А что здесь наше?

Вот поэтому подвалы-чердаки утекают в руки бизнесменов, а во дворе могут воткнуть киоск или хостел. О тонкостях вопроса рассказывают наши эксперты.

Если оглянуться назад…

Понятие кондоминиума, вспоминает председатель ассоциации субъектов управления, сервиса и энергосервиса в жилищной сфере “Шанырак” Сакен МАХАМБЕТОВ, оформилось еще в 1990-х в период первой жилищной реформы и массовой приватизации.

- В 1997 году, когда заработал закон “О жилищных отношениях”, акиматы начали образовывать кондоминиумы. И в первую очередь выделять земельные участки. То есть брали несколько домов - как правило, многоэтажки с общим двором, детской спортивной площадкой - и на эти земельные участки выдавали акт на право бессрочного землепользования. И писали, что это земля кондоминиума, - вспоминает эксперт.

Но таких примеров, говорит Сакен Махамбетов, было немного, ведь для акта передачи-приема участков тогда нужно было стопроцентное согласие собственников жилья. Добиться этого было сложно, никто не хотел брать на себя расходы по содержанию дворовых территорий. В 2000-х, продолжает специалист, с этой процедурой стало сложнее. Возможно, предполагает он, потому что в Алматы и Астане набирала обороты строительная отрасль. Зачем почем зря земли раздавать? В итоге каждому домовладению, уточняет спикер, акиматы начали отводить для обслуживания до пяти метров земли от фундамента.

- Еще чуть позже строительство стало массовым. В эту отрасль пошло множество инвестиций. Нужна была земля. Бывало, акиматы эти земли отрезали и отдавали под застройку. Передавать их домовладениям, думаю, стало невыгодно. В то время в Астане, я точно знаю, кондоминиумы регистрировали без земельных участков. Но мы же понимаем, что это абсурд. Здание не может быть без земельного участка, - поясняет эксперт.

В новостройках тоже начались сложности с регистрацией общедолевого имущества. Хотя, признается Сакен Махамбетов, ассоциация предлагала: кондоминиум должен быть зарегистрирован до сдачи объекта в эксплуатацию. Но тогда их не поддержало ни профильное министерство, ни правительство.

Сколько кондоминиумов по стране сегодня?

И в особенности тех, у которых есть своя земля? Такие вопросы мы задали и алматинскому акимату, и комитету по делам строительства и ЖКХ Минпромстроя, и Министерству юстиции. И каждый ответил, мол, не в их это ведении. Ждем информации от НАО “Правительство для граждан”, а пока будем опираться на анализ наших экспертов.

- Мы лет пять назад поднимали этот вопрос, - подключается к разговору президент Национальной палаты ЖКХ Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ. - Из всего общего жилого фонда страны около 20 процентов прав на недвижимость зарегистрировано в форме объектов кондоминиумов. Самые лучшие показатели в Астане - там зарегистрировано больше половины объектов. В Алматы это чуть больше 10 процентов. А в среднем по стране это менее 20 процентов зарегистрированных кондоминиумов. То есть представьте, что у 80 процентов объектов по Казахстану право собственности на общее имущество на сегодняшний день не определено! Иначе говоря, оно до сих пор может быть закреплено за госинститутами. Это позволяло и позволяет многим КСК, застройщикам спекулировать в части его продаж.

Подвалы, чердаки - под коммерцию?

И ведь таких случаев за все эти годы в той же вторичке, вспоминает Мухамедгалиев, было множество. Недобросовестные председатели КСК вроде как “ничейное” брались продавать бизнесменам. Хотя, напоминает Талгат, в рамках статьи 31 закона “О жилищных отношениях” до госрегистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом объекта кондоминиума не имеют юридической силы. Да, со всеми этими кейсами многие доходили до суда. Но там, рассказывает о своей практике Талгат, часто вставали на сторону покупателей. Тот же подвал могли приобрести 10-15 лет назад, всегда можно сослаться на сроки исковой давности.

- Один из немногих прецедентов - это недавнее возбуждение уголовного дела в отношении управдома ПКСК “Школьник” о незаконном разделе и продаже придомовой территории. Прокуратура Алматы сообщила, что еще в 2014-м председатель незаконно разделил земучасток площадью 1,7 га и продал часть аффилированным лицам. Помимо этого надзорный орган выявил и иные нарушения: те же незаконные подвальные хостелы, - упомянул случай Талгат Мухамедгалиев.

В новостройках те же проблемы. До сентября этого года, уточняет председатель столичного ОСИ Павел ШУЛЬГИН, пока не вступили в силу поправки в закон “О жилищном строительстве”, застройщик обязан был в течение полугода с момента сдачи дома зарегистрировать кондоминиум. А сейчас он должен запустить этот процесс уже после первой проданной квартиры! Но далеко не все компании это соблюдают. Возможно, и для того, чтобы прихватить “квадраты”. Причем, говорит Павел, за невыполнение требования штрафы нигде не прописаны.

Кстати, застройщика можно и не ждать. Подать на регистрацию кондоминиума могут два любых собственника квартир в доме. Бывает, продолжает беседу Мухамедгалиев, недобросовестные девелоперы общедолевое имущество в момент регистрации переименовывают и оформляют те же подвалы “нежилыми помещениями”. А такой объект можно продавать.

Несовершенство закона кроется в нечетком определении объектов кондоминиума. К ним, кстати, относятся фасады, подвалы, подъезды, вестибюли, лестничные марши, лифты, крыши, техэтажи, чердаки, общедомовые инженерные системы, абонентские почтовые ящики, придомовая территория.

- Все объекты кондоминиума в законе просто перечислены через запятую. Так не должно быть. Считаю, необходимо прописывать, что конкретно, к примеру, считать подвалом или техэтажом, какие у каждого характеристики. Чтобы потом в суде, когда наши умники-оппоненты начинают говорить, что подвал - это не совсем подвал, а цоколь и он задумывался изначально под коммерцию, мы смогли бы доказать, что речь именно о подвале, - подчеркивает Талгат Мухамедгалиев.

Земля уходит из-под ног

В общедолевой собственности жильцов дома по закону может находиться не только земля под ним, но и придомовая территория. А вот какая именно, сетуют специалисты, не указано. Отсюда многие, включая госорганы, трактуют это понятие по-разному. Одни говорят, что в объект кондоминиума может зайти только подошва под многоэтажкой, другие, что полтора, пять или семь метров от строения. Остальное, мол, земля общего пользования.

- Но нигде это не указывается. По сути, есть акт на землю, где можно посмотреть границы земельного участка и его собственника. Да, во вторичке он может находиться в пределах так называемой подошвы, земли под домом. Но границы могут и выходить за эти пределы, везде по-разному, - детализирует Талгат Мухамедгалиев.

У старого жилья еще такая особенность может быть: один двор на пять-шесть домов. Как его делить? В Астане, рассказывает собеседник, есть пример сервитутов. Это когда общий участок берут на баланс сразу несколько кондоминиумов. В итоге он будет находиться для всех в равном доступе. Но опять-таки для этого необходимо получить две трети голосов всех жильцов, что очень трудоемко.

- В Алматы во вторичном жилье я такого пока не встречал. Возможно, людям просто лень этим заниматься. Другая причина - может, просто город не захочет сейчас отдавать земли. Когда я прихожу к другу, живущему в Алматы в районе персечения проспекта Достык и улицы Шевченко, то прямо посередине двора вижу гостиницу. То есть людям нельзя пользоваться землей, а гостиницу кто-то построил. Абсурд? Это реальность, - отвечает на свой же вопрос Талгат Мухамедгалиев.

В новостройках, казалось бы, прилегающая территория уж точно должна быть во владении жильцов. Но не тут-то было! Да, объясняет Павел Шульгин, по всем законам земельный участок - неотъемлемая часть объекта кондоминиума. Но на деле…

- Приведу свой пример. Стройкомпания взяла у акимата под постройку четырех МЖК четыре земельных участка в аренду до 2027 года. В рамках статьи 31 закона “О жилищных отношениях” застройщик должен переоформить участок в объект кондоминиума. Но он этого не делает, оставаясь с договором аренды. И никто - ни отдел архитектуры, ни акимат - не может его принудить сделать то, что предписано по закону! Теперь с ним только судиться, - описывает ситуацию Шульгин.

- Почему плохо, что земля подвисает или остается под местным исполнительным органом? Может быть ситуация, когда туда какой-нибудь предприниматель поставит киоск с шаурмой. И ведь суд встанет на его сторону, потому что земля жильцам не принадлежит, - предполагает Павел Шульгин.

Стены - ничто, участок - всё

Почти во всех странах мира, делится зарубежной практикой Сакен Махамбетов, основой кондоминиума считается участок. Неважно, каким помещением ты владеешь, главное, что у тебя есть доля земли.

- Когда ты продаешь объект недвижимости, то фактически продаешь эту долю в земельном участке. Почему это так сделано? Потому что сам объект может быть уничтожен в результате катаклизма, войны, землетрясения, может быть снесен из-за ветхости. Но земля никуда не денется! На этом месте можно построить новый объект либо продать земельный участок, обменять его, - приводит пример эксперт.

Это будет важно, поддерживает коллегу Талгат Мухамедгалиев, когда встанет вопрос выкупа вашей собственности. Часто застройщик приходит и предлагает поменять “ключ на ключ”. Вроде бы выгодно...

- Поймите, ваша квартира, стены ничего не стоят против локации! Если ваше жилье, пусть даже ветхое, находится в хорошем районе, то представьте, сколько там стоит сотка земли! - акцентирует Талгат Мухамедгалиев.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы