Сначала форма, потом содержание

Проект указанных правил вынесен на публичное обсуждение до 11 сентября (полное название этого документа “О внесении изменений в решение ХХI сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15 сентября 2017 года №151 “Об утверждении правил содержания жилищного фонда”). Найти документ и оставить под ним свой комментарий может любой желающий на портале legalacts.egov.kz в разделе “Открытые нормативно-правовые акты (НПА)”.

Мы вместе с руководителем алматинского городского филиала республиканского объединения “Союз защиты потребителей и предпринимателей “Общественный защитник” Талгатом МУХАМЕДГАЛИЕВЫМ решили проанализировать проект. В чем важность этих правил, ведь есть же закон о жилищных отношениях?

Наверняка многие согласятся со мной, что нормы обновленного закона сформулированы очень кратко, причем местами очень и очень мудрено. Поэтому по логике вещей правила содержания жилищного фонда должны давать четкие, конкретные инструкции, как действовать собственникам квартир, домов и помещений. К тому же жилфонд в каждом городе Казахстана имеет свои особенности. Например, еще на стадии подготовки обновленного жилищного закона депутат мажилиса и руководитель рабочей группы Сапар АХМЕТОВ в интервью газете “Время” заметил, что если в Алматы насчитывается более 800 КСК, то в Шымкенте - ни одного такого кооператива, там сплошь управляющие компании. А потому и действовать жителям этих городов, проживающим в многоэтажках, меняя форму управления общим имуществом, придется по-разному. И еще одна немаловажная деталь для алматинцев: именно правилами содержания жилфонда чаще всего руководствуются чиновники, реагируя на жалобы горожан.

Так вот, Мухамедгалиев увидел в проекте правил новые возможности для собственников квартир.

- Во-первых, стоит отметить, что правила сглаживают некоторые недоработки, которые просочились в новую редакцию закона о жилищных отношениях. Какие именно? Законом введена совершенно новая для собственников квартир структура - совет дома. Этот коллективный орган является основным в принятии какого-либо решения в многоквартирном жилом доме (конечно же, после общего собрания собственников квартир и нежилых помещений), - напомнил эксперт. - Но, прописывая полномочия совета дома и закрепляя значимость этого органа, разработчики закона (среди которых был и я) ни в самом законе, ни в подзаконном документе “Правила принятия решения”, увы, не учли так называемый переходный период, когда совет дома еще не избран, а принимать решение по переходу на новую форму - ОСИ (объединение собственников имущества) кто-то должен. Авторы проекта правил содержания жилищного фонда Алматы, считаю, довольно грамотно решили эту коллизию. Согласно их трактовке до избрания членов совета дома про­цедура осуществляется инициаторами процесса перехода. Такое решение снимает любые недопонимания в процессе перехода к новым формам управления объектом кондоминиума.

Вторым важным нововведением, по словам Мухамедгалиева, является то, что упразднили необходимость предоставлять акт приема-передачи для заключения договоров с поставщиками услуг и сервисными компаниями, которая предписана действующими правилами.

- Со дня появления нынешних правил содержания жилищного фонда в сентябре 2017 года необходимость этого акта сильно усложнила процесс перехода из одного органа управления жилым домом в другой, избранный собственниками квартир. Все потому, что недобросовестные органы управления КСК, каковых в Алматы, к сожалению, подавляющее большинство, отказывались добровольно подписывать акты, вынуждая собственников обращаться за защитой своих прав в суд. Судебные процессы занимали время, вынуждали собственников нести дополнительные расходы на судебных представителей, - пояс­нил эксперт.

Теперь собственникам помещений в МЖД в случае выбора новой формы управления жилым домом достаточно иметь протокол общего собрания или свидетельство о регистрации ОСИ, чтобы заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг и субъектами сервисной деятельности.

- Многим существующим органам управления может не понравиться эта поправка, и они, возможно, попытаются сохранить в новых правилах необходимость акта приема-передачи именно для заключения договора с поставщиками услуг, чтобы как можно дольше оставаться у кормушки. Поэтому призываю активных собственников недвижимости в Алматы отстоять пункт 56 проекта правил содержания жилищного фонда города именно в новой редакции, - советует Мухамедгалиев.

- Более того, я рекомендую дополнить этот пункт конкретными разграничениями: в случае выбора формы управления, как простое товарищество (ПТ), достаточно копии протокола принятия решения, а в случае выбора формы управления в пользу ОСИ предъявить копию свидетельства регистрации этого объединения, - продолжает эксперт. - Какой в этом смысл? При регистрации ОСИ все оригиналы документов сдаются в регистрирующий орган, а делать копии протокола и опросных листов собственникам помещений в МЖД, в которых 300-400 квартир, просто бессмысленно и накладно!

Третьей важной новеллой в проекте правил общественник считает возможность проведения собрания собственников жилья и принятие решений посредством информационных систем. Это необходимость идти в ногу со временем - сегодня смартфон есть почти у каждого.

- В условиях пандемии и других ограничивающих факторов собственники не ограничены законодательно в инструментах принятия решения касательно судьбы вашего дома, - отметил мой собеседник.

Есть вопрос, который волнует практически всех собственников квартир: на что тратятся наши деньги? Чтобы этот вопрос не мешал спокойно спать, хозяевам жилья нужно принимать активное участие в управлении своим домом, быть в курсе внутридомовых событий. Кстати, в новых правилах предлагается вот такой интересный пункт с учетом переходного периода жилищной реформы (в цитате выделено мной):

“Председатель объединения собственников имущества, доверенное лицо простого товарищества, управляющая компания, управляющий многоквартирным жилым домом, органы управления объектом кондоминиума, которые могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года, обязаны возвратить денежные средства, использованные на цели, не согласованные на собрании собственников квартир, нежилых помещений. В случае наложения административного взыскания в виде штрафа на исполнительный орган объекта кондоминиума его оплата из средств, предусмотренных на управление и содержание объекта кондоминиума, не допускается”.

Ведь у нас сплошь и рядом собственники квартир жалуются в госорганы на нецелевое расходование денег председателем КСК, жилищная инспекция штрафует управдома, а он выплачивает этот штраф из средств самих же собственников! А еще можно вспомнить бесконечные судебные процессы, на которых услуги адвоката председатель КСК нередко оплачивает деньгами жителей, подавших на него в суд.

Показательный пример произошел этим летом. Жилищная инс­пекция не стала наказывать штрафом председателя ПКСК “Марс” за незаконную установку платного фильтра на общедомовой водопровод, а все потому, что деньги пошли бы со счета собственников. Управдома только пожурили, сказав, что так делать нельзя (см. “Разговор по душам: понять и простить”, “Время” от 13.6.2020 г.).

Однако некоторые положения новой редакции правил все-таки требуют корректировки, считает Мухамедгалиев.

В частности, в подпункте 2 пункта 2 разъясняется: “Земельный участок - земельная территория, закрепленная за жилым домом (жилым зданием) в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан”. В подпункте 8 того же пункта говорится: “Придомовой земельный участок многоквартирного жилого дома - земельный участок, прилегающий к многоквартирному жилому дому и предназначенный для благоуст­ройства, озеленения, размещения спортивных, игровых площадок, подъездных дорог, парковок, тротуаров, малых архитектурных форм”.

- При государственной регистрации объекта кондоминиума указывается общая площадь многоквартирного жилого дома, включая земельный участок под многоквартирным жилым домом. А как будет учитываться земельный участок, прилегающий к дому, и в каком размере в том случае, если собственники проголосовали за регистрацию с прилегающим земельным участком? - задается вопросом эксперт.

- Я рекомендую: если речь идет об участках жилых комплексов, то дополнить эти подпункты словами “в границах, выделенных по проекту для строительства”. Если же это участки вторичного жилья, то добавить “по решению местного исполнительного органа”.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы