ОСИное гнездо

Участники рынка ЖКХ активно приноравливаются к грядущим переменам в этой сфере, дабы сохранить у себя контроль за финансовыми потоками

Разработчики поправок в жилищное законодательство, судя по всему, не предусмотрели “защиту от взлома”: оказывается, некоторые его статьи-новеллы можно вполне легально обойти и продолжить жить по старым правилам.

Пока законопроект, призванный усовершенствовать отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве (напомним его точное название - “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”), до сих пор обсуждают в рабочей группе при парламенте и неизвестно, когда примут, многие жильцы многоквартирных жилых домов уже откровенно саботируют сбор средств даже на текущие расходы дома.
- Председатели КСК из разных регионов пишут мне: жильцы отказываются платить целевые взносы, мотивируя тем, что этих кооперативов скоро не будет. Причем каждый раз сами отодвигают сроки их существования: кооперативов “не будет через неделю”, “до нового года”, “после Нового года”, “до лета”, - сообщил на недавно прошедшей в Алматы очередной тусовке топ-менеджеров жилкомхоза председатель Ассоциации КСК Алматы Аркадий РУБЦОВ (на снимке).

- То есть складывается тревожная тенденция: платежи по расходам на содержание жилья или любое другое обслуживание просто стремятся к нулю. Эта позиция неправильная и чревата последствиями! Ведь чем дольше собственники квартир не платят за имущество дома, в котором сами же и живут, тем хуже его состояние.
Рубцов состоит в той самой рабочей группе при парламенте, которая обсуждает предложенный разработчиками законопроект. И честно признается: пока депутаты и эксперты еще не подошли к серьезной работе, а занимались мелким бумагомарательством: переставляли запятые, вычеркивали какие-то слова, спорили о терминологии… А между тем в законопроекте, предостерегает он, есть существенные упущения и весьма спорные моменты, которые в будущем могут сделать положение собственников квартир еще хуже, чем сейчас.
- Новый законопроект предполагает, что старые формы управления, такие как КСК (кооператив собственников квартир), ПКСК (потребительский кооператив собственников квартир), КСП (кооператив собственников помещений), уходят в небытие. То есть управлять общедомовым имуществом будут только ОСИ (объединения собственников имущества) по системе “один дом - одно ОСИ - один счет в банке”, - напомнил Рубцов и тут же подчеркнул: - Но в отсутствие альтернативы мы делаем собственников заложниками этой системы.
- Не потому ли, что один дом, тем более малоквартирный, не сможет сам себя обеспечить? - поинтересовалась я, передавая опасения многих читателей нашей газеты, интересующихся будущим жилищно-коммунальной сферы.
- Один дом не то что не сможет накопить на капитальный ремонт - у него на текущие расходы денег не будет хватать! А все потому, что из того количества денег, которое будет собирать многоквартирный дом на содержание себя любимого, часть будет уходить прежде всего на зарплату председателю ОСИ, затем - бухгалтеру ОСИ и только оставшееся - на обслуживание самого дома, - считает эксперт. - Многоквартирный пятиэтажный дом советской постройки собирает в среднем 70 тысяч тенге в месяц. Так этих денег не хватит даже на достойную зарплату управленцу и бухгалтеру!
По мнению Рубцова, некоторые статьи законопроекта управдомы могут вполне легально обойти и продолжать жить по старым правилам припеваючи.
- Ни в действующем законе о жилищных отношениях, ни в представленных поправках в него никак не регламентированы отношения, касающиеся управляющих и сервисных компаний, - заметил спикер. - В обоих документах все упоминания о них сводятся лишь к заключению договоров с собственниками квартир. А теперь смоделируем вполне возможную ситуацию (это я вам как юрист говорю). После вступления нынешнего законопроекта в силу собственники квартир пойдут регистрировать свое ОСИ. Это ОСИ может просуществовать три дня, за это время оно от имени жильцов заключит договор с какой-то управляющей компанией. А на четвертый день председатель ОСИ напишет заявление в налоговую инспекцию о приостановлении деятельности своего объединения со всеми вытекающими, включая прекращение сбора денег на текущие расходы и капремонт. Но ранее, еще до принятия нового закона, с собственниками квартир заключила договор управляющая компания, которая и будет действовать согласно ему, руководствуясь при этом Гражданским кодексом. Вот так эта УК может легально выйти из-под действия обновленного закона о жилищных отношениях. А таких управкомпаний, как известно, много. При таком раскладе они могут набирать себе не один дом в обслуживание, а много! И уже будет неважно, сколько ОСИ было создано в Алматы - 800 или 1000. Какая правовая регламентация деятельности УК? Никакая. Одна только ссылка на договор, который зачастую не видели в глаза сами жильцы, но на основании которого будут передаваться активы, ценности, деньги жилого комплекса.
Поэтому, - продолжил Рубцов, - мы говорим парламентариям: если вы хотите урегулировать отношения между всеми участниками сферы ЖКХ, то включайте в отраслевой закон права и обязанности управляющих и сервисных компаний. Ведь тогда управляющую или сервисную компанию можно будет контролировать, привлекать к ответственности.
Чиновники, по словам экспертов из регионов, тоже не очень-то рады нововведениям: никого не прельщает мысль провести первые собрания жильцов каждой многоэтажки (согласно законопроекту создание нового органа управления вместо КСК - ОСИ - должно быть инициировано местным исполнительным органом). Между тем только в одном Алматы насчитывается порядка 8000 многоквартирных домов! То есть именно столько собраний должны инициировать в южной столице местные власти. Я поинтересовалась: сколько в Алматы сотрудников жилищной инспекции, справятся ли они с такой работой?
- В управлении жилья и жилищной инспекции Алматы много специалистов, но всего три человека отвечают за деятельность нынешних КСК, - ответил на мой вопрос зампредседателя Ассоциации КСК Алматы Тимур КЫДЫРГУЖАНОВ (на снимке).

- А если на собраниях люди не смогут выбрать председателя ОСИ? Или во всем доме не найдется активного жителя с навыками управленца, который мог бы взвалить на себя ношу объединения? Если все будут пассивны?
- По законопроекту после регистрации ОСИ у жителей есть месяц, чтобы определиться с выбором исполнительного органа объединения. Есть два варианта: кто-то из жителей дома или управляющий со стороны, - пояснил Тимур. - Законодатели думают так: если вы нанимаете жителя собственного дома управлять ОСИ, то управляйте как хотите - вмешиваться не будем. Но если будет человек со стороны, то подавайте только сертифицированного специалиста! При этом сертификацией будет заниматься АО “Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ”. Кстати, это же АО будет и оператором единой информационной жилищной системы. И, кстати, зарегистрировать ОСИ вправе всего два собственника квартир дома, при этом у одного из них должна быть электронная цифровая подпись (ЭЦП) либо он согласится пойти в ЦОН. Если же в течение месяца жильцы дома не смогут определиться с руководством своего ОСИ, то местный исполнительный орган назначит своего временно управляющего.
- Нет ничего более постоянного, чем временное! - донеслось с разных сторон зала, где проходила встреча.
- Если люди и дальше будут проявлять пассивность и никого не выберут, то управляющий, назначенный жилинспекцией, так и продолжит управлять домом. А этим и будут пользоваться власти - акимат создаст одну большую подведомственную ему компанию, назначит управляющими мальчиков для битья, которые делегируют свои полномочия этой компании, а сами будут просто звеном для ответственности. При этом они не будут зависеть от ОСИ, ведь не жильцы им будут платить зарплату, а акимат, - сделал, прямо скажем, далеко не оптимистичное, но вполне реальное, по сути, предположение эксперт.
- А что вы предлагаете для решения этой коллизии? - спросила я Кыдыргужанова.
- Пусть наряду с ОСИ будет ­разу­м­­­ная альтернатива, как раз сейчас это и обсуждают в парламенте. Ведь 20-квартирный дом не сможет работать по этой схеме, не потянет - это очевидно. Пусть будут и объединения владельцев квартир нескольких домов, например с общей инфраструктурой. Да и сервисным компаниям будет не так просто обслуживать дома, если на каждый из них будет открыто по два отдельных финансовых счета: текущий и накопительный. Эта какая потребуется бухгалтерия!
Действительно, вопрос качественного, эффективного содержания многоквартирного жилого дома, пожалуй, самый важный и актуальный в рассматриваемом законопроекте. Еще один эксперт - кандидат математических наук преподаватель кафедры кибернетики Шеризат ДЖАРБОЛОВ (на снимке) - посетовал, что проект рассматривают юристы, депутаты, экономисты, но никак не управленцы.

И высказал радикальную мысль: общие собрания жильцов и сбор подписей надо отменить:
- Я очень надеюсь, что депутаты до этого додумаются. Общие собрания - это видимость демократии. Еще 20 лет назад (когда внедрялась нынешняя система КСК. - Е. Т.) было очевидно, что на эти собрания будут приходить всего 10-15 процентов жителей, собрать кворум невозможно, а подписи в опросных листах подделывают. Должны работать советы домов. Пусть в совете будут пять-семь человек, но среди них будут профессионально обученные управленцы. Нужна эффективная технология управления жалобами.
- Каким образом нам обучать? - вступил в дискуссию Рубцов. - У нас нет методик, хотя такие задачи перед нами ставят. В парламенте выступают с предложением вручать после курсов профессиональные сертификаты. А какие сертификаты и кому мы вообще можем раздать, если подобного рода профессия в Казахстане вообще не существует?!
Эксперты утверждают, что депутаты парламента далеки от действительности.
- Шымкент, не имеющий традиции создания кооперативов собственников квартир, переходя на подобного рода систему взаимоотношений (“один дом - одно ОСИ - один счет”. - Е. Т.), может пережить мини-революцию. Этот город в рабочей группе по законопроекту вообще никак не представлен, - поведал Рубцов. - Талдыкорган вроде бы недалеко находится от Алматы, но среди их КСК есть всего два кооператива, которые имеют выход в Интернет. А в Темиртау компьютерная техника лишь у 15 КСК. О какой цифровизации сферы ЖКХ может идти речь?!
Поднимал я в парламенте и вопрос о незаконном начислении налога на добавленную стоимость (НДС), которым облагают накопления на капремонт МЖД, - продолжал делиться своими “открытиями” председатель алматинской Ассоциации КСК. - И увидел удивленные глаза депутатов, которые сказали: неужели такое бывает? То есть этот налог убивает и дискредитирует всю идею накопления на капремонт. На одном из заседаний рабочей группы спросили представителя Минфина, почему облагаются накопления на капремонт. Она пообещала подготовить консолидированное мнение, но на следующем заседании не появилась.
- А что же все-таки делать с должниками? Для них так и не предусмотрят никакую ответственность? - вернулась я к началу выступления Рубцова, вспомнив про отказ собственников квартир вносить взносы на расходы по содержанию многоэтажек.
- Депутаты сказали, что в Административный кодекс не будут лезть вообще. Сами жители должны понять: чтобы дом, в котором они живут, был комфортным, надо улучшать состояние общего имущества и не жалеть целевых взносов на эксплуатационные расходы, - ответил Рубцов. - Тарифы на содержание дома придется повышать, а механизм взыскания долгов пока останется прежним - через суды. И это касается всех тех, кто сейчас сам не платит и подбивает других отказаться от взносов.
Этот “мозговой штурм” был организован при поддержке Европейского союза (если быть точным - PRO HOUSE, институтом профессионального управления жилищным фондом в Казахстане и Узбекистане), на него приглашали всех желающих. Но несмотря на весь спонсируемый международниками размах мероприятия (прошедшего, заметьте, не в подвале одного из КСК и даже не в акимате) - аренда гостиничного зала, красочные раздаточные материалы, кофе-брейк, - желающих обсудить грядущие реформы в сфере ЖКХ оказалось не так уж и много - человек 30, в основном представители управляющих и сервисных компаний, тогда как в Алматы насчитывается 824 КСК. То есть никакими плюшками не заманить управдомов, не желающих перемен. Но они непременно будут, и в этом уже, пусть и неохотно, убеждаются председатели КСК из разных регионов страны.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Романа ЕГОРОВА и с интернет-ресурсов, Алматы