Ипотека хорошо, а с арендой - лучше

Практически одновременно с объявлением о том, что в этом году правительство разработает предложенную
Нурсултаном НАЗАРБАЕВЫМ новую жилищную программу “7-20-25” (другими словами, доступная большинству населения страны ипотека под 7 процентов годовых), ценники на жилье на сайтах объявлений выросли на 15-20 процентов. Так отреагировал рынок на скорый приход легких и больших денег. Но ожиданиям выгодных продаж, скорее всего, не суждено сбыться. И хотя программа будет представлена только в мае, в свободном доступе есть данные, позволяющие прогнозировать не только ценовые параметры рынка, но и некоторые другие важные моменты.

Цены не скакнут
Вице-президент Ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО считает, что, несмотря на выделяемый государством 1 трлн. тенге для удешевления ипотеки, ничего особого на рынке недвижимости не произойдет:
- Во-первых, все идет к тому, что жилье по новой программе можно будет приобретать лишь на первичном рынке, во всяком случае на первом этапе. А это значит, что покупатель еще больше отвернется от “вторички”, - говорит эксперт. - А если кредиты будут предоставлять лишь для социально уязвимых категорий граждан, то большого ажиотажа не будет даже и на “первичке”.

По словам нашего аналитика, в первом квартале этого года количество совершенных сделок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года выросло примерно на треть. Но заявленных на сайтах объявлений цен нет в реальности. Продавцы, как правило, уступают при продаже недвижимости больше, чем когда-либо.
Анонсированный триллион тенге звучит, конечно, серьезно. Но если его перевести в квадратные метры, то это меньше 80 тысяч 50 квадратно-метровых квартир на всю страну. А если новую жилпрограмму обставят различными ограничительными условиями, включая те, о которых говорит Лукьяненко, то вполне может так статься, что в стране может просто не оказаться этих 80 тысяч потенциальных новоселов, а триллион останется неосвоенным.

Скелеты на стройплощадках
Безусловно, нынешняя ипотека-лайт - это вынужденная мера реагирования на ситуацию, вновь возникшую за последние несколько лет на первичном рынке жилья. Во многих городах понастроили столько, сколько невозможно продать. Мы уже писали, что даже в благополучной Астане сейчас накопилось более 50 проблемных объектов (см. “Зачем наступать на те же граб­ли?”, “Время” от 29.3.2018 г.).
Люди, знакомые с истинным положением в стройиндустрии, опасаются, что скоро проблемы могут быть не только у застройщиков, но и у банков, кредитующих их. Все дело в схеме, по которой в избытке возводятся жилые комплексы: застройщик закладывает банку участок, получает заем (достаточный для возведения каркаса здания), а после освоения этих средств начинает привлекать деньги дольщиков, на которые и достраивается ЖК. Если дольщиков недостаточно, то нужно опять брать кредит. Вот только залогов, как правило, у застройщиков уже нет.
Если дольщики в такой ситуации так и не появятся, то перспективы просрочек по уже полученным и освоенным кредитам вполне реальны. В случае банкротств строительных компаний банкам отойдут стройплощадки со скелетами домов, которые вряд ли кому реализуешь, пока не достроишь.

Покупать некому. Даже в кредит
Кстати, об условиях. Не так давно министр по инвестициям и развитию Женис КАСЫМБЕК сообщил, что новая ипотечная программа касается лишь официально работающих казахстанцев.
Понятно, почему участниками льготного ипотечного кредитования не станут те, кто работает только на себя, “забывая” о кошельке государства, то есть о налогах. Таких у нас вроде как более двух миллионов, или почти четверть от экономически активного населения. С другой стороны, новоселами с госпомощью могут не стать и уже закредитованные казахстанцы, которых у нас свыше 5 млн. человек.
Но главная проблема в том, что даже работающее “вбелую” и не подсевшее на потребительские кредиты население в массовом порядке может остаться за бортом программы “7-20-25” из-за своей неплатежеспособности, читай - маленькой зарплаты.
В прошлом году советник председателя Нацбанка Айдархан КУСАИНОВ подготовил серию статей о расслоении в нашем обществе. По его расчетам, основанным на официальной статистике, в стране более 90 процентов населения получает зарплату ниже средней. То есть те цифры, которые у нас зовутся официальной средней зарплатой, обеспечивают несколько процентов казахстанцев, имеющих очень высокие доходы!
В целом, как написал в своем блоге на портале “Информбюро” Кусаинов, только около трех из каждых ста граждан имеют возможность делать накопления и совершать крупные покупки, а 96 процентов населения имеют месячный доход ниже 100 тысяч тенге (это были данные за 2016 год, но с тех пор даже статкомитет Миннац­экономики регулярно констатирует снижение реальных доходов населения).
Тем временем в Нацбанке уже подсчитали, что ежемесячный платеж за недорогую трехкомнатную квартиру будет обходиться примерно в 170 тысяч тенге. Допустим, в какой-то семье работают оба супруга, получая среднюю зарплату. На двоих у них выходит чуть более 300 тысяч тенге. Но ни один банк не одобрит кредитную заявку, если более половины дохода семьи будет уходить на погашение займа. И будет прав. А ведь еще надо вложить первоначальный взнос - не меньше пяти миллионов под трешку! Их-то где брать?
Наверняка те три процента населения, что дают нам среднюю зарплатную статистику, жильем давно уже обеспечены. Кстати, скорее всего, благодаря им и получается среднестатистическая цифра по республике - 21 квадратный метр жилья на душу населения. В таких семьях нередко имеется по нескольку квартир плюс загородный дом. И в итоге набегает по 100-150 квадратов на брата.
Так зачем им еще одна квартира в бюджетном доме по цене не выше 260 тысяч тенге за “квадрат”, если ее потом еще долго будет невозможно продать? Разве что сдавать в аренду нуждающимся. А вот с этого места давайте рассуждать и анализировать.

Две в одной
После первого жилищно-строительного кризиса в нашей стране была предпринята попытка окончательно и бесповоротно обеспечить население доступными квартирами. Тогда много говорилось о том, что у нас вообще неверно расставлены акценты. Дескать, казахстанцы зациклены на собственных квадратных метрах, нам подавай частную собственность. Хотя весь цивилизованный мир не считает зазорным жить в арендованном жилье. Наверное, гораздо удобнее при необходимости переезжать поближе к школе, к новой работе, чтобы не торчать в пробках на дорогах да не раскидываться деньгами на регулярные капремонты квартир. Наконец, собственное жилье нередко является тормозом для трудовой мобильности в пределах страны: где обзавелся шаныраком, там и сидишь до пенсии - вместо того, чтобы попробовать что-то изменить в своей судьбе.
Несколько лет назад была разработана целая жилищная программа с упором на возведение арендного жилья. Речь шла о том, что за 15 лет полтора миллиона казахстанцев смогут снимать квартиры хоть с правом выкупа, хоть без. Хорошее дело! Но в 2017-м этот проект, можно сказать, тихо свернули. Нельзя ведь за госпрограмму выдавать ежегодное возведение в каждой области по 180 квартир, для чего регионам выделяется всего по полтора миллиарда тенге. Если вкратце, то программа сдулась из-за того, что, с одной стороны, стройкомпании хотят быстро отбить вложенные средства, чего при аренде невозможно, а с другой - постепенно иссякли госсубсидии на строительство такого жилья.
А между тем еще в 2008 году экономист Канат БЕРЕНТАЕВ, которого, к сожалению, уже нет среди нас, готовил расчеты для массового строительства аренд­ного жилья. По его мнению, нужно было уже тогда, сделав выводы из кризиса 2007 года, браться за неприватизируемые жилые комплексы на “длинные деньги” пенсионных фондов, чтобы в будущем на них зарабатывать на старость вкладчикам. По себестоимости того времени самые востребованные двухкомнатные квартиры окупались бы уже через 11 лет, а потом еще лет 40 приносили бы прибыль НПФ. Еще Берентаев обращал внимание, что окупаемость могла и не растягиваться на 11 лет, если первые этажи в таких ЖК сразу отдавать под коммерческие нужды.
Почему бы сейчас не вернуться к этой идее? Тогда мы могли бы и строительную отрасль спасти от затоваренности, и решить проблему с жильем для тех, кому оно действительно нужно для жилья, а не в качестве дополнительного дохода от сдачи его в аренду страждущим.
Как это сделать? Мы, конечно, не великие спецы-советчики, но почему бы не совместить программы арендного жилья и льготной ипотеки? При этом сократить или даже вовсе отказаться от необходимости первоначального взноса, предоставляя только льготный 7-процентный кредит, но лишь тем, кто действительно нуждается в жилье - это, на наш взгляд, принципиальнейший пунктик. А в остальном механизм, в сущности, тот же: государство дает комбанкам тот самый триллион тенге в виде займа, те рассчитываются со стройкомпаниями за построенное жилье (или с владельцами уже имеющихся квартир, если в программу включат вторичный рынок), а новоселы расплачиваются с банками. Может, тогда жилищная гос­программа станет действительно массовой? Разумеется, нужны экономические расчеты, можно рассмотреть вариант привлечения накопленных пенсионных средств граждан в качестве первоначального банковского взноса. Можно… В общем, время еще есть, чтобы крепко подумать тем, кто занимается в стране жилищной политикой.

Игорь НЕВОЛИН, Наиль ИШМУХАМЕТОВ, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы