Не сломаешь - не построишь

По данным единого городского оператора программы реновации жилищного фонда АО “Социально-предпринимательская корпорация “Алматы” (СПК “Алматы”), сегодня в южной столице насчитывается 1427 ветхих домов, построенных в 1930-1975 годах. Основная масса их находится в Турксибском (607 домов), Бостандыкском (264), Жетысуском (163) и Алмалинском (126) районах. Далее по убыванию в списке идут Алатауский (104), Ауэзовский (76), Медеуский (60) и Наурызбайский (27) районы. Однако застройщики заинтересованы в реновации прежде всего в Алмалинском и Бостандыкском районах, то есть в центре города, но нет очереди из тех, кто хочет строить в Турксибском районе и на окраинах.

За пять лет планируется снести более 700 домов. Если точнее, то за 2021-2025 годы 458 ветхих домов обещают заменить на новые, по 280 зданиям уже идут работы. Произойдет это за счет частных инвестиций. Реновация не только коммерческий проект, в нем задействованы и государственные деньги.

- В законодательстве нет понятия “ветхое жилье”, есть только “аварийное”. Однако все эти каркасно-камышитовые дома можно смело назвать и по-народному ветхими, и по закону аварийными. Они гниют изнутри, рассыпаются. Поэтому остро стоит проблема сейсмической опасности, - уточнил председатель правления СПК “Алматы” Аскар БИЛИСБЕКОВ на презентации программы реновации. - Вторая проблема - пожарная опасность. Многие помнят пожар на улице Осипенко, который полностью уничтожил двухэтажный дом. Третья - отсутствие элементарного доступа к качественным услугам: воде, канализации. Я видел своими глазами, как плита перекрытия в одном каркасно-камышитовом доме в Жетысуском районе оказалась деревянной. Она сгнила, а ванная провалилась со второго этажа на первый.

Главный архитектор Алматы Алмасхан АХМЕДЖАНОВ подтверждает: здания в историческом центре города, которые представляют ценность, будут сохранены. Хотя это недешевое мероприятие. А вот инженерные сети в ветхих домах порой невозможно отремонтировать.

- Изначально в каркасно-камышитовых домах не были предусмотрены туалеты, ванные комнаты, душевые. Они были смонтированы там после того, как эти здания построили. Если вы заметили, возле ветхих домов всегда стоят сараи-углярки. Когда не было тепловых сетей, каждому жильцу полагался такой сарай. Рядом с ними, во дворе, раньше располагались и туалеты, - привел историческую справку Ахмеджанов. - Недавно силами КазНИИСА мы провели паспортизацию жилых домов и выяснили: в Алматы 8600 многоквартирных жилых домой, из которых около 2000 несейсмостойкие. Они должны быть либо реконструированы, либо пройти через процедуру сейсмоусиления. Но мы подсчитали: если дом стоит примерно 100 миллионов тенге, то сейсмоусиление обойдется в 50 миллионов. А ведь есть еще затраты на поддержание инфраструктуры такого дома... То есть дешевле построить новый, нежели отремонтировать старый. Кстати, панельные дома 1970-1980 годов постройки пока находятся в удовлетворительном состоянии.

Основной месседж презентации программы получился такой: реновация жилого фонда необходима для безопасности самих же алматинцев. Однако сносить дома против воли живущих в них собственников квартир никто не собирается. По крайней мере, так обещают в СПК “Алматы”.

- Реновация осуществляется при условии 100-процентного согласия жителей. Сама программа не носит принудительного, обязательного характера, - заявил Билисбеков. - В построенных новых домах, конечно, будет больше квартир, чем в снесенных. И только после заселения всех людей по программе застройщик может продать оставшиеся свободные квартиры всем желающим. Это все-таки бизнес.

Как будет проходить механизм переселения жителей? АО “СПК Алматы” привело краткий перечень.

1. Получение согласия жителей. Необходимо 100 процентов подписей.

2. Предоставление жителям вариантов переселения: временное или постоянное.

3. Сбор копий правоустанавливающих документов.

4. Подписание договора мены с жителями.

5. Переселение на временной или постоянной основе.

6. Возвращение жителей в свой квартал в новый дом (для тех, кто выбрал временное переселение).

Как только появилась возможность задать вопрос, я напомнила выступавшим, что в 2016 году отменили государственную приемку зданий в эксплуатацию. С того времени в этом участвуют только четыре стороны: заказчик, подрядчик, авторский и технический надзор. Получается, кто платит, тот и заказывает музыку. Как можно быть уверенным в качестве строительства при таком подходе?

За примерами далеко ходить не надо. ТОО “Предприятие капитального строительства акимата Алматы” (ПКС), которое входит в АО “Социально-предпринимательская корпорация “Алматы”, на месте ветхих домов на улице Макатаева возвело многоэтажку, в которой через пять лет лопнули внутридомовые и внутриквартирные трубы. Жители микрорайона “Жетысу-3” подали на компанию в суд за некачественное строительство паркинга, в котором на момент госприемки не был завершен монтаж систем пожаротушения, вентиляции, дренажной и канализационной сетей, и выиграли дело. Ожидать ли новых случаев?

- ПКС строил на деньги, которые выделялись из городского бюджета. Это ограниченные средства. Коммерсант может построить намного лучше, потому что он должен впоследствии продать этот актив, - пояснил Ахмеджанов. - С коммерсанта спросить легче, чем с госоргана, гарантийный срок которого после строительства - два года. Потом при любых проблемах они говорят: жители сами неправильно эксплуатируют здание. Но у коммерсанта система гарантии уже другая: по Гражданскому кодексу она составляет десять лет.

- Вернется ли госконтроль в сфере строительства жилья?

- Государство контролирует посредством такого механизма, как сертификация. Каждая строительная компания должна иметь доступ к работам. Если его нет, то и объект не примут в эксплуатацию. Другой механизм - система лицензирования. Допустим, есть степень ответственности: до трех этажей - частная экспертиза, выше трех этажей - уже государственная. Если застройщик отклонится от согласованного проекта, то ему может грозить уголовная ответственность. Раньше этого не было. Акимат как местный исполнительный орган не имеет права вмешиваться в деятельность экспертов по закону, - пояснил архитектор.

- А если застройщик окажется недобросовестным или у него не хватит денег достроить начатое, жители ветхих домов станут бездомными?

- В таком случае СПК “Алматы” берет на себя гарантии и достраивает здание. Это квазигосударственный сектор, который мы регулируем с точки зрения законодательства, а он уже регулирует бизнес-отношения с самим застройщиком, - ответил Ахмеджанов. - Кстати, в ветхих домах комнаты узкие, старой планировки: длина четыре метра, ширина два с половиной. На сегодняшний день стандарт - это минимум три с половиной метра. Площадь квартир в домах, построенных на месте снесенных, должна быть равноценной, но никак не меньше квадратуры старой квартиры. Поэтому застройщик будет предлагать дополнительные 7-10 “квад­ратов”.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы