Дом мой - правила общие

Такие нормативно-правовые акты (НПА) приняты впервые. За 23 года существования старого закона о жилищных отношениях не было утверждено ни одного подобного документа. А ведь по значимости это, к примеру, как правила дорожного движения к закону о дорожном движении. Тем более что в новом законе “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”, вступившем в силу 7 января этого года, разобраться непросто. А значит, принятые нормативы должны четко разъяснить, как применять нормы закона на практике.

Что должно быть в уставе и договоре

Как известно, новый закон о ЖКХ предусматривает создание в каждом многоквартирном жилом доме (МЖД) нового органа управления - совета дома (СД). Жильцы на общем собрании или СД при делегировании ему таких полномочий должны выбрать форму управления - объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Они со временем заменят КСК.

После того как новый закон о ЖКХ вступил в силу, жильцы, недовольные своими КСК, массово ринулись в ЦОНы регистрировать ОСИ. Однако, как выяснилось, недостаточно заявления по форме, протокола собрания и квитанции об оплате за госрегистрацию юрлица (она составляет 1 МРП - 2778 тенге). Нужен еще и устав ОСИ.

Текст типового устава объединения собственников имущества утвердили 15 апреля. В документе указано: срок деятельности объединения не ограничен, а председатель ОСИ вправе (без доверенности) представлять объединение собственников имущества во всех судах, госорганах и организациях. Там же прописаны права и обязанности сторон.

Изменения и дополнения в устав могут быть внесены только решением собрания. Поправки считаются внесенными, если за них проголосовали 2/3 участников ОСИ, присутствовавших на собрании. Эти изменения и дополнения подлежат регистрации в установленном законодательством порядке.

Между тем чуть раньше, 3 апреля, утвердили типовой договор простого товарищества о совместной деятельности. Договор составляется по одному экземп­ляру для каждой стороны. Так как ПТ не юридическое лицо, то его участники (абсолютно все собственники квартир МЖД) должны оформить простую письменную доверенность на выбранное ими доверенное лицо - руководителя этого товарищества. Он на основании доверенностей сможет представлять интересы собственников помещений. Договор ПТ, как и устав ОСИ, бессрочен. Но все изменения и дополнения к договору должны быть сделаны в письменной форме и подписаны всеми участниками.

При этом любой член ПТ имеет право отказаться от участия в деятельности товарищества по своему усмотрению. Однако это не освободит его от обязательных платежей на управление и содержание дома.

В договоре не сказано о заработной плате доверенному лицу, однако есть пункт, что он формирует список собственников квартир и заключает с ними договоры об оказании услуг по управлению домом. Там и может быть прописана его зарплата.

Кто может быть управляющим

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ многоэтажки обязательно должен быть выбран из числа собственников квартир в этом жилом доме.

Председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ как управленец заключает договоры с сервисными компаниями, которые будут обслуживать дом. Если же ОСИ/ПТ по каким-то причинам не хочет или не сможет управлять жилым домом, то собственники квартир вправе привлечь для этого управляющую компанию (УК) или управляющего, которые и заключат договоры с сервисными компаниями.

Кстати, 30 марта утвердили квалификационные требования для управляющего многоквартирным жилым домом (МЖД). Похожие требования были когда-то в законе о жилищных отношениях и для председателей КСК, но они носили рекомендательный характер. Для управляющего же МЖД требования обязательны. Он должен быть гражданином Казахстана и не владеть квартирой или нежилым помещением в управляемом им доме. То есть, как говорят в народе, человек со стороны. Управляющий МЖД должен иметь высшее (послевузовское) образование, стаж работы на руководящих должностях в организациях не менее пяти лет или опыт работы в сфере обслуживания объектов кондоминиума либо жилищно-коммунальной сфере не менее трех лет.

Наличие степени магистра делового администрирования или дополнительного образования в области управления (менеджмента) желательно, а вот знание действующего законодательства обязательно. Есть и такие требования: уметь принимать управленческие решения, анализировать и прогнозировать их последствия, вести деловые переговоры, взаимодействовать с госорганами и поставщиками комуслуг, владеть компьютерной и другой оргтехникой.

Важный пункт: управляющий МЖД должен пройти обучение в аккредитованной организации и получить документ, подтверждающий его квалификацию на управление.

Тогда же, 30 марта, утвердили типовые формы договоров между ОСИ (или простым товариществом) с управляющим МЖД или управляющей компанией, или субъектами сервис­ной деятельности. Договоры заключаются на один год без возможности пролонгации (то есть без автоматического продления по истечении срока).

Правила для ЖСК

Ранее деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые будущие жильцы создают для строительства дома, вкладывая паевые взносы, регулировалась только законом о жилищных отношениях. Теперь и для нее утвердили два НПА: правила организации деятельности ЖСК и оплаты паевых взносов членами ЖСК и типовую форму договора участия в ЖСК, а также типовой устав ЖСК (3 апреля) и правила регистрации местными исполнительными органами (МИО) договоров участия в ЖСК (27 марта).

То есть если раньше ЖСК составляли договор участия по принципу кто во что горазд, то теперь законодательно закреплена типовая форма документа. При этом сбор паевых взносов возможен только после государственной регистрации ЖСК как юридического лица.

Наше внимание привлекло несколько пунктов договора. К примеру, члену ЖСК нельзя разглашать и публиковать где бы то ни было никакую информацию, касающуюся деятельности кооператива и строительства дома. Эти сведения по договору признаются строго конфиденциальными.

Стороны должны априори согласиться с тем, что строительные погрешности неизбежны, отклонения фактического расположения стен от их осевых линий по проекту допустимы, да и фактическая площадь квартиры может отличаться от первоначально заявленной. Причем все это не будет считаться нарушением договора! Но в таком случае производится перерасчет паевого взноса. Кстати, стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору, если после его заключения возникли форс-мажорные обстоятельства - произошли лесные пожары, наводнения и… оседание почвы. Первые два явления довольно редкие, зато последнее встречается сплошь и рядом.

По договору ревизионная комиссия, которая проводит финансовую проверку ЖСК, должна быть независимой. Это значит, что в нее не должны входить члены правления ЖСК, их родственники и те, кто проживает с ними.

Структура расходов на содержание МЖД

Определен минимальный обязательный перечень услуг и работ по управлению и содержанию общего имущества. Он изложен в утвержденном 30 марта НПА: методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также в методике расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Собственники квартир часто жалуются, что львиная доля их взносов уходит на зарплату правления КСК и персоналу, а при этом крыша дома течет, в подвале гниют трубы и т. п. Так вот, в методиках предусмотрено: в смете расходов на содержание общего имущества МЖД должно быть заложено 70 процентов собранных денег, на управление - всего 30 процентов.

Минимальный перечень работ управления:

- оплата труда за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности (необязательно нанимать бухгалтера на полноценную зарплату - можно воспользоваться услугами аутсорсинга, это выйдет дешевле);

- оплата труда исполнительному органу за управление домом (то есть это зарплата председателя ОСИ/управляющего МЖД, размер которой определяют на общем собрании собственники квартир);

- обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);

- банковские услуги (обслуживание счетов);

- оплата за расчетно-кассовое обслуживание;

- расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).

Минимальный перечень расходов на содержание общего имущества:

- дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования;

- техническое обслуживание, локализация аварийных случаев общедомовых инженерных систем, их подготовка к весенне-летнему и зимнему периодам;

- обеспечение санитарного состояния мест общего пользования и земельного участка придомовой территории (озеленение - посадка, уход, обрезка зеленых насаж­дений и газонов, санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых туалетов, уборка листь­ев, снега и наледи, в том числе с крыши строения);

- приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;

- противопожарные мероприятия: приобретение и зарядка огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации;

- текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);

- оплата комуслуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

- хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).

Собственники квартир могут добавить свои дополнительные статьи в текущие расходы.

Если вы заметили, в перечне нет пункта об обслуживании домофонов. От такого обслуживания можно запросто отказаться, считают эксперты. Ведь домофонные двери в подъездах принадлежат владельцам квартир: они их уже приобрели. Такие двери работают от электричества, за которое платят жильцы дома. “Так за что мы платим этим компаниям по 300-400 тенге в месяц с каждой квартиры?” - вопрошают эксперты. Оплата может быть сдельной: купили домофонную дверь, установили аппараты, рассчитались и распрощались с компанией. Сломался домофон - вызвали специалиста, оплатили ремонт.

Важный пункт: маслихаты должны устанавливать в своих регионах минимальный размер расходов на управление МЖД и его содержание. В нем будут учитывать “повышающий коэффициент к расходам в зависимости от характеристики многоквартирного жилого дома”: срок эксплуатации, этажность здания, его класс (I - элитное, II - бизнес, III - комфорт, IV - эконом, малогабаритное жилье).

Если собственники квартир многоэтажки не приняли решение о размере расходов или он оказался ниже минимального, который установили власти, то в этих МЖД должен применяться минимальный размер, принятый маслихатом. Перерасчет формул должен производиться один раз в год с учетом инфляции.

Все вопросы по смете расходов собственники должны решить на общем собрании.

Формы общего собрания МЖД

Собрание является высшей формой управления кондоминиума. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания утверждены 30 марта.

Согласно этим правилам собрание может быть проведено в трех формах: открытое волеизъявление (как вариант - сбор людей во дворе), письменный поквартирный опрос и голосование онлайн (с помощью объектов информатизации).

Что должно быть в отчетах

Как сообщил нам замруководителя управления жилищной политики Алматы Мейржан ОТЫН­ШИЕВ, анализ жалоб в его ведомство за прошлый год показал, что более 70 процентов обращений касалось непрозрачности деятельности КСК. Это непредоставление отчетов, отсутствие текущих и сберегательных счетов на каждый дом, повышение целевых расходов без согласия жителей. Такая же ситуация ежегодно прослеживается и в остальных регионах.

Поменяется ли ситуация теперь? 30 марта утверждена типовая форма договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также форм ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума.

Удобной ли окажется типовая форма договора, покажут время и практика. Остановимся подробнее на документах для отчетов. Если ежегодный отчет применяли и в прошлые годы, то ежемесячный утвержден впервые, да еще и на законодательном уровне.

Ежемесячный отчет должен включать следующую информацию: остаток на текущем и сберегательном счетах в банке, размер задолженности по сборам, общая сумма поступлений (взносы собственников, плата за аренду общедомового имущества и другое), расходы на управление и содержание дома. Отчеты может готовить как совет дома, так и председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ/управляющий. Это решают жильцы дома.

И это еще не все утвержденные НПА - обещают, что их будет не менее 27. Собственники квартир очень ждут документа, в котором будет расписан механизм распределения денег с банковских счетов многодомных кооперативов на счета каждого отдельного дома. Мы постараемся рассказать об этом отдельно.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

По новому закону о ЖКХ каждый многоквартирный жилой дом теперь станет самостоятельным. Как вы считаете, это пойдет на пользу жильцам?

- Да, ведь в одном отдельно взятом доме легче навести порядок.

- Нет, потому что многие проблемы проще решаются сообща, когда есть общий котел.

- Не вижу разницы: КСК или ОСИ и ПТ. Важно, какой человек будет руководителем.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

В Казахстане из 9,2 млн экономически активного населения почти 8 млн подали заявления на получение пособия по потере работы. Почему так произошло?

- Карантин ударил по экономике сильнее, чем предполагалось.......41%

- Самозанятые решили выйти из тени.............................................19%

- Слишком много ловкачей захотели урвать 42 500 тенге.................40%