4241

Все ждут перемен

     Законопроект, направленный на совершенствование сферы жилищно-коммунального хозяйства, вызвал небывалый интерес среди казахстанской общественности. И понятно почему: эти изменения коснутся практически каждого из нас, ведь в стране насчитывается более 78 тысяч многоквартирных жилых домов. Сомнения и споры населения вокруг еще неутвержденной реформы ЖКХ & КСК не остались незамеченными разработчиком законопроекта - Министерством по инвестициям и развитию. Вице-министр ведомства Каирбек УСКЕНБАЕВ (на снимке) ответил на вопросы читателей нашей газеты.

Ануар БИСЕКЕНОВ, Астана:
- Не получится ли так, что законопроект будет защищать интересы не жильцов домов, а застройщиков? Ведь большинством голосов в новостройках будет обладать застройщик, пока не распродал квартиры. Он же и будет принимать такие решения на общем собрании, которые позволят извлекать прибыль из управления жилым домом.
- В многоквартирных жилых домах собственность на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума. Это значит, что отдельные части недвижимости, то есть квартиры, находятся в индивидуальной собственности граждан, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. При этом общим имуществом считаются части многоквартирного жилого дома: фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства.
Так как общедомовое имущество принадлежит собственникам на праве долевой собственности, а застройщик не имеет такого права, то он и и не сможет голосовать. При этом застройщик многоквартирного жилого дома, квартиры в котором предназначены для продажи, обязан до начала продаж обеспечить регистрацию этого дома как первичного объекта и всех квартир и нежилых помещений как вторичных объектов. Продажа в индивидуальную собственность незарегистрированных объектов не допускается.
Первое собрание собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома проводится по инициативе жилищной инспекции с участием не менее двух собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома в срок, не превышающий двух месяцев со дня внесения в информационную систему правового кадастра идентификационных и технических сведений многоквартирного жилого дома. Все собственники квартир и нежилых помещений уведомляются не менее чем за пять рабочих дней о сроках голосования, форме и проектах решений посредством единой информационной системы жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства, а в случае отсутствия данного дома в системе - под роспись, по электронной почте или посредством мобильной связи, а также путем размещения объявлений в каждом подъезде.
Каждый собственник должен оплачивать расходы на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома в зависимости от площади принадлежащего ему имущества. А раз владелец большего по размерам имущества несет и большие расходы на содержание и капитальный ремонт, то, соответственно, и должен иметь большее количество голосов при принятии решения.
При проведении голосования площадь собственника нежилого помещения не будет больше площадей собственников жилых помещений, так как нежилые помещения находятся только на первых этажах многоквартирных жилых домов, а остальные этажи занимают жильцы данного дома. При введении этой нормы мы учитывали результаты анализа передового зарубежного опыта таких стран, как Германия, Россия, Украина и другие, в которых подсчет голосов собственников осуществляется в зависимости от площади принадлежащего им имущества.
Вопрос газеты “Время”:
- Вы называете опыт Украины и России в сфере ЖКХ передовым, тогда как в этих странах изучается опыт казахстанской реформы ЖКХ второй половины 1990-х годов.
Почему разработчики не сделали различия между площадями, предназначенными для проживания, и площадями, предназначенными для ведения бизнеса? Не получится ли, что владельцы больших площадей пролоббируют неподъемные для жителей тарифы на услуги по содержанию общедомового имущества?
- Как известно, действующий закон “О жилищных отношениях” был принят в 1997 году и до
2011-го никаких серьезных изменений в него не вносилось. Проанализировав международный опыт, мы постарались взять только лучшее и прогрессивное в целях совершенствования национального законодательства. Так, в России в течение десяти лет осуществляются сборы на капитальный ремонт домов. На Украине уже на протяжении шести лет функционирует информационная система в сфере ЖКХ.
В соответствии с действующим законом собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. Расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений.
Законопроектом же предусмотрена обязанность собственника нежилого помещения участвовать во всех общих расходах, относящихся к содержанию общего имущества. Более того, собрание собственников квартир и нежилых помещений вправе устанавливать увеличенные ежемесячные обязательные платежи для собственников нежилых помещений, но разница в их размерах не должна превышать платежи, установленные для собственников квартир, более чем на сто процентов.
Если для эксплуатации нежилого помещения используется часть общего имущества, которая связана исключительно с пользованием нежилым помещением (дорожка через газон, ведущая к отдельному входу, летники, ограждение и т. п.), то расходы на содержание этой части общего имущества несут собственники таких помещений персонально.
Инна ТЕН, Тараз:
- Кто будет создавать объединения собственников имущества (ОСИ)? Будут ли включены в эту систему городские власти как сторона государственно-частного партнерства?
- Законопроектом предусмотрено: действующие организации, которые управляют зарегистрированными объектами кондоминиума, включая КСК, обязаны в течение шести месяцев со дня введения в действие закона провести общие собрания, чтобы выбрать форму управления и определить доверенных лиц, которым передадут по акту все документы, связанные со строительством и эксплуатацией объекта кондоминиума. После того как будет подписан акт приема-передачи документов, управляющие компании или КСК должны обеспечить государственную регистрацию изменений в уставных документах в органах юстиции либо прекратить свою деятельность.
Государственно-частное партнерство возможно только в отношении домов, находящихся полностью в коммунальной собственности, без частных собственников квартир.
Ерлан БИСЕМБАЕВ, Алматы:
- Как будет происходить процедура разъединения домов по новому принципу: одно ОСИ - один дом - один счет? Ведь в одном КСК Алматы может быть 120 домов. Как будут делить их деньги, накопленные годами на одном счете?
- Открывая один счет на несколько домов - неважно, на 10 или 120, руководители КСК нарушали действующее законодательство. Согласно действующему закону орган управления объектом кондоминиума в течение 15 рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума, то есть на каждый дом, текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы жильцов на содержание и текущий ремонт общего имущества. Кроме того, собственники помещений для накопления средств на капитальный ремонт дома обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет сумму, которую сами же и определяют на общем собрании - она должна быть не менее 0,02-кратного МРП на один квадратный метр полезной площади жилой квартиры.
Нарушение этих норм не позволяло вести персонифицированный учет расходов по каждому дому и давало возможность нецелевого использования средств для недобросовестных председателей КСК. А между тем расходование денег, накопленных на счете конкретного дома, должно осуществляться только по решению собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников конкретного дома.
Для проведения процедуры разъединения домов на собрание нужно пригласить представителей акимата и жилищной инспекции, провести инвентаризацию средств на счетах с уточнением расходной части и принять дальнейшее решение по остаточным средствам.
Владимир ПЕРМИН, Алматы:
- Законопроект не предусматривает никакого наказания для тех, кто не делает взносы на капитальный ремонт. А законен ли был все эти годы сбор взносов на содержание и капремонт имущества дома, если он не зарегистрирован как объект кондоминиума?
- Если без регистрации кондоминиума собственники квартир не могут владеть земельным участком, прилегающим к дому, и пользоваться им, то содержать общее имущество дома они обязаны в любом случае, независимо от того, зарегистрирован ли объект кондоминиума или нет. Таковы были нормы действующего закона “О жилищных отношениях”.
Ранее в законопроекте предусматривалась ответственность за не­исполнение норм, предписывающих платежи на капитальный ремонт. Однако в дальнейшем в ходе обсуждения законопроекта в рабочих группах эта норма была исключена в рамках всеобщей гуманизации законодательства, а также в рамках реализации программной статьи президента Казахстана “Рухани жаңғыру”, направленной на модернизацию и формирование сознательного отношения собственников к выполнению своих обязанностей по содержанию имущества.
Алла АНЦИФЕРОВА, Алматы:
- Каких экспертов привлекали в ходе разработки законопроекта и сколько на это было выделено средств из госбюджета?
- Приказом министра по инвестициям и развитию от 19 октября 2017 года была создана рабочая группа по разработке законопроекта в количестве 55 человек.
В состав рабочей группы включены представители заинтересованных государственных и местных исполнительных органов, представители управлений жилья и жилищной инспекции городов Астаны и Алматы, института законодательства, НПП “Атамекен”, ПРООН в Казахстане, ассоциаций КСК и помещений городов Астаны и Алматы, ассоциации субъектов управления сервиса и энергосервиса, Республиканской ассоциации КСК и помещений, Ассоциации финансистов Казахстана, АО “Жилстройсбербанк Казахстана”, Казахстанской ассоциации высокотехнологичных, энергоэффективных и инновационных компаний, РОО “Общественный защитник”, ОЮФЛ “Мой дом”, АО “КазЦентрЖКХ”, ассоциации органов управления “Есиль” района Есиль г. Астаны, ассоциации застройщиков Казахстана (BI-Service, “Базис-А”, ORDA INVEST) и т. д. То есть в рабочую группу вошли представители всех субъектов жилищных правоотношений - от жильцов и бизнесменов до органов власти, экспертов и профессионалов коммунального хозяйства.
На разработку законопроекта средства из республиканского бюджета не выделялись.
Мария КИЛИКИДИ, Тараз:
- Почему парковочное место приравняли к нежилому помещению? Как будут делить нежилые помещения, где один паркинг на пять домов?
- Законопроектом предлагается определение нежилого помещения - это отдельное внутреннее пространство в многоквартирном жилом доме, предусмотренное на стадии проекта или переоборудованное из квартиры в порядке, предусмотренном настоящим законом, для использования в иных, чем постоянное проживание, целях (магазин, кафе, мастерская, гостиница, общежитие, хостел, место для парковки автомашин, офис, контора и тому подобное), и предназначенное для нахождения в индивидуальной собственности.
Паркинг не предназначен для постоянного проживания, поэтому он отнесен к нежилому помещению. Если парковочные места вошли в состав общего имущества, то порядок их распределения между жильцами и правила использования определяются общим собранием. Если паркинг или парковочное место продан в собственность физическому или юридическому лицу и на него оформлен соответствующий документ как на объект недвижимости, то он, как владелец этого нежилого помещения, будет пользоваться им независимо от места проживания, голосовать на общем собрании и платить эксплуатационные расходы в соответствии со своей долей в общем имуществе.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Поделиться
Класснуть