Деньги счёт любят

     Мы продолжаем участвовать не только в обсуждении, но и в подготовке обновленного варианта законодательства в сфере ЖКХ & КСК. Да, именно так - подготовке! Потому что этой очень актуальной для миллионов казахстанцев теме наша газета за три минувших года посвятила, пожалуй, наибольшее количество материалов, чем любое иное издание республики. Поэтому очень надеемся, что мнение “Времени” и советы наших экспертов будут услышаны непосредственными разработчиками нового профильного законопроекта.

На этот раз мы задались вопросом: насколько жизнеспособна нынешняя система сбора средств жильцов многоэтажек на счетах комбанков по принципу “один дом - один счет”? Целесо­образно ли этот принцип сохранить в обновленном законодательстве о жилищных отношениях? Смогут ли жильцы одного сравнительно небольшого дома из двух десятков квартир сами, без привлечения денег извне отремонтировать и кровлю, и подвал, и другое общедомовое имущество, когда в этом настанет острая необходимость?
Напомним, в 2011 году правительство ввело новую законодательную норму: на каждый многоквартирный жилой дом (МЖД) - не важно, зарегистрирован он как кондоминиум или нет, управляющим компаниям и всякого рода КСК следовало открыть отдельный счет в банке второго уровня с целевым назначением “расходы на содержание жилого дома (РСЖД)”. Тогда же появилась еще одна норма - для аккумулирования финресурсов на капитальный ремонт дома, однако в квитанциях эта графа появилась только в 2015 году.
Многие председатели КСК и собственники квартир встретили эти нововведения, мягко говоря, без особого энтузиазма. В их числе и председатель алматинского потребительского кооператива собственников квартир (ПКСК) “Самал” Ерлан БИСЕМБАЕВ (на снимке), который, как и мы, не сомневается в том, что действующий закон о жилищных отношениях нуждается в реформировании, но при этом предлагает учесть все его упущения и нестыковки, в особенности что касается финансовой стороны вопроса.

- Нынешний закон о жилищных отношениях мертвый, по нему очень трудно работать. Я понял это восемь лет назад, когда стал председателем и изучил принципы работы остальных КСК, - поделился со “Временем” своими соображениями Ерлан Султанович. - Есть кооперативы, которые объединяют 100 домов, и есть те, которые состоят из одного дома. И я убежден: в Алматы, где нет и быть не может небоскребов, “однодомные” КСК не в состоянии самостоятельно накопить на хороший текущий ремонт (не говоря уже о капитальном) при низких, доступных для большинства людей тарифных сборах. Поясню на примере нашего кооператива.
Наш ПКСК объединяет 41 дом. Мы подсчитали, что на содержание правления (председатель, главный инженер, бухгалтер и делопроизводитель) уходит только пять процентов собранных с жильцов средств, а 95 процентов идут в работу. И когда правительство в 2011 году постановило, что на каждый дом должен быть открыт отдельный счет в банке, мы работали по своей прежней схеме: деньги собирали в общий котел. И оказались правы. К 2015 году, когда норму постановления о капремонте только начали исполнять, мы по нашей солидарной финансовой системе за два года отремонтировали кровли всех домов ПКСК!
- Если же строго исполнять решение правительства, то в нашем кооперативе должно быть 82 счета в банках: на каждый из 41 дома по два - текущий и сберегательный. На содержание только одного счета в банке ежемесячно уходит 2000 тенге. Получается, что 164 000 тенге, собранных жильцами, я должен отдавать на обслуживание банкам, вместо того чтобы использовать их по назначению - на содержание и ремонт домов. А в год это выходит около 2 000 000 тенге. Это же огромные деньги! - приводит расчеты управдом. - Причем на хороший капремонт одного дома, у которого не хватает на это средств, мы не можем брать деньги другого МЖД без согласия его жильцов. Согласитесь, далеко не каждый даст добро. А это уже раздрай! И в некотором смысле паралич работы. Допустим, ремонт кровли в 5-этажном, состоящем из нескольких подъездов доме стоит миллион тенге. Эту сумму его жильцы будут копить до пяти лет - не меньше. Между тем в соседнем одноподъездном 14-этажном доме лишние деньги есть, и сама кровля там по площади намного меньше, чем в пятиэтажке, но средства брать оттуда нельзя. Поэтому мы на общем собрании принимали такое решение: в одном месяце с общего счета ремонтировали кровлю одного дома, в следующем - другого. А деньги тратились уже по факту.

- Проблемы при нынешней жилищно-финансовой системе, предписанной правительством, есть и при формировании зарплат сантехникам, сварщикам и всем тем, кто обслуживает наши дома, - продолжил Ерлан Султанович. - Представьте: бухгалтер едет в банк и с каждого счета дома снимает по чуть-чуть, чтобы набрать на зарплату сантехнику, ведь он обслуживает 41 дом, потому как больше нет общего счета. Абсурд какой-то! Жильцы возмутились и отказались. А ведь их решение - основа управления домами. И поэтому долгое время мы пользовались только одним счетом, общим котлом. Благодаря этому нам удавалось проводить все работы по содержанию и ремонту домов вовремя, благодаря этой системе наш ПКСК признавали лучшим! - не без гордости отмечает председатель Бисембаев.
Несколько раз деятельность ПКСК проверяли прокуратура и управление жилья и жилищной инспекции Алматы. Но никакого криминала не нашли: несмотря на общий счет, каждое движение средств объясняла… внутренняя бухгалтерия кооператива, которая скрупулезно фиксировала все платежи в разрезе каждого (!) дома. Тем не менее государственный и надзорный органы выдали предписание: согласно закону на каждый дом нужно открыть по два счета.
- Я был вынужден подчиниться: открыл 82 счета. Но эти счета недействующие, на них нет средств, поэтому за их обслуживание мы не платим. По-прежнему все работы оплачиваются с общего счета, иначе мы бы встречали зимы с сырыми подвалами, ветхими трубами и страшными подъездами.
Ерлан Бисембаев уверен: необходимо организовывать несколько близлежащих десятков домов с общей инфраструктурой в один КСК в границах отдельного жилого массива или микрорайона, только тогда и содержание, и ремонт многоэтажек будут идти как положено и в оптимальные сроки. Естественно, при должном конт­роле со стороны правления КСК и самих жильцов.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Если большинство не против

Законна ли такая, заметим, почти общепринятая деятельность КСК - оплата работ в разных домах кооператива с одного общего счета? И законен ли сбор средств на содержание и ремонт дома, если он не зарегистрирован как кондоминиум? Эти вопросы мы адресовали Министерству по инвестициям и развитию. Вот его ответ.

“Открытие одного счета на 120 домов является нарушением законодательства о жилищных отношениях. В статье 31 закона предус­­мотрена обязанность органа управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования открыть на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
Нарушение данной нормы не позволяет вести персонифицированный учет расходов по каждому дому и упрощает использование средств на цели, не предусмотренные сметой. Тогда как расходование денег, накопленных на счете конкретного дома, должно осуществляться только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников конкретного дома.
И если без регистрации кондоминиума невозможно владеть и иметь право преимущественного пользования на земельный участок, прилегающий к дому, то обязанность собственников квартир и нежилых помещений содержать общее имущество дома предусмотрена законом “О жилищных отношениях” независимо от того, зарегистрировали они кондоминиум или нет”.
Так предписывает действующий закон. Но все ли его положения следует сохранить - вот в чем вопрос.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и Романа ЕГОРОВА , Алматы