Как не допустить ценовой пузырь на жилищном рынке

Как сообщили газете “Время” в пресс-службе ЕНПФ, действующих вкладчиков фонда, имеющих на своем счету сверх порога достаточности сумму 10 млн тенге, насчитывается 53 996 человек, а вкладчиков с суммой от 5 до 10 млн тенге - 88,8 тысячи.

Понятно, что далеко не все эти граждане захотят воспользоваться своими “пенсионными излишками”. А те, кто захочет, необязательно потратят их именно на покупку жилья: кто-то решит поправить свое здоровье, другие - рассчитаться с ипотекой, третьи - построить дом, четвертые - полечиться. Но даже если 30 процентов этих людей придут на рынок недвижимости со своими сбережениями, дополненными пенсионными деньгами и ипотекой, то можно не сомневаться: рынок разогреется не на шутку, учитывая любовь наших сограждан к спекуляции.

Старт акции по использованию пенсионных на покупку жилья лишь подтвердил эти опасения: по информации ЕНПФ, только в первый день приема заявок в фонд поступило свыше 10 тысяч обращений на общую сумму более 114,6 млрд тенге. 8460 заявок прошли успешную проверку, а это 82 процента заявок на сумму около 49,2 млрд тенге. И это только начало. То ли еще будет!

Игры риелторов

По мнению международного эксперта по оценке имущества, почетного оценщика Казахстана Александра КАЛИНИНА, никаких объективных предпосылок для роста стоимости недвижимости в Казахстане сейчас нет.

- По моему глубокому убеждению, то, что сейчас происходит с ценами, это самые обыкновенные игры со стороны заинтересованных лиц - риелторов и строительных корпораций, - говорит Калинин. - Для роста цен должна быть хоть какая-то причина. Но сейчас нет никаких объективных причин, даже экономических.

- Рынок недвижимости особый, - продолжает эксперт. - Если в семье есть один активный участник рынка (а это проектировщики, застройщики, риелторы и так далее), он, как правило, кормит четырех человек. Сейчас на этом рынке трудятся 320-350 тысяч человек. А в лучшие годы на нем работали миллион-два миллиона человек! Вот и считайте... Поэтому идеологи, рулевые и исполнители этого рынка цепляются за любую возможность, за любой момент, позволяющий им поднять цены. А тут такая возможность с пенсионными накоплениями! Причем эти накопления, по большому счету, ни на что не влияют. Нормальные деньги из пенсионных накоплений могут получать в основном люди в возрасте, а у них уже есть недвижимость. Но тут ведь важен сам процесс, тенденция - и они проявились! И поползли вверх цены.

Однако это искусственный рост. Это игра! И это, к сожалению, первый шаг к надуванию пузыря! Наду­ют пузырь, и будет опять то же самое, что мы уже проходили многократно.

- Президент ТОКАЕВ дал поручение госорганам не допустить роста цен на рынке недвижимости. С учетом того что недвижимость в Казахстане - это, как правило, частная собственность, могут ли госорганы хоть как-то на это повлиять?

- Есть такое понятие “себестоимость квадратного метра”. А бюро по статистике нам говорит, что цена одного квадратного метра жилья по Казахстану упала!

В бизнесе есть простая формула: себестоимость плюс процент средней прибыли. К примеру, в банковском деле средняя прибыль 4-6 процентов. А в строительной отрасли средняя прибыль 30-50 процентов. Но не 300 же, как они хотят!

Я считаю, что мы наблюдаем корпоративный сговор. Сейчас 80-85 процентов рынка новой коммерческой недвижимости делят между собой две строительные корпорации - BI Group и Bazis-A. И они диктуют цены на рынке. Но если мы можем вычислить себестоимость квадратного метра и показать, что продажная цена завышена, дальше, считаю, уже дело антикоррупционного ведомства... Главное сейчас, чтобы население понимало, что цены растут искусственно, чтобы оно не лезло в кредиты и долги, торопясь купить недвижимость. Иначе пузырь неизбежен, - полагает Калинин.

Должно быть регулирование

В неотвратимости возникновения мыльного пузыря на рынке недвижимости обеспокоен и президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек МУСРЕПОВ. Еще в начале января в интервью КазТАГ он спрогнозировал, что в стране вырастут цены на жилье первой-третьей категорий: элит-, бизнес-класса и частично комфорт-класса.

- Все благие намерения необходимо регулировать, потому что ставку субсидирования и ипотечную ставку уменьшили, увеличив возможность для приобретения недвижимости, но эти программы были заточены на жилье эконом-класса. Но если будут “надувать” и жилье экономкласса, то это даст пузырь, - сказал тогда президент КФН.

В интервью “Времени” Мусрепов к списку причин, могущих привести к появлению пузыря, присовокупил и возможность использования пенсионных накоплений.

- Программа окажет влияние на рынок недвижимости, поскольку увеличится активность, что приведет к росту количества сделок. Вливание пенсионных денег в рынок у его участников, особенно у продавцов, породит настроения к подогреву стоимости квадратного метра. Это повышение мы уже видим - до 7 процентов на сегодняшний день. Это касается всех категорий жилья. Такое явление всегда возникает при вводе различных программ, которые способствуют более широкому приобретению квадратных метров, особенно жилого направления.

По словам Мусрепова, профессиональные участники рынка недвижимости обеими руками за программу по использованию пенсионных накоплений.

- Но может возникнуть пузырь из-за того, что субсидируются ипотечные ставки, - продолжает он. - Почему у нас произошел первый кризис на рынке жилья? Из-за ипотеки. И то же самое снова может произойти, поскольку безостановочное субсидирование ипотеки, с одной стороны, нерегулирование рынка недвижимости по стоимости - с другой могут создать благоприятные условия для раздутия и перегрева рынка.

Для тех, кто имеет хорошие пенсионные накопления, запущенная программа, безусловно, привлекательна. Но мы рекомендуем государству зарегулировать стоимость квадратного метра хотя бы для четвертой категории жилья. Нужно определить какую-то верхнюю планку цен, чтобы и застройщику было выгодно строить, и чтобы покупатель был уверен, что индекс стоимости в ближайшие два-три года не изменится и он сможет накопить средства и приобрести это жилье по фиксированной цене. Только тогда мы сможем спасти рынок от спекуляций и от появления мыльного пузыря.

При этом Мусрепов, так же как и Калинин, считает, что никаких реальных предпосылок для роста цен на жилье сейчас нет.

- Уже создали сайт, принимают заявки на использование пенсионных накоплений, а цены выросли на 100 долларов за квадрат. Это ведь неправильно! - сетует Мусрепов. - И получается, что пенсионные просто сжираются. Подняли цену на 10-15 процентов, и эти 10-15 процентов с пенсионных накоплений уходят просто на удовлетворение спекулятивных желаний застройщика.

Сплошные эмоции

Между тем, по словам советника президента объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Нины ЛУКЬЯНЕНКО, покуда нет сделок, совершенных на деньги ЕНПФ, говорить о том, что цены на недвижимость выросли, некорректно.

- Растут запрашиваемые цены в объявлениях и предположениях продавцов, что, мол, теперь можно будет продать намного дороже. Насколько я владею ситуацией, застройщики цены не подняли. А вторичная недвижимость подвергается эмоциональному настроению продавцов в надежде продать свои объекты значительно дороже. И такая ситуация отнюдь не позитивно влияет на сделки. Бесспорно, возможность снятия пенсионных денег повысит покупательскую способность и повлияет на рост цен в том числе. Но доля таких сделок слишком незначительна, чтобы поднять цены на тот уровень, на который подняли продавцы в своих объявлениях. Пройдет ажиотаж, и цены придут в равновесное положение, когда будут устраивать и покупателя, и продавца, - считает Лукьяненко.

При этом эксперт не отрицает, что возможность использования пенсионных денег окажет определенное влияние на рынок недвижимости, но в долгосрочном периоде. По мнению Лукьяненко, влияние данного фактора на цены сделок будет составлять от 10 процентов в течение года.

Что касается прогнозов относительно мыльного пузыря, то советник президента объединенной Ассоциации риелторов Казахстана с ними не согласна.

- На сегодня средняя сумма запроса гражданами денег из ЕНПФ составляет 6 млн тенге, купить квартиру на эти деньги, безусловно, нереально. Тех, у кого денег хватит на полную квартиру, совсем небольшой процент, и не стоит думать, что именно они смогут своими покупками создать мыльный пузырь.

К огромному сожалению, очень мало информации, способной дать продавцам и покупателям понимание многих экономических процессов. Поэтому кроме информации о возможности снятия части пенсионных накоплений стоит разъяснить, зачем это было нужно, что это дает экономике и какие последствия ожидаются от данной меры, на какой результат рассчитывают госорганы, вводя такого рода законы и подзаконные акты, - полагает Лукьяненко.

А что касается поручения президента не допустить роста цен, то, по ее мнению, сдержать цены можно только одним способом - предоставив доступные интересные предложения для покупателя.

- Рынок - это когда цена регулируется не решением сверху, снизу, сбоку или еще как-то. Цена сделки складывается под влиянием платежеспособного спроса и доступного предложения, - резюмирует эксперт.

ЕНПФ уполномочен объяснить

После выхода публикации, в которой мы подробно и пошагово разъяснили процесс, как получить и использовать свои пенсионные накопления (см. “Жильё на пенсионные деньги”, “Время” от 28.1.2021 г.), в ЕНПФ указали на некоторые неточности в нашем материале. Так, к примеру, оказалось, что платформа по приему заявок enpf-otbasy.kz создана исключительно Отбасы банком.

Во-вторых, в ЕНПФ особо подчеркнули, что они только перечисляют деньги в Отбасы банк. Всем остальным заведуют уже в самом банке - операторе программы. Речь идет о том, что после поступления денег на спецсчет в течение 45 дней необходимо предоставить документы, подтверждающие целевое использование средств. Так вот, документы надо предоставлять в Отбасы банк или другому оператору, но не в ЕНПФ.

В-третьих (и это очень важное обстоятельство!), в пенсионном фонде разъяснили порядок удержания индивидуального подоходного налога (ИПН).

Так, если вы при подаче заявки даете согласие на единовременное удержание ИПН, то должны указать запрашиваемую сумму с учетом этого налога. К примеру, если на счете у вас сверх порога достаточности 10 млн тенге, то при подаче заявки вы должны указать сумму в 9 млн тенге, потому что 1 млн пойдет на уплату ИПН.

Если же вы выбираете вариант отложенной выплаты ИПН (то есть после выхода на пенсию), необходимо указывать сумму без вычета ИПН, то есть в нашем примере это те самые 10 млн тенге.

Как же в таком случае будет производиться расчет для оплаты ИПН (того самого 1 млн тенге), когда вы выйдете на пенсию? Давайте подсчитаем. Правда, придется начать, так сказать, издалека.

К примеру, ваша ежемесячная выплата из ЕНПФ составит 50 тысяч тенге (это из ваших накоплений в фонде; в дополнение к размеру минимальной пенсии и выплате из госбюджета, если у вас есть трудовой стаж до 1998 года, они не облагаются налогом). Не облагается налогом размер минимальной заработной платы (МЗП), сейчас это 42 500 тенге. Следовательно, из 50 000 отнимаем 42 500, получается 7500 тенге, с которых и будет удержан ИПН, то есть 750 тенге. Таким образом, на руки вы получили бы 49 250 тенге. Это если вы не используете пенсионные на покупку жилья.

Но вы его купили ранее. И вам нужно после выхода на пенсию заплатить ИПН в сумме 1 млн тенге в течение не более 16 лет, что составляет 192 месяца (таковы утвержденные условия). В результате нехитрых математических действий получается, что с вас ежемесячно будут удерживать из пенсии 5208,3 тенге. Таким образом, получаем следующее уравнение: 50 000 - 750 - 5208,3 = 44 041,7 тенге - то, что вы будете получать на руки.

В этой связи в ЕНПФ порекомендовали хорошенько подумать по поводу того, когда вам выплачивать ИПН. С одной стороны, если вы выплатите сейчас, то после выхода на пенсию с вас уже не будут удерживать эти деньги. С другой стороны, если вы выберете отложенную выплату, то эти деньги будут лежать у вас на счете и на них будет начисляться инвестиционный доход.

Руслан БАХТИГАРЕЕВ, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы