Эй вы, там, наверху

Внеплановыми проверками, рассказали нам в управлении градостроительного контроля, выявлены шесть объектов, где высотность не совпадает с проектной. По четырем из них судебные разбирательства еще идут, по двум решения уже исполнены. Но таких объектов гораздо больше. Чем грозят незаконные ярусы самому ЖК и городу?

Квартиры-призраки

Руководитель общественного объединения “Тургындар” Анара ЖИЕНБЕКОВА приводит в качестве наглядного примера ЖК “Арбат” в Алмалинском районе Алматы. Она уверяет, что по проекту дома должны быть в разных блоках по 11 и 14 этажей с потолками высотой 3,3 метра. А выросли высотки в 12-15 ярусов, потолки в квартирах - 2,7 метра. В итоге по жалобе управление градостроительного контроля открыло проверку объекта.

- Однако районная прокуратура Алмалинского района по непонятным причинам скрытно вынесла протест в отношении управления о прекращении проверки, на что в данное время подана жалоба в городскую прокуратуру, - рассказывает, как трудно бороться с нарушениями, спикер.

А в микрорайоне “Кок-Жиек”, продолжает собеседница, построили по госпрограмме более 50 многоквартирных домов. По проекту они должны быть пятиэтажными. В итоге у каждого из них мансардный этаж с квартирами, где живут люди.

Или вот - комедия или трагедия? В прошлом году, рассказывает Жиенбекова, жители одного из клубных домов в Медеуском районе переживали: к дому подогнали кран, спецтехнику, на крыше какая-то стройка полным ходом завязалась.

- Там шестиэтажный дом и по проекту два мансардных этажа сверху, то есть это как седьмой-восьмой этажи. Девятый технический, там 660 “квадратов”. 180 из них действующий застройщик продал как два нежилых помещения одной из жительниц второго мансардного этажа. Она умудрилась их объединить со своей квартирой, в итоге вышло около 400 “квадратов”. Потом это все еще несколько раз перепродавали, и каждый из владельцев потихоньку захватывал техэтаж. На нем хотели сделать... бассейн. И госорган узаконил этот самозахват через самостоятельный акт ввода в экс­плуатацию! И ведь даже не задумались, на каком основании у собственника площадь помещения увеличилась в разы.

В итоге, говорит эксперт, нынешняя собственница решила еще и над техэтажом, разрушив часть крыши, поднять десятый этаж для себя. Когда проектировщик выступал свидетелем в суде, он сказал: “Ну что там? Песчинка. Мы вам даже крышу облегчили”.

Когда начали разбираться, продолжает Жиенбекова, подняли все экспликации при вводе дома в эксплуатацию. И ведь там четко было прописано: девятый этаж предназначен для служебных помещений, никаких жилых там не предусмотрено. На этой площади должно быть соответствующее оборудование и инфраструктура: инженерные коммуникации, лифтовая шахта.

- И потом, если застройщик утверждает, что он собственник этого этажа, то должен был зарегистрировать его в органах, техпомещению должны присвоить статус нежилого помещения с конкретным целевым и функ­циональным назначением, выдать на него техпаспорт и даже свой адрес. Но этих документов не было, и в правообладателях застройщик не значился. Налицо самозахват. В итоге суд ответчик проиграл, - говорит Анара Жиенбекова.

Закон что дышло?

Вообще, объясняет партнер адвокатской конторы “Наз­ханов и Партнеры” Николай РЕЗНИКОВ, в доме техэтажа может и не быть по проекту. Но только в том случае, если для всех коммуникаций, инженерных сетей оставили специальные технические коридоры. Именно они, подчеркивает он, а не лазейки, по которым до шахты лифта только ползком доберешься.

- Если технический этаж изначально указан в проекте, дом уже введен с ним в эксплуатацию, застройщик не может использовать эти площади под иные цели, так как это будет считаться общедомовым имуществом. Но, если изначально в плане техэтаж обозначен как вторичный объект, на него получены соответствующие документы, то застройщик может переоборудовать его, допустим, под жилой мансардный этаж. Но, опять-таки, если там есть коммуникации, которые должны проходить по техкоридорам с доступом к ним, - прошелся по нормам спикер.

С мансардными этажами, подмечает Резников, отдельная история. Бывает, что девелоперы закладывают в плане четыре этажа, вводят их в эксплуатацию. А потом подают заявку на реконструкцию и достраивают мансарды с жилыми “квадратами”.

Как быть жильцам, которые купили “квадраты” на техтерритории, которая не предназначена для проживания, или на последних этажах, что не были предусмотрены планом? Лучше подстраховаться и перед покупкой запросить техническую документацию, чтобы узнать, каким задумывали дом изначально. Иначе можно и потерять свое жилье.

- Представьте, купили вы квартиру на четвертом этаже ЖК, в котором выше трех этажей возводить нельзя, или на техэтаже. Скорее всего, суд постановит снести лишний этаж. Компенсацию нужно будет требовать с застройщика, что довольно проблематично, - по­яснил Резников.

Отложенный спрос для будущих неприятностей

Зачем вообще темнить с площадями? Захотел десятиэтажный дом, сразу укажи его в плане да спокойно строй. Не скажите, улыбается председатель Алматинского союза архитекторов Сергей МАРТЕМЬЯНОВ, это же совсем другие деньги надо в проект вкладывать: фундамент должен быть крепче, коммуникации нужно мощнее прокладывать, расстояние между высотками больше закладывать. Да даже, говорит архитектор, больше лифтов ставить. Для девятиэтажки нужен один, а если выше, то уже два, 20 этажей требуют три подъемника.

- Я считаю, что это отложенный спрос для будущих неприятностей. Если все это происходит на постоянной основе, то нагрузка на городские сети вырастет. А если хорошо тряхнет? Фундамент таких домов выдержит? Опять же, плотность людей стала больше, а пространства для эвакуации нет. И потом, если у нас куча таких “невидимых” этажей, то и генплан будет неточным. Там в том числе при расчете строительства соцобъектов учитывается и этажность близстоящих ЖК, - перечисляет неприятности Мартемьянов.

Как всё это искоренить?

Пора, считают наши эксперты, возвращать госприемку всех ЖК выше пяти этажей. Если раньше акт ввода в эксплуа­тацию подписывали около 20 человек из спецкомиссии, то сейчас свое “добро” дают заказчик, подрядчик, авторский надзор и технадзор - частный.

- Или можно вот в эту цепочку, чтобы снизить коррупционные риски, включить специалиста из особого надзорного органа. Допустим, создать отдел технического надзора над сейсмичностью объектов. И хорошо, если бы он имел прямое подчинение департаменту полиции, - уверен Сергей Николаевич.

Анара Жиенбекова считает, что коммунальщики могут лучше следить за потреблением ресурсов домами, госслужбы - за изначальным юроформлением помещений на техэтажах.

- Я всегда задаю вопрос монополистам: “Неужели вы не видите увеличения нормы потребления у дома?” На целый этаж больше потребителей, чем в проекте. Свет, вода, тепло - это же значительное увеличение расхода. А “Правительство для граждан”, если регистрирует этот объект, должно смот­реть на первичный акт ввода в эксплуатацию, удостовериться хотя бы, кто изначальный собственник объекта, не общедомовое ли это имущество, - советует Жиенбекова.

И хорошо бы, добавляет она, чтобы утвержденные рабочие проекты застройщика с прикрепленной экспертизой, данными о заказчике и подрядчиках размещались на сайте профильного госоргана. А еще, говорит Анара, застройщик мог бы крупными буквами на фасаде обозначать объекты дома. В соответствии с планом нужно указывать, что это: техэтаж, подвал, паркинг. Жильцы будут понимать: тут строить ничего нельзя.

Беда только в том, что алматинские власти уже узаконили огромное количество призрачных квартир, введя в эксплуатацию целые микрорайоны с лишними этажами.

Официально

Вице-министр промышленности и строительства Жаннат ДУБИРОВА сообщила “Времени”, что подобные нарушения выявляются практически по всей стране. Но в тех городах, где строительство многоэтажек ведется активнее, а это, по данным Минпромстроя, Астана, Алматы, Шымкент и Актобе, чаще встречаются незаконное переоборудование под жилье техэтажей и цокольных и не предусмотренное проектом возведение лишних этажей.

- В случае выявления подобных нарушений органами государственного архитектурно-строительного контроля выдаются предписания об их устранении, а именно: о приостановлении строительства с подачей иска в суд о приведении объекта в соответствие проекту путем сноса надстройки или приведения в соответствие проекту переоборудованного технического этажа, - прокомментировала газете ситуацию с нарушениями вице-министр.

Что касается полного списка уже достроенных с лишними этажами многоэтажек, то Жаннат Дубирова сообщила, что все выявленные факты освещались ведомством в момент обнаружения. А тиражировать отдельный перечень таких домов в СМИ министерство не может, так как у этих домов и жилых комплексов уже есть хозяева помещений и подобная информация может навредить интересам ни в чем не повинных собственников.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы