Против дома есть приёмы

Представители Союза строи­телей Казахстана (ССК) высказались по поводу программы предоставления арендного жилья гражданам, состоящим в очереди на получение жилья от местных исполнительных органов. В целом, соглашаются они, эта программа призвана улучшить жилищные условия и обеспечить доступное жилье для граждан, нуждающихся в поддержке государства.

Однако, по мнению строителей, цены на выкуп жилья не соответствуют рыночным реалиям, а для выполнения обязательств программы необходимы дополнительные инвестиции. Проще говоря, нужно повысить цены, чтобы мотивировать застройщиков реализовывать качественное жилье и тем самым обеспечить устойчивость программы, считают они.

- Это касается только проектов по комплексной застройке и арендного жилья с правом выкупа, которые реализует АО “Казахстанская жилищная компания”! - подчеркнул главный эксперт управления комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромстроя Марат ЖАРБУЛОВ. - Для всех остальных ценовой параметр не будет изменен. Речь идет только об укрупненных парамет­рах сметных норм на уровне крупнопанельных жилых домов.

По данным все той же КЖК, дефицит арендного жилья в республике составляет около 125 тысяч квадратных метров. Фокус в том, что эти “квадраты” должны доходить до покупателя в чистовой отделке, что, по мнению членов ССК, в программе не очень-то учитывается. В итоге, уверяют они, в Астане предлагаемая стоимость приобретения у застройщиков квартиры - порядка 320 тысяч тенге за квадратный метр. Но с учетом себестоимости маржа выходит такой мизерной, что не покрывает даже расходы по налогообложению.

- Мы готовы предоставить информацию, подтверждающую, что предлагаемые нами варианты не взяты из воздуха, - заявил заместитель председателя президиума ССК Валерий ЛАКИСОВ. - Основываясь на изменении цен в сторону удорожания за последние 18-20 месяцев, мы предлагаем увеличить стоимость приобретения у застройщиков арендного жилья под 380 тысяч тенге за квадратный метр. Это та сумма, которая позволит местным исполнительным органам приобретать будущее арендное жилье по цене ниже рыночной, но при этом и строительные компании смогут развиваться без убытка для своего основного бизнеса. По регионам эта цена должна быть не менее чем 360 тысяч за квадратный метр.

Помимо этого застройщики предлагают ввести регулярный пересмотр цен в зависимости от инфляции и рыночных тенденций.

Как все это сделает арендное жилье более доступным - вопрос на миллион.

Не менее сложная картина и в деле модернизации жилого фонда. Как указывают в ССК, в рамках долевого строи­тельства необходимо создать механизм, который позволит эффективно управлять этим процессом и обеспечивать высокое качество строительства. Сейчас четкой системы конт­роля за реализацией реновационных проектов просто нет.

- По разным оценкам, около 30 процентов всего жилого фонда близко к ветхому или аварийному жилью. По официальным данным, около 7-8 процентов, но 30-35 процентов всего жилого фонда - это постройки до 1980 года, - заметил директор столичного филиала ССК Вячеслав ЛАЗАРЕВ. - С каждым годом вопрос реновации жилья приобретает некий эффект снежного кома, то есть растет в арифметической прогрессии. Тем не менее мы видим небольшую активность бизнеса, его вовлечения. Если смотреть мировую практику и брать опыт успешной реновации, то это всегда совместная работа государства и бизнеса в вопросах переселения, сноса и строительства нового жилья на территории ветхого.

Ситуация, по его словам, проистекает из того, что правила игры не регламентированы и свои в каж­дом регионе - нет единой концепции или национального плана, которые бы программу реновации каким-то образом поддерживали. Есть только отдельные планы при акиматах, тогда как необходим централизованный системный подход.

- Ключевая проблема заключается прежде всего в отсутствии возможности договориться с жильцами объектов реновации, так как на сегодняшний день она, по сути, стала бизнесом в крупных городах, - отметил Лазарев.

Речь вот о чем. Участвующие в реновации бизнесмены жалуются, что спекулянты выкупают у бабушек “лачуги”, за которые потом заламывают цену. И как раз из-за того, что не существует утвержденных механизмов государства по реновации в части приобретения жилья, известны случаи, когда часть собственников соглашается на реновацию, но какие-то - требуют большие суммы. При этом все понимают, что такой собственник не является первичным и просто приобрел жилье для спекуляции, но застройщик никак не может на него повлиять.

Однако здесь дело гораз­до серьезнее неких регламентов, касающихся модернизации жилого фонда.

- Да, наверное, это конституционное право каждого - приобретать и покупать жилье, - согласен Лазарев. - Но тут стоит вопрос национальной безопасности, потому что у государства не хватит всех денег, чтобы за свой счет сделать снос и построить жилье. Мы предлагаем модель, где договоренности собственников могли бы достигаться на рыночных условиях приобретения жилья, по специальной оценке, которая может курироваться каким-то единым центром. Либо может быть подход “квад­рат на квадрат”, “комната на комнату” в новом жилье. При этом на период строительства застройщик обязуется выплачивать аренду по соразмерной площади.

Насколько эта идея соответствует Основному закону и нормам антимонопольного законодательства - пока тоже неясно.

Владислав ШПАКОВ, фото Владимира ЗАИКИНА, Астана