Ложная тревога или начало конца?

Странное заявление

Само заявление не прозвучало на заседании правительства или парламента, а было опубликовано на сайте объявлений о продаже недвижимости krisha.kz.

Президент Ассоциации застройщиков Виктор МИКРЮКОВ уведомил читателей портала, что некоторые компании уже увеличили цены на 5-7 процентов из-за падения курса тенге, добавив, что в текущих реалиях, скорее всего, рассрочку платежей вообще отменят до стабилизации ситуации. А еще он сообщил, что строительные компании вправе пересмотреть цены на уже проданное, но недостроенное жилье.

В ассоциации отказались указать застройщиков и названия жилых комплексов, где вводятся такие экстренные меры, ссылаясь на то, что эта информация является коммерческой тайной.

Что ж, мы сами позвонили нескольким застройщикам по поводу продаж. Нам сообщили, что у многих продажи действительно сейчас приостановлены. Но это касается только новых объектов. Добросовестные строительные компании не собираются переписывать договоры, заключенные ранее. Пока они пытаются понять, до какого уровня упадет тенге, чтобы определиться с приемлемой для себя и покупателей ценой. Возобновить продажи обе­щают через неделю-полторы.

Дыма без огня не бывает

Владельцам недостроенных квартир от “засекреченных” застройщиков, видимо, все же стоит напрячься. Дело в том, что многие компании, продающие строящееся жилье, вставляют в договоры различные лазейки, чтобы у них было больше прав, чем обязанностей. В ассоциации по этому поводу сухо сослались на правоприменительную практику: “Гражданским законодательством установлены случаи, при которых в уже заключенный сторонами договор могут быть внесены изменения. На сегодняшний день большинство договоров, заключаемых с застройщиками, содержат условия о возможности изменения установленной цены в случае девальвации или иных изменений на финансовом рынке выше определенного уровня, который устанавливается по соглашению сторонами сделки. Помимо этого возможно изменение условий текущих договоров с застройщиками по соглашению сторон ввиду значительного изменения текущей себестоимости строительства, связанного с существенным удорожанием материалов. Такие соглашения могут быть заключены сторонами в результате переговоров, в целях достижения совместной цели - обеспечения окончания строительства объекта”.

В общем, договор хорошо защищает риски застройщиков, но никак не учитывает риски покупателей. А их у населения за последние пару лет было предостаточно: карантинные ограничения, потеря дохода, рост цен на продукты питания и даже погромы!

Риски в цифрах

Сколько сейчас нелегальных сделок на рынке, сказать трудно. Ясно только, что в прошлом году, по данным Бюро национальной статистики, договоры долевого участия заключались лишь в 26 процентах сделок на строящееся частными стройкомпаниями жилье.

Государство хотя бы в общих чертах в курсе поголовных нарушений на строительном рынке. В мае 2021 года глава Агентства по защите и развитию конкуренции Серик ЖУМАНГАРИН на Open Space по вопросам конкуренции на рынке строительства жилья признавал, что “47 процентов жилья может быть построено вне правового поля через договор так называемого бронирования, резервирования и прочее”. Это уже много, но цифра все равно неточная. Так как, напомню, официальные ДДУ зарегистрированы лишь в четверти сделок.

Вряд ли в этом году картина изменилась в лучшую сторону, так как уже нет такого вала пенсионных денег, ради которых застройщики стремились получить разрешения на привлечение средств дольщиков. Тогда банки-операторы не могли переводить пенсионные излишки по мутным схемам.

В Ассоциации застройщиков подтвердили, что пересматриваться могут только те договоры, которые оказались вне гарантии Казахстанской жилищной компании (ранее - Фонд гарантирования жилищного строительства). Вот дословная цитата ответа на запрос газеты: “Гарантия КЖК является одним из самых надеж­ных способов гарантирования жилищного строительства, поскольку застройщики на стадии получения гарантии проходят основательную всестороннюю проверку со стороны КЖК, в том числе на предмет финансовой устойчивости. Соответственно, каких-то глобальных изменений и проблем с окончанием строительства таких дольщиков, скорее всего, не коснется”.

Заставят ли людей, которые уже полностью оплатили квартиры, переписывать договоры? Например, дом почти готов и через месяц будет заселение. Им тоже придется соглашаться на новую цену? В ассоциации на этот вопрос ответили так: “Как правило, в том случае, когда строительный объект имеет практически полную готовность, а расчет между застройщиком и клиентом уже полностью завершен, на цену объекта для клиента влияние не оказывается”. А что будет в тех случаях, когда дом готов не полностью, а процентов на 50-70?

Касается половины покупателей

Не секрет, что на рынке недвижимости есть стройкомпании, нарушающие закон “О долевом участии в жилищном строительстве” и заключающие сделки, которые нельзя назвать легальными. Напомним, только один документ - договор о долевом участии (ДДУ) в жилищном строительстве - является законным при продаже недостроенного жилья. А все остальные: предварительный договор бронирования, договор цессии и так далее - не имеют юридической силы.

Но именно таким способом стройкомпании и продают основную часть квартир в новостройках, чтобы на деньги дольщиков (которых не хотят официально признавать дольщиками) построить новые ЖК. И всех это устраивает, пока гром не грянет.

Вот такие договоры и могут быть пересмотрены.

В суде покупатель ничего не докажет. Такие скандалы в недалеком прошлом уже были. Поэтому алгоритм можно предсказать: застройщик вернет покупателю недостроенной квартиры сумму, которую тот затратил год назад, когда цены на жилье были ниже процентов на 12-15. То есть люди инвестировали своими деньгами строительство ЖК, а теперь получат сильно потрепанные инфляцией и девальвацией деньги. Или, если у них есть возможность, добавят энное количество средств, чтобы все же дождаться обещанной квартиры.

Частный случай или кризис отрасли?

Есть мнение, что Ассоциация застройщиков Казахстана аффилирована с BI Group. Не является ли заявление ассоциации о приостановлении продаж сигналом того, что BI Group не рассчитал свои силы в кризис? Ведь они сами заявили о рисках.

В ассоциации утверж­дают, что BI Group - один из членов, и не больше. Да и вообще “при формировании мнения по какому-либо вопросу ассоциация учитывает консолидированную позицию своих участников, не ориентируясь на конкретные компании”.

Если в ассоциации все прозрачно, как они говорят, почему же отказываются назвать конкретных застройщиков, решивших остановить продажи на фоне падения курса тенге?

Там, где нет информации, рождаются домыслы. Один из них такой: это не что иное, как создание ажиотажа на рынке, чтобы заставить правительство предоставить флагманам индустрии новые меры поддержки. Как вариант - деньги из национального фонда. А повод есть всегда, ведь обеспечить население заветными квад­ратными мет­рами - стратегичес­кая задача, а любые проблемы с ней могут обернуться социальными взрывами. Напомню, что заявление ассоциации было опубликовано на специализированном сайте, аудиторией которого являются участники рынка жилья.

Честно признаться, мы не удивлены страшилками ассоциации, ведь накануне тот же Жумангарин рассказал премьер-министру Алихану СМАИЛОВУ на заседании правительства, из-за чего в стране растут цены на жилье. По его словам, каждая вторая квартира, профинансированная дольщиками, реализуется по серым схемам.

- Увеличение динамики роста цен на первичное жилье более чем в 12 раз - это основной результат монополизации строительного рынка. При этом есть ежегодное увеличение объемов строительства жилья более чем на 10 процентов. Однако вместо развития рынка, увеличения чис­ла его игроков усиливается доминирование ведущих застройщиков, - подытожил Жумангарин.

Возможно, этот информационный вброс про остановку продаж и пересмотр договоров с покупателями просто ответный выпад на откровения Жумангарина. А может, в отрасли все действительно весьма нехорошо и нас ждет громкое схлопывание жилищного пузыря?

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

Как вы считаете, что ждёт в ближайшее время казахстанский рынок нового жилья?

- Застройщики будут требовать пересмотра уже заключенных договоров и доплаты за уже проданные квартиры.

- Застройщики остановят продажи и строительство и будут ждать поддержки от государства.

- С такими ценами некому будет покупать новые квартиры.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

Оправдал ли себя переход на обновлёнку?

- Рано судить, слишком мало времени прошло, еще увидим плюсы..... 4%

- Не понимаю, зачем это сделали, знания стали хуже - сужу по своим детям ...19%

- Программы устарели, их пора было менять, просто сейчас нужно внести коррективы... 9%

- Вернуть в школы советскую систему образования - она самая лучшая! ........ 68%