Последний дюбель в стены панелек?

Главное - не кто сказал, а кто придумал

Большинство алматинских мик­рорайонов застроены крупнопанельными домами. Не было такого, чтобы их жильцы массово жаловались на то, что жить в них невозможно. И вдруг аким южной столицы Ерболат ДОСАЕВ на встрече с жителями самого панельного района города - Ауэзовского - выдал, что панельные дома придется снести, так как они якобы были рассчитаны всего на 25 лет эксплуатации, да и вообще “в них даже нельзя дюбель забить в стену”.

К слову, в Алматы более тысячи многоквартирных домов официально признаны аварийными. Их жильцы уже лет 10 слышат от городских властей обещания вот-вот начать расселение и снос. А в итоге в зоне риска оказались панельки… Что это вообще было?

Председатель правления Алматинского союза архитекторов Сергей МАРТЕМЬЯНОВ объясняет, почему застройщикам непривлекателен снос ветхого жилья, расположенного в основном в нижней части города.

- Главный аргумент, который пока не позволяет туда вложить серьезные деньги, - это то, что ниже проспекта Райымбека 10-балльная зона сейсмической активности. Если там что-то строить, то не высотки, может быть, дома в семь-девять этажей, но еще придется делать особое усиление. И еще в том районе есть подтапливаемые территории, имеются места с повышенным уровнем вод. В микрорайонах же хорошие грунты и отличный воздух. Но если там поставить высотки, то мы лишимся единственного оставшегося мощного потока ветров. Еще одна продуваемая зона была в районе реки Малой Алматинки, но и ее уже перекрыли, застроили высокими домами: офисными и бизнес-центрами типа “Алматы - тысячелетие”, - объясняет Сергей Мартемьянов, почему застройщиков интересует только верхняя часть города.

По его словам, “крупнопанельный вопрос” - это только вершина айсберга закулисного сотрудничества акимата-заказчика и партнеров-застройщиков. И так было при любой власти, потому что стоимость земли и квадратных метров жилья в Алматы самая высокая в стране. Поэтому горожанам и навязывают проекты квартальной застройки, где между 17-20-этажными домами расстояние всего 25 метров, или предлагают снести микрорайоны, обосновывая решение тем, что дома свои 25 лет уже отжили.

- Кто вообще сказал, что эти дома рассчитаны всего на 25 лет? В технической документации еще в 1960-х годах указывалось, что основные типовые узлы и детали могут служить от 50 до 100 лет. При этом срок в 50 лет считался нормативным, а если говорить о периоде в век, то это уж по мере исследования и экспертизы, - раскрывает матчасть Сергей Николаевич. - Лет 20 назад в Жамбылской области было сильное землетрясение (кажется, около семи баллов). Так вот, плохо сконструированные малоэтажки и некоторые административные здания там были повреждены. Но именно четырехэтажные панельки серии ДС 464, потому что производились в 1964 году, не сложились. Там были только трещины на швах между панелями да окна вылетели. Люди из домов повыскакивали, конечно, но к вечеру, кто посмелее, уже чай в квартирах пили. Алматы тоже ежегодно трясет. К счастью, не больше пяти баллов. Это, может, не так значительно, но если бы панельки одряхлели, то уж точно посыпались бы. Прошли они проверку на прочность.

Если звёзды зажигают…

- Я думаю, что снос панелек интересен застройщикам, ведь на их месте, если все же снесут, вряд ли построят пятиэтажки. Это невыгодно. Если застройщик возводит пять этажей, то он только отбивает себестоимость. А если 12 или 20 этажей, то это уже миллионные доходы. Поэтому я думаю, что застройщики ищут место под высотки, - делится своими подозрениями председатель правления Алматинского союза архитекторов.

Он убежден, что панельные дома прекрасно простоят еще несколько десятилетий, нужно только привести в порядок коммуникации.

