Реформа вчерашней проформы

Если жители многоквартирных домов так и не договорятся о том, какую форму управления им выбрать, то за них это могут сделать акиматы. Их наделят правом назначать временные управляющие компании.

Кто вправе возглавлять ОСИ

Очередной, уже третий по счету, законопроект, направленный на улучшение жилищных отношений, принял в конце декабря мажилис, направив его в сенат. К слову, эти изменения иниции­ровали депутаты нижней палаты Альберт РАУ и Екатерина СМЫШЛЯЕВА. В интервью нашей газете один из них рассказал о некоторых новеллах этого проекта (см. “Альберт Рау: “Это закон о человеческих отношениях”, “Время” от 19.10.2022 г.).

Правок в жилищный закон внесли предостаточно. Мы решили опубликовать ответы Рау на наши вопросы, которые не вошли в первое интервью.

- Разработчики закона (о жилищных отношениях в его первой редакции. - Е. Т.), - полагает мажилисмен, - подходили к реформе из неких идеалистических со­ображений. Во-первых, они хотели вовлечь основную массу жителей в управление домом, во-вторых - сделать прозрачным расход денег на его содержание (так называемые целевые взносы жильцов. - Е. Т.). Прозрачности всегда не хватало, и, собственно, по этой причине жилищно-коммунальная сфера и оказалась в такой ситуации. Старые формы себя выработали, потому что уже не отвечали требованиям.

Реформа была направлена и на то, чтобы разделить подрядчика с заказчиком. Поскольку это было одно лицо - КСК, то происходил конфликт интересов. Теперь же, если у жильцов жалобы на сервисную компанию, с которой они заключили договор, то сначала ее работники получают предупреждение. Если не исправляются, то договор расторгают и нанимают другую компанию.

- Но раз в закон собрались снова вносить изменения, значит, в нем все-таки есть лазейки для старых форм? Многие КСК переформатировались в сервисные компании, но продолжают не только обслуживать дом, но и управлять им.

- По закону должно быть так: созданное в доме его жильцами объединение собственников имущества (ОСИ) само управляет домом и заключает договор с сервисной компанией. Либо при желании нанимает управляющую компанию, а та - сервисную. В Алматы было такое, что ОСИ заключило договор и на управление, и на сервис с одним и тем же лицом. И мне это конкретное ОСИ ответило так: по закону управляющей компании запрещено заниматься сервисом, но зато сервисной не запрещено заниматься управлением! Я бы до такого просто не додумался. Поэтому стал собирать подобные спорные случаи, моменты, а потом взял на себя ответственность внести дополнительные изменения в закон, чтобы исключить такие проблемные ситуации. Хотел успеть сделать все до переходного периода - до 1 июля 2022 года, как и было изначально предусмотрено в законе, но не успел: продолжали поступать предложения. Цель одна - убрать нестыковки и коллизии, которые выявили на практике, и все-таки сделать закон гибче.

- А что насчет обязательного требования заключать договоры об оказании услуг с абсолютно каждым собственником помещений многоэтажки? Неужели есть председатели ОСИ, которым реально это удается?

- Мы предложили отказаться от этого требования. Заключение договора с каждым собственником квартиры нецелесообразно, поскольку собственники и так являются участниками кондоминиума, а обязанность по содержанию общего имущества закреплена в статье 50 закона о жилищных отношениях.

- В действующем законе нет нормы о том, что председателем ОСИ должен быть исключительно собственник квартиры в этом же доме, и получалось, что им может стать кто угодно. Но позже в типовом уставе все же прописали эту норму. Чего ждать теперь?

- Предлагаем такие поправки: председателем ОСИ может быть не только собственник, но и супруг/супруга, их дети, достигшие совершеннолетия, родители собственника, зарегистрированные по месту жительства и постоянно проживающие в данном много­квартирном жилом доме. Но только не человек со стороны.

- В закон Министерство индустрии и инфраструктурного развития хотело ввести и такое требование: обязать все ОСИ закупать товары и услуги на единой электронной площадке. Но эксперты, изу­чившие вопрос, говорят, что регистрация на этом портале платная: 5 МРП. Получается, на ОСИ лягут дополнительные затраты?

- Эта поправка была сырой, мы ее исключили, потому что введение норм, которые обязывают ОСИ и простые товарищества (ПТ) проводить закупки с использованием электронной площадки, противоречит действующему законодательству страны. Жители дома имеют неотъемлемое право сами выбирать сервисные компании, которые будут оказывать им услуги, - заключил Рау.

Не выберете сами - сделают за вас

Если жители многоэтажки так и не договорятся о том, какую форму управления дома им выбрать, то за них это могут сделать акиматы.

Видимо, практика показала, что в стране крайне вяло, медленно формируют ОСИ и их очень мало. Эту форму управления выбирают или активные жильцы, или долж­ники перед КСК, которые были не согласны с деятельностью кооператива, а потому не платили им деньги.

Жители большинства многоэта­жек, не желая возиться с регистрацией в юстиции и брать на себя ответственность за управление домом, просто устно объявляют себя простым товариществом и продолжают обслуживаться у старых КСК.

На многочисленных брифингах, которые проводили по разъяснению поправок в закон, журналисты не раз задавали вопрос: что делать, если многоэтажка останется бесхозной? Ведь бывает и так, что старый орган управления отказался от управления домом, а новый жители еще не создали. Реформаторы уповали на ответственность собственников квартир, и только на нее. Однако это далеко не всегда работает.

Что предлагают депутаты?

“Наделить местные исполнительные органы дополнительными компетенциями по назначению временной управляющей компании в случаях, когда домом не выбрана форма управления самостоятельно. Акиматы также наделяются правом регистрации объектов кондоминиума”. Об этом сообщила Екатерина Смышляева, представляя законопроект на пленарном заседании мажилиса в декабре прошлого года.

Кстати, проблему бесхозности домов наглядно иллюстрирует трагедия, которая произошла в ночь на 2 января в многоквартирном доме в Кокшетау. В квартире прорвало трубу отопления, помещение залило горячей водой. В результате погибли три пожилые женщины: владелица жилья и две ее подруги. По официальной информации, ранее этот дом обслуживал КСК “Ел арна”, но из-за долгов в размере 1,7 млн тенге отказался от обслуживания. Нового органа управления в доме не создали. Так он и стал бесхозным.

Еще одно из новшеств законопроекта: предлагается разрешить госучреждениям, расположенным в жилых домах, приобретать услуги по содержанию помещений у ОСИ и ПТ, то есть без проведения госзакупок.

Есть долги - взыщут

Неплательщики - самая больная тема для всех органов управления - как старых, так и новых, хотя собственники квартир обязаны нести бремя расходов на содержание дома. Некоторые жильцы отказываются платить целевые не из-за нехватки денег, а принципиально, так как не видят, на что уходят средства, или просто не согласны с кандидатурой управленца. Проблема касается и тех, кто живет в Дубае, а свою квартиру сдает в Астане, но не платит взносы на содержание дома. Действующая норма ограничивает возможности ОСИ взыскивать задолженность по бесспорному требованию - необходимо сначала разыскать долж­ника, а затем еще и судиться с ним.

Депутаты предложили упрос­тить процедуру взыскания задолженности с жильцов.

- Так, совершение исполнительной надписи о взыскании задолженности с собственников теперь будет осуществляться не только по месту пребывания должника, но и по месту нахождения его недвижимого имущества, - пояснила Смышляева.

Правда, как это будет работать на практике, предстоит еще разбираться.

Третьей будет

Депутаты мажилиса ввели еще одну форму управления жилыми многоэтажками: наряду с ОСИ и ПТ - непосредственное совместное управление (НСУ). Правда, это коснется только маленьких домов до 16 квартир. Такие дома, расположенные в одном жилом массиве, могут объединяться и иметь единого управляющего, при этом сохраняя принцип “Один дом - один счет”.

Эта норма вызвала возражения в среде управленцев. В частности, председатель одного кооператива со стажем Ерлан БИСЕМБАЕВ назвал НСУ “КСК в миниатюре”.

- Значит, все-таки управляющая компания может объединить под своим началом несколько много­квартирных жилых домов. Но ведь это в чистом виде модель управления, известная нам как КСК! Тогда почему эта модель может работать только в тех домах, в которых количество квартир не превышает 16? А чем хуже 20-квартирные дома? 30-40-квартирные и так далее?

В эти 16-квартирные, как и в 20-40-квартирные и так далее, дома коммерческие управляющие компании не пойдут. Там прибыль извлекать не из чего - одна головная боль, - полагает Бисембаев. - Сейчас такими домами управляют некоммерческие управляющие компании типа КСК. И в тех, в которых работа налажена, все нормально, даже хорошо!

И о праве выбора.

- Почему, чтобы работать как НСУ или ПТ, необходимо согласие 100 процентов собственников жилья, а для того, чтобы создать ОСИ, достаточно желания всего 26 процентов? Почему, если собственникам квартир не по нраву ОСИ, ПТ и НСУ и они их не создадут, то их дома без их согласия автоматически перейдут под управление к “дядям со стороны”, которые минимум целый год будут распоряжаться их деньгами? Такое ощущение, что поправки в закон писали именно эти “дяди со стороны”, - заключил управленец.

Лавочка закроется?

Законопроект запрещает продажу застройщиком в индивидуальную (раздельную) собственность незарегистрированные квартиры, нежилые помещения, парковочные места, кладовки. То есть такая норма не позволит застройщику при сдаче дома единолично завладеть общедомовым имуществом, а потом и продать его. Наша газета не раз писала о том, как крыши, подвалы и подъезды оказывались в частной собственности посторонних людей, которые извлекали из этого коммерческую выгоду. А в ЖК “Коркем Тау” застройщик и вовсе разделил подвал на кладовые и продавал их в нагрузку к квартирам!

И многое другое

Депутаты внесли и такие поправки: снизить пороговое значение кворума общего собрания до простого большинства (51 процент), облегчив процедуру голосования. Сейчас при решении финансовых вопросов требуется согласие 2/3 от общего количества собственников помещений (или более 70 процентов).

Кроме того, в аварийных случаях или при иных чрезвычайных ситуациях, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ к коммунальным сетям и коммуникациям в частных помещениях будет возможен без заблаговременного уведомления их владельцев. Если же хозяин откажется предоставлять этот доступ, а аварийные случаи приведут к убыткам, то он и будет их возмещать.

Остается дождаться, в каком виде будет принят новый закон, призванный улучшить жилищные отношения.

Вопрос на засыпку

Статья 42 “Формы управления объектом кондоминиума” законопроекта регламентирует, при каких условиях в многоквартирном жилом доме должна быть создана одна из трех форм управления (в цитате выделено редакцией):

“Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума:

1) объединение собственников имущества (ОСИ);

2) простое товарищество (ПТ) многоквартирного жилого дома, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает тридцати;

3) непосредственное совместное управление (НСУ) всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати”.

И вроде бы все понятно, но есть существенный и довольно каверзный нюанс: а если в доме, предположим, 32 квартиры/помещения, а их собственников - 28 (или 35 на 25 соответственно и т. д.), то как быть при выборе формы управления?

В малоквартирных домах при подобных пороговых значениях выбор между НСУ или ПТ не столь принципиален, сколько между ПТ и ОСИ. Потому что именно только ОСИ (в отличие от двух других форм управления) нужно регистрировать как юрлицо - со всеми вытекающими отсюда предпосылками и последствиями.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы