КСК против ОСИ

В стране наконец-то началась массовая разъяснительная работа по новому закону “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”, который вступил в силу 7 января этого года. В конце прошлой недели разработчики этого закона организовали в Алматы встречу с жильцами многоквартирных домов всех районов города. До этого разъяснением закона в соцсетях и мессенджерах занимались в основном СМИ да активисты из числа жителей высоток.

Непростая трех- и даже четырехуровневая управленческая система (совет дома - объединение собственников имущества/простое товарищество - управляющая компания/управляющий МЖД - сервисные компании) уже породила много кривотолков и возмущений, так что давно назрела пора открытого диалога тех, кто разрабатывал закон, и тех, кто будет его исполнять.

Оглядывая почти полный зал, я заметила: практически большая часть собравшихся - пенсионного и предпенсионного возраста. То есть пришли те, кто не занят в будний день в послеобеденное время. Не студенты и не активная трудоспособная часть населения. Хотя такие тоже были, но совсем немного: они признались, что отпросились с работы ради возможности задать свой наболевший вопрос реформаторам.

Замдиректора департамента методологии и регионального развития АО “Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ” Мининдустрии и инфраструктурного развития Маргулан АДБЫКАРИМОВ сначала продемонстрировал презентацию основных положений нового закона (смотрите ее на нашем сайте под этой статьей): на смену КСК придут новые формы управления многоэтажками - объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). Контролировать их деятельность будут советы дома. Высшим органом управления по-прежнему остается общее собрание.

У трех