От общего - к частному

Итак, первые квартиры арендного жилья, как заявил президент Касым-Жомарт ТОКАЕВ, должны быть предоставлены нуждающимся малоимущим уже в предстоящем мае. В связи с этим мы озадачили наших экспертов вопросами, ответы на которые, как нам представляется, могут помочь избежать новых проблем и ошибок. Надо ли строить дома, в которых все без исключения квартиры будут арендными? На какой срок целесообразно предоставлять квартиры в аренду и почему? Если все квартиры в доме будут арендными, кто должен выполнять функции нынешних КСК и управляющих компаний и кто будет нести эксплуатационные расходы на содержание дома?

Бибигуль ЖУНИСПАЕВА, председатель ассоциации кооперативов собственников помещений “Туран” (объединяет 64 КСК Турксибского района):

- Я считаю, что нецелесообразно селить всех малоимущих в одном доме, жилом комплексе или микрорайоне. Ведь, как показывает жизнь, социально уязвимые слои населения всегда остро ощущают нехватку денег, которая в суровых условиях нашей жизни нередко толкает на правонарушения. Есть опасения, что мы получим свои гетто или подобие бразильских фавел, где в темное время суток страшно ходить. Лучше предоставлять малую часть квартир под аренду для малоимущих, а большую - для собственников. Но и здесь надо учесть некоторые важные моменты.

Если затраты на общедомовые нужды лягут на малоимущие семьи, то долгов не избежать, а само жилье придет в упадок, и на его восстановление властям придется выделять дополнительные и значительные средства из бюджета. Как показывает прак­тика и мой опыт, жители-арендаторы не чувствуют себя хозяе­вами этих квартир, поэтому не хотят нести ответственность за общедомовое имущество, не хотят платить за его содержание. Да и не всегда у малоимущих есть деньги на целевые взносы. В итоге зачастую эти долги распределяются на собственников других квартир, им приходится платить за должников. А кому это понравится? Тем более что механизм взыскания долгов через суд работает плохо. Поэтому если собственником жилья выступает государство, оно и должно нести все расходы на содержание общедомового имущества.

Станислав ЛОПАТИН, юрист:

- Я считаю, что нужно строить дома для малоимущих без права выкупа, в которых все квартиры будут отданы в аренду. Но жилье люди не должны ждать месяцами-годами, иначе это приведет к социальным конфликтам. Пока идет строительство арендного жилья, пусть будет возможность выделения под эти нужды квартир у частных застройщиков в имеющемся жилом фонде. Их может приобретать государство (или субсидировать строительство таких квартир).

Что касается управления и содержания домов для малоимущих, то наличие КСК или управляющей компании никак не зависит от того, арендуются квартиры или находятся в частной собственности жильцов. Эти органы по закону формируются по факту наличия общего совместного имущества. Но если большинство помещений или все они находятся в госсобственности, то властям целесообразнее привлекать управляющую компанию через прозрачные закупки.

В действующем законодательстве никак не определены сроки аренды муниципального жилья, а это поле для коррупции и злоупотреблений. Я считаю, что нужно установить максимальный срок аренды в 25 лет. За это время кардинально изменится ситуация в семье, дети вырастут, создадут свои семьи, то есть будут уже совсем другие условия и обстоятельства.

И еще. Я считаю, что обязанности по сбору документов для предоставления арендного жилья следует переложить с граждан на госорганы.

Борис ПАРСЕГОВ, бывший руководитель общественного совета Минфина, экс-советник председателя правления АО “Казахстанский центр развития и модернизации ЖКХ”:

- Отвечая на ваши вопросы, сначала хочу привести интересный опыт Великобритании, считающейся лидером по строительству муниципального жилья в Европе. Там есть универсальная формула: если стоимость жилья равна окладу человека за четыре года, то он способен купить себе квартиру. Если же стои­мость жилья растет и превышает шестигодовой оклад среднестатистического британца, то права людей считаются ущемленными, что провоцирует социальные конфликты. Те, у кого зарплаты маленькие и кто не способен купить себе квартиру, как раз и получают муниципальное жилье. Ставка аренды там должна быть на 20 процентов ниже среднерыночной.

Теперь о наших реалиях. Нужно раз и навсегда смириться с тем, что как бы мы ни говорили об обществе равных возможностей, у нас будут и богатые, и бедные. Поэтому нам нужна отдельная госпрограмма муниципального жилья для малоимущих. Она должна учитывать потребности регионов и обязательное использование энергоэффективных технологий. Для примера. Если строится дом бизнес-класса, то богатые люди вольны выбирать и площадь, и облицовку, и сенсорные двери, и фонтан посреди холла. В аренд­ном же жилье квартиры должны быть небольшими, без лишней рос­коши, но обязательно с энергоэффективными технологиями, чтобы проживание в нем было дешевым: счетчики, солнечная крыша и т. д. При этом в каждой квартире обязательно должна быть своя кухня и как минимум душевая. Примерно как в компактных гостиничных номерах. То есть не нужно создавать арендное жилье в виде советских общежитий.

Проблему малоимущих можно решить, если они за символическую плату будут жить в этих специально построенных для них арендных домах и при этом обязательно работать, в том чис­ле на выделенных государством рабочих местах, обеспечивать свою семью, чтобы их дети не стояли с протянутой рукой в переходе. Ведь если государство даст жилье, но не даст работу, оно не снимет социальную напряженность.

Что касается эксплуатационных расходов на содержание общедомового имущества муниципального жилья, то их должно нести только государство как собственник этого жилья. Ни в коем случае нельзя давать право малоимущим жильцам арендных квартир на приватизацию.

Когда я работал в дочерней организации Министерства по инвес­тициям и развитию, мы добились того, чтобы внести в закон о жилищных отношениях формулировку “арендное жилье без права выкупа”. Почему? Государство должно строить муниципальное жилье только для одной цели - дать временное жилище малоимущим. Да и логично ведь: если человек, проживающий в таком муниципальном жилье, вдруг стал много зарабатывать и накопил, то он не должен покупать именно эту квартиру. Пусть идет на рынок и покупает жилье, а это освободит для других нуждающихся.

По поводу срока предоставления арендного жилья. Международная практика такова: все договоры на период аренды заключаются на срок жизни самого здания. То есть малоимущие могут жить в муниципальном доме, пока его не снесут. А когда снесут, власти должны выполнить обязательства по обеспечению проживающих там семей новым арендным жильем. Применительно к нашим условиям полагаю, что надо строить отдельные комплексы для малоимущих, но оборудовать их спортивными площадками и обязательно установить там пункты полиции.

Что касается управления много­квартирными арендными домами, то в развитых странах мира действует такая практика: государство либо создает свою контору, либо проводит тендер и нанимает сервис­ную компанию. Здесь важно разделять две функции: управления и непосредственного обслуживания. Управление однозначно должно быть за государством, потому что именно оно и является собственником, а для обслуживания необходимо создавать специальную организацию.

Кстати, нам в принципе надо отказываться от термина “управляющая компания”, в том числе и на госуровне. Нигде в мире его не используют, потому что должны быть только сервис­ные компании. То есть, проще говоря, сервис - это обслуга. За рубежом понимают, что обязанность таких компаний - обслуживать собственника, потому что он хозяин и он платит. А наши управляющие компании, воспитанные в системе ЖКХ советского периода, не хотят обслуживать, а хотят только управлять: забрать деньги у хозяина - и пусть он сам решает свои проблемы, пусть, мол, умоляет меня и прочее.

Акмарал БАСИРОВА, многодетная мать:

- Я всю жизнь с пятью детьми провела на съемных квартирах, свое жилье только достраиваю последние шесть лет. Но в арендованной муниципальной госквартире я бы не хотела жить. Во-первых, потому что при строительстве подобного жилья используют некачественные и дешевые стройматериалы. А если понадобится ремонт? Власти разведут руками и скажут, что нет средств. Люди годами ждут жилья, а еще дольше будут ждать ремонта, и придется искать деньги на устранение всех недоделок своими силами.

Во-вторых, арендное жилье будут в первую очередь выдавать тем малоимущим, которые с горем пополам смогли встать в очередь на жилье. А как быть остальным? Без городской прописки не ставят в очередь. А где прописываться, если нет своего дома? Замкнутый круг.

В Казахстане так много свободных земельных участков в пригородах! Поэтому, по моему мнению, для малоимущих надо строить не многоквартирные дома, а типовые частные домики с возможностью расширения/пристройки и хоть небольшим, но своим земельным участком, чтобы в период безработицы была возможность сажать картошку либо разводить мелкий скот или живность.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

 - На строительство и при­обретение арендного жилья для многодетных семей регионам предусмотрено выделять из госбюджета 50 млрд тенге ежегодно. Это позволит строить и вводить по 6000 квартир в год.
- В общем на эти цели в течение шести-семи лет планируется затратить 350 млрд тенге, за это время количество арендных квартир должно увеличиться до 40 тысяч.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и Романа ЕГОРОВА, Алматы