- В микрах они прокладывались еще в 1960-х. Но магистраль можно модернизировать, а новые трассы к домам протянуть по мере мониторинга сетей, - считает Сергей Николаевич. - А вот утеплять хрущевки точно нужно. Наружные швы панелей - это их слабое место. Жители, бывало, жаловались, что в квартире поддувало. Система герметизации стыков в СССР была не отработана. Но, чтобы не было тепло­потерь, дом можно утеплить как внутри, так и снаружи. В Германии, если точнее, то в бывшей ГДР, где таких панелек много, так и сделали. И заметьте, там тоже эти дома стоят с послевоенных времен, но никто не торопится их ликвидировать.

- Их, наоборот, пытаются встроить в современный городской пейзаж, - продолжает Сергей Николаевич. - Дома приодели по новому фасону, то есть сделали качественную отделку.

Вторичный рынок жилья, который в Алматы представлен больше всего панельными домами, сейчас тормозит аппетиты застройщиков. Ажиотажа теперь нет. Покупательная способность населения и раньше не была высокой. Но было больше дешевых ипотечных продуктов. Дешевая ипотека сейчас невозможна из-за высокой ставки рефинансирования Нацбанка, обусловленной небывалой инфляцией. А владельцы бэушных квартир легче, чем застройщики, готовы уступать в цене. Да и вообще панельки дешевле не только при покупке, но и при обслуживании. Там нет сторожей, лифтов, вода и тепло подаются без дополнительных насосов. В общем, застройщикам они явно мешают в борьбе за покупателя. Тем более что эксперты считают: в ближайшем будущем первичное жилье будет дорожать, а вторичное - дешеветь, хотя еще в прошлом году особой разницы в цене не было.

- На фоне снижения спроса на недвижимость (а спрос по сравнению с прошлым годом снизился примерно на треть) предполагаю, что цены на первичную и вторичную недвижимость будут развиваться разнонаправленно. Резкого снижения наблюдать мы не будем, но цена на вторичном жилье будет совершать постепенный откат назад, - считает советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО.

Лукьяненко прогнозирует, что в ближайшие несколько лет по всему Казахстану ежемесячно будет продаваться примерно 30-35 тысяч квартир. Застройщики уже подкорректировали свои планы на этот год по вводу жилья. Но, возможно, они все равно оказались выше емкости рынка.

Любимый город может спать спокойно

Нина Лукьяненко уверена, что до сноса микрорайонов дело в обозримом будущем не дойдет:

- Допустим, что акимат поддержал инициативу о сносе не только на словах. А дальше представьте себя в роли застройщика. Вам нужно провести переговоры со всеми собственниками квартир, а это долгий и затратный процесс. Вам нужно решить вопрос с подведением коммуникаций, энергетических мощностей. А это серьезная финансовая нагрузка для застройщика. Потом надо просчитать цену себестоимости и реализации. А при такой нестабильной экономической ситуации на долго­срочный период сделать это очень сложно. Поэтому я не могу сказать, что застройщики ринутся на этом деле зарабатывать, не каждый захочет зайти в этот проект.

Директор ТОО “Центр Оценки Алматы” Бауыржан БЕКТАЕВ тоже уверен, что обнуление мик­ров в ближайшие лет 20 вряд ли случится. Но сама эта идея может засесть в головах алматинцев и даже вызвать какие-то неожиданные реакции, которые отразятся на рынке жилья.

- Предугадать, как это повлияет на рынок, сложно. Кто-то будет страховаться и не станет покупать вторичку. Другие, кто не сможет позволить себе жилье в более комфортабельной новостройке, вложатся во вторичку - дома готовые, проверены годами. Третьи могут начать скупать те же дешевеющие панельки. Будут думать: “При сносе выкупят у меня по хорошей цене”. Но, на мой взгляд, это не лучший способ инвестирования: сегодня ситуация на рынке одна, завтра - другая. Цены могут резко упасть, а ты не успел продать, - предостерегает алматинцев от необдуманных действий Бектаев.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА и с сайта back-in-ussr.com, Алматы