В ваших интересах

Кондоминиум - это форма собственности общедомового имущества. То есть каждый жилец кроме своей квартиры, которая находится в его полной собственности, вместе с другими проживающими в многоквартирном жилом доме владеет всей остальной территорией: фасадом, подъездами, лестничными маршами, лифтами, крышами, чердаками, техническими этажами, подвалами, внутридомовыми инженерными системами, земельным участком под зданием. То есть кондоминиум является юридическим закреплением за собственниками квартир права долевой собственности на общее имущество. Создать кондоминиум в одном подъезде нельзя, только в целом жилом доме. Один кондоминиум создается и в жилом комплексе, если несколько домов расположены на одном земельном участке, имеют общий фундамент или общую инфраструктуру.

Зачем нужен кондоминиум?

Как говорил мажилисмен, руководитель рабочей группы по проекту поправок в закон о жилищных отношениях Сапар АХМЕТОВ в интервью нашей газете, кондоминиум позволит сохранить подвалы и чердаки многоэтажек в собственности жильцов, не допустить незаконную продажу или сдачу в аренду этих нежилых помещений. Кроме того, кондоминиум препятствует и уплотняющей застройке - одной из самых острых проблем наших городов.

- Было много моментов, когда приходили представители акимата и сообщали жильцам: часть вашего двора отдаем застройщику под объект - кафе, магазин или новый дом. Жители близлежащих домов начинали жаловаться, писать письма во все инстанции. Но ведь это государственная собственность, и власти вправе ею распоряжаться по своему усмотрению. Уплотнение застройки, конечно же, наносит ущерб интересам местных жителей. Поэтому закон предусматривает возможность прикрепить придомовую территорию к общедомовой. Под коммерцию использовать эти участки будет невозможно без решения общего собрания, - сообщил тогда Ахметов.

Кроме того, кондоминиум дает возможность участвовать в программах модернизации жилья, если ремонт требуется прямо сейчас, а денег на сберегательном счете дома в банке мало. Так, государство выделяет деньги на ремонт кровли, фасада, подъезда, подвала с инженерными сетями или на замену лифтового оборудования, а жители возвращают затраченные средства в течение нескольких лет под два процента, например.

По информации портала “Правительство для граждан”, если дом попадает под снос, владельцы недвижимости обычно получают в качестве компенсации только стоимость квартиры по государственным расценкам. Но если дом зарегистрирован как объект кондоминиума, тогда жильцы могут получить от застройщика рыночную стоимость не только за общую площадь своих квартир, но и за свою долю в общем имуществе.

Правила регистрации упростили

Если раньше абсолютно все владельцы квартир должны были подписывать заявку в госорган на регистрацию кондоминиума (а собрать, например, 100 процентов подписей было нереально), то по новому закону достаточно заявления всего двух собственников многоквартирного жилого дома. Нет разницы, две или сто подписей будут стоять под заявлением: в одном жилом доме регистрируют только один кондоминиум. Нет и разницы, кто из жителей успел зарегистрировать кондоминиум первым: для них нет никаких привилегий (не увеличится квадратура его лестницы, не получится использовать придомовую территорию под коммерцию). Для этого не нужно проводить общее собрание. Эти первые два собственника просто сделают доб­рое дело для всех, выступив с инициативой подать заявление.

При регистрации в уполномоченном органе собственникам зададут вопрос, будут ли они включать в кондоминиум придомовую землю, то есть участки и дворы, которые выходят за пределы общего имущества. Если да, тогда в госоргане потребуют протокол общего собрания, где должно быть как минимум две трети подписей собственников помещений многоэтажки с пометкой “за”.

Кстати, новому владельцу, купившему помещение в многоэтажном доме, зарегистрированном как кондоминиум, не надо будет перерегистрировать кондоминиум, вписывая туда себя. Как новый собственник, он автоматически становится членом этого кондоминиума.

За чей счёт?

Первичная регистрация кондоминиума в эксплуатируемых домах проводится за счет местных исполнительных органов. Однако если затем какой-то собственник решит на первом этаже сделать пристройку или открыть магазин, то после изменения общедомового имущества делать перерегистрацию кондоминиума ему придется уже за свой счет. За вторичную регистрацию кондоминиума платит инициатор изменений.

Кондоминиум в новостройках

Застройщик в проектно-сметной документации (ПСД) на много­квартирный жилой дом указывает площадь нежилых помещений, передаваемых в состав общего имущества объекта кондоминиума. До начала продаж квартир, нежилых помещений в индивидуальную собственность он за свой счет должен зарегистрировать кондоминиум в доме согласно ПСД. При этом продажа квартир в незарегистрированном доме не допускается.

Застройщик обязан в течение 30 дней после регистрации ОСИ или образования ПТ передать собственникам квартир на бумажном и (или) электронном носителе по акту приема-передачи все необходимые документы. В приложении к этому акту должен быть определен перечень общего имущества объекта кондоминиума с его детальным описанием.

Обязанности жильцов

Собственники квартир обязаны оплачивать ежемесячные взносы на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, его текущий ремонт, обеспечение пожарной безопасности, оплачивать коммунальные услуги, потребленные на содержание общего имущества (не путать с коммунальными услугами в своей квартире!). Кроме того, по закону собственник квартиры для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя в расчете на один квадратный метр полезной площади квартиры.

Почему кондоминиумов так мало?

Понятие “кондоминиум” было введено в законодательство еще указом президента “О земле” от 22 декабря 1995 года. По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития (МИИР), сейчас в 80 018 жилых домах зарегистрировано всего 27 886 кондоминиумов (или 34,8 процента). Почему так мало? Низкий процент регистрации объектов кондоминиума министерство объясняет так: недобросовестные председатели КСК не хотели предоставлять необходимые бумаги в регистрирующий орган, мотивируя это высокой стоимостью изготовления правоустанавливающего и идентификационного документов на земельный участок.

- Отмечены и многочисленные факты продажи подвальных помещений, технических этажей и другой общедолевой собственности третьим лицам, несмотря на то, что такая сделка не приобретает юридической силы, - отметили в МИИР.

Можно ли зарегистрировать ОСИ и ПТ без кондоминиума?

Да. Порядок регистрации объединения собственников имущества определен приказом министра юстиции о регистрации юридических лиц и не требует обязательного наличия кондоминиума при регистрации ОСИ, пояснили в АО “Казцентр ЖКХ”. Оформленный кондоминиум не является обязательным требованием и при подписании договора с простым товариществом. Государственные услуги по регистрации ОСИ и кондоминиума оказывают отдельно друг от друга. Получить их можно через ЦОНы либо портал Еgov, если есть на руках полный пакет документов.

За что могут наказать, а за что - нет

Регистрация кондоминиума обязательна, а не по желанию, пояснили в МИИР, однако наказания за то, что кондоминиум не зарегистрирован, нет. Никто не может заставить собственников в принудительном порядке зарегистрировать кондоминиум. Есть только последствия, которые аукаются жильцам, когда их общее имущество в итоге оказывается проданным третьим лицам или заселенным арендаторами-коммерсантами, отравляющими жизнь шумом, резкими запахами и столпотворением.

Управлять кондоминиумом будут новые органы - объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ).

По закону о жилищных отношениях председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан:

- открыть в банке второго уровня текущий счет для зачисления денег по расходам на управление объектом кондоминиума и его содержание;

- сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.

В такой же срок оба счета открывает доверенное лицо ПТ со дня подписания договора простого товарищества. При этом у него должна быть доверенность абсолютно от всех собственников квартир.

В Административном кодексе предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня. Санкция предусматривает сначала предупреждение. Если не устранят нарушение в течение года - штраф в размере 10 МРП для физических лиц (для доверенного лица ПТ), в размере 20 МРП для юридических (для председателя ОСИ).

Экономист, председатель ОО“Аксай 1/24” Светлана ДРУЖИНИНА поделилась профессиональным наблюдением: если на дом еще до реформы КСК открывал отдельные банковские счета, то их нельзя просто так взять и передать новым формам управления. ОСИ и ПТ в любом случае нужно открывать новые счета в банке. Необходимо провести разделительный баланс средств, а КСК должен подписать акт приема-передачи дома вместе с документами и этими деньгами. При этом документы передают ОСИ или ПТ сразу, а деньги перечисляют согласно гарантийному письму на новые счета. Что делать со старыми счетами, КСК решает сам.

Какие проблемы ожидать

Аркадий РУБЦОВ, юрист, член рабочей группы по обсуждению поправок в закон о ЖКХ:

- Из-за непонимания, что такое кондоминиум, происходит много проблем. Вот первая: допустим, жильцы регистрируют объект кондоминиума. Один из собственников считает, что ему положены какие-то конкретные десять квадратных метров в подвале, и он вопреки всем возмущениям хочет обустроить там личную кладовку. Ничего подобного не получится: кондоминиум неделим, то есть его долю нельзя выделить в натуре. И чердаки, и подвалы, и подъезды, и лестничные марши принадлежат сразу всем. Решение об использовании общедомового имущества принимают только на общем собрании собственников.

Вторая проблема - отказ жильцов ежемесячно платить за содержание общедомового имущества. Некоторые говорят так: “Раз кондоминиум не зарегистрирован, значит, не буду платить за содержание жилья. Вот как только его зарегистрируют, мою долю определят - сразу начну платить!” Но согласно законодательству Республики Казах­стан платят за содержание общего имущества не участники кондоминиума, а именно собственники помещений (квартир) дома. Это отдельно прописано в статьях 188, 189 Гражданского кодекса, а закон о жилищных отношениях просто подкреп­ляет обязанности по оплате. Кто является собственником, с того потом и взыскивают в суде долги.

Если собственники квартир жилого дома все-таки принимают на общем собрании решение включить в кондоминиум придомовой участок, который раньше принадлежал государству, то они должны быть готовы к дополнительным расходам. Уборка территории, санитарная обрезка деревьев, вывоз листвы - это все становится ответственностью собственников. Кроме того, придется платить еще и налог на землю.

Еще одна проблема в том, что законодательство преду­смотрело небольшой срок для сбора подписей собственников квартир по поводу включения придомового участка в кондоминиум - всего 30 дней. Это лишает собственников времени для реального волеизъявления. Учитывая, что карантинные меры не всегда позволяют собираться большой толпой, а голосов нужно не менее двух третей, жильцам придется собирать подписи. А ведь в некоторые подъезды нельзя попасть физически, да и часть квартир и помещений сдается в аренду, тогда как подписи должны быть именно от владельцев недвижимости.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

ОПРОС В ТЕМУ

Зарегистрирован ли кондоминиум в вашем доме?

- Да.

- Нет.

- Понятия не имею.

- Я живу в частном доме.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

К чему приведёт полный запрет на подарки госслужащим?

- Люди наконец-то задумаются, что коррупция начинается с малых подношений 12%

- Госслужащих так запугали, что скоро некому будет работать 10%

- Начнутся перекосы: одних будут сажать за коробку конфет, в то время как другие, украв миллионы, останутся на свободе 75%

- Это ударит по нашим традициям и менталитету: у нас принято благодарить за помощь 3%