наивно полагает, что ответственность застройщика заканчивается после того, как хозяин квартиры подписал акт приема-передачи. Но это не так, говорит юрист, председатель Ассоциации КСК Аркадий РУБЦОВ. По его словам, минимальный срок, в течение которого застройщик обязан ликвидировать недоделки или дефекты, составляет два года. Это прописано в Гражданском кодексе. Кстати, подсказывает эксперт, вы можете договориться с застройщиком и увеличить его, допустим, до пяти лет, прописав в договоре. Срок этот распространяется на НЕконструктивные и НЕнесущие элементы дома. Это могут быть некачественно установленные стеклопакеты, межкомнатные перегородки, звукоизоляция стен.

Да, и неровные стены с полом вам тоже обязаны выровнять. А то привыкли мы прощать их застройщику: мол, все равно ремонт будем делать. А получается, подмечает председатель правления РОО “Общественный защитник” Виктор СЫЗ­ДЫКОВ, исправляем строительный брак за свои же деньги!

Кстати, если в течение гарантийного срока в доме вдруг потечет крыша или начнет подводить инженерная инфраструктура, то тоже можете привлечь к ремонту застройщика. Но, уточняет Рубцов, не во всех случаях.

- Например, непрофессиональные специалисты, чтобы повысить давление котельной, делают врезку. Та начинает мощнее работать, а к следующему отопительному сезону выходит из строя. Или ставят некондиционные насосы, ТЭНы для дополнительного нагрева. Они гробят электрику. Здесь уже не будет вины застройщика, - объясняет Рубцов.

2. Бывает и 10

Именно такая гарантия, уточняет Аркадий Рубцов, дается на конструктивные и несущие элементы дома: ленточный фундамент, несущие стены, плиты перекрытия.

Десятилетний срок сохраняется, если между подрядчиком и застройщиком не было дополнительного договора. Они его могут заключить и прописать там и минимальный срок - два года.

Но, уточняет эксперт, в некоторых случаях застройщика могут привлечь к исправлению косяков и по истечении любых гарантийных сроков!

3. Помощи ждать неоткуда

Разберем на свежем примере. В алматинском ЖК “Сары-Арка” 13 мая обрушилась облицовка с утеплителем (см. “Прокатили с ветерком”, “Время” от 16.5.2023 г.). Еще в конце апреля сарыаркинцы увидели, что стена одного из домов вздыбилась. Члены совета дома вызвали бригаду промышленных альпинистов, которые заключили, что утеплитель закреплен на обычные пластиковые зонтики. Они, не рассчитанные на такую нагрузку, по очереди начали ломаться. ОСИ экстренно огородило опасный проход под домом, начало звонить застройщику - ТОО “Nest Stroy”.

- Все, что он предложил тогда, - это предоставить возможность бесплатно воспользоваться лесами, - вспоминает член совета дома Сергей ЗЕЛЕНКОВ.

Жители, конечно, обратились в районный, городской акиматы, вызвали ДЧС. ОСИ просило спасателей демонтировать фасад, пока тот не рухнул и кто-нибудь не пострадал. Но, рассказывает председатель ОСИ Зарема САЙБУЛАТОВА, те перенаправили их запрос в жилищную инспекцию: мол, это в ее компетенции.

- Если читать положение о МЧС, то в первую очередь миссия этой службы заключается в предупреждении и ликвидации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. И вот скажите, почему наша ситуация вдруг не относится к компетенции ДЧС? - рассуждает Зарема Сайбулатова.

- Я считаю, что ДЧС должен был подключиться, провести обследование, оцепить проход и поставить вопрос об устранении. Это же ЧС, и она грозит безопасности людей. Если есть аварийное дерево, его же спиливают! - поддерживает Аркадий Рубцов.

В итоге обрушить фасад помогли не специалисты, а… ветер. Он бесплатно снес штукатурку с утеплителем. И, кстати, отлетающие ошметки фасада задели штукатурку соседнего дома, теперь и там утепление начало отслаиваться. Благо под лавиной из стройматериалов никто не пострадал.

К слову, эта история в свежепостроенном ЖК произошла вскоре после того, как аким города Ерболат ДОСАЕВ высказал идею о возможном сносе панелек (см. “Последний дюбель в стены панелек?”, “Время” от 8.2.2023 г.).

- Знаете, рядом с нами стоят панельные дома первого микрорайона, которые были построены в 1960-х годах. За столько лет с ними ничего подобного почему-то не произошло: и землетрясения все выдержали, и фасады с них не падали от ветра, - горько улыбнулась Зарема Сайбулатова.

4. Крайнего найти можно! Но хлопотно заставить

Уже после обрушения районный акимат и ДЧС помогли снять остатки фасада с дома, вывезти то, что нападало. Но главная проб­лема осталась - голая стена, которая будет промокать и промерзать зимой.

Акимат вроде и не оставил людей один на один со своими проблемами и отправил в компанию “Тургын уй”, занимающуюся ремонтом многоэтажек. Фишка в том, что делает она это в рассрочку до 15 лет.

- Предложение финансироваться в рассрочку на 15 лет хотя и выглядит как помощь от государства, но на самом деле никто в здравом уме и твердой памяти не согласится с тем, что обрушение фасада дома, которому всего 8 лет, - это норма и что жильцы, купившие квартиры в нашем доме, должны теперь финансировать ремонтные работы по восстановлению фасадного покрытия, то есть дополнительно оплачивать чью-то халтурную работу, - считает Зарема Сайбулатова.

Где же во всей этой истории застройщик, будет ли он подключаться и помогать? В акимате Ауэ­зовского района уверены, что да.

“В настоящее время договоренность с застройщиком достигнута, ожидают согласия жителей дома. ТОО “Тургын уй” составило и предоставило смету на изучение жителям. После согласования с ними финансовая помощь будет оказана, также начнутся ремонтные работы”, - ответили нам на официальный запрос.

- Какое согласие? Они могут предоставить хотя бы один документ, что с ТОО “Nest Stroy” согласие достигнуто? Единственное, акимат сообщил, что направил обращение по поводу нашей ситуации в ГАСК, - бурно реагирует Сергей Зеленков.

Жильцы остались наедине с голой стеной, потому как гарантийный срок на их дом истек. Оказывается, по договору подряда, который между собой заключили заказчик ТОО “TUBUS” (это прежнее название нынешнего Nest Stroy) и подрядчик “Энергомонтажналадка”, гарантия была всего пять лет! А дому уже восемь!

Но Аркадий Рубцов уверен: виновного можно привлечь к ответственности и через 10, и через 20 лет.

- Для начала собственникам нужно написать застройщику досудебную претензию с указанием недостатков и требованием все исправить. Если ответ не удовлетворит или его не будет, значит, надо идти с иском в суд. Но обязательно с результатами экс­пертизы от аккредитованного специалиста. В случае с ЖК “Сары-Арка” может выявиться скрытый конструктивный недостаток, который обнаружили только после падения фасада. Если это будет доказано в суде, то он может продлить сроки гарантии и привлечь виновного к устранению дефектов, - уверяет Аркадий Рубцов.

Сарыаркинцы готовы идти в суд. Проведенная за свой счет экспертиза показала, что технология монтажа элементов теплоизоляции была выполнена с нарушениями. Жильцы настроены на победу, вот только судебные тяжбы - это недешево и небыстро. По оценкам совета дома, на это по минимуму уйдет миллион с лишним, а решение могут вынести уже после наступления зимы. Получается, говорит Сергей Зеленков, зиму дом встретит с голой стеной…

5. Альтернативы госприёмки

Привлекать застройщика через суд можно, но дорого и муторно. А можно ли как-то избавить собственников жилья от этого хождения по мукам?

Наши эксперты уверены: нужно изменить формат контроля за ходом строительства домов и их приемом в эксплуатацию. Госприемку-то отменили. Если раньше акт подписывали около 20 членов комиссии, то теперь путевку в жизнь многоэтажке дают заказчик, подрядчик, авторский и технадзор.

- Это те люди, которые головой должны отвечать за то, что объект достроится качественно. Они должны его проверять на соответствие нормативам, строительным нормам и правилам. Так вот, в прошлом году по соцобъектам (это школы и соц­жилье) было полностью деградировано понятие технадзора... Весь технадзор осуществляли 15 компаний, которые между собой делили этот рынок, - рассказывает президент Ассоциации застройщиков Виктор МИКРЮКОВ. - Я против возврата госприемки. Это только у определенных лиц появится постоянная статья дохода. Другой вопрос - ответственность. У нас происходят вопиющие случаи. А с кого спросили, а что сделали?

- Нужно банкротить, забирать лицензии и сажать чиновников, которые подписывают документы о приемке объекта в экс­плуатацию, а там на деле ничего не работает. Вон, стоят миллионы квадратных метров жилья, принятых госприемкой, и там такие же проблемы, - считает Аркадий Рубцов.

К слову, ЖК “Сары-Арка” тоже прошел госприемку, однако... Чтобы быть уверенным, что вся стройка идет так, как надо, Виктор Сыздыков предлагает, чтобы дольщик больше участвовал в этом процессе. А то получается, что он дает деньги на возведение дома, но не видит и не знает, что там происходит. Лучше, советует эксперт, в договоре долевого участия (ДДУ) дольщика назвать заказчиком. Вот тогда у застройщика появится юрответственность перед заказчиком.

- Я бы вообще, если говорить о возрож­дении госкомиссии, включил бы в нее представителей дольщиков в лице общественных организаций. Мне говорят: “Они же непрофессионалы в строительстве”. Хорошо, дольщики с 500 квартир смогут скинуться по 2000 тенге и за миллион нанять такого специалиста, который заткнет за пояс всю вашу комиссию! Если так сделать, то жильцы будут знать, как положен каждый кирпичик в доме, - считает Виктор Сыздыков.

И еще несколько дельных предложений от Ассоциации застройщиков. Во-первых, считает Виктор Микрюков, нужно, чтобы стройкомпании, проектировщики, технадзор и авторский надзор, которые занимаются возведением и приемкой тех же соцобъектов, реально конкурировали в качестве предоставления услуг. Для этого надо разработать модель рейтинга.

- Еще мы настаиваем на том, чтобы объекты по всем видам ипотек могли строить те застройщики, у которых надлежащим образом оформлены все документы. Есть яркий пример в России. Там компании, чтобы получить лицензии и разрешение на строительство, заходят в саморегулируемую организацию, платят компенсационный взнос, и уже она отвечает за исполнение обязательств участников, в том числе и в части качества строительства. Грубо говоря, произошло что-то с домом, если суд доказывает, что это вина застройщика, организация выплачивает компенсацию собственникам жилья, - предлагает выход Виктор Микрюков.

P.S. И еще о гарантийных сроках. Ассоциация застройщиков хочет предложить председателям ОСИ и госорганам внед­рить градацию гарантийных сроков на те или иные элементы жилого дома. Причем всю эту конкретику, говорит Виктор Микрюков, надо вносить в строительные нормы либо в закон “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности”.

- Давайте сроки гарантии делать прозрачными, понятными и реально исполнимыми. Например, не может быть гарантия в десять лет на резиновые уплотнители на окнах или дверные ручки. Это расходный материал. Или есть конструктивные элементы, которые надо постоянно обслуживать. А если, допустим, фасад обвалился, естественно, застройщик должен отвечать. Надо, чтобы подключались госорганы, ГАСК и разбирали ситуацию вплоть до изменения нормативов. Может, необходимо менять текущие СНиПы, может, нужно применять другие материалы для крепления фасада.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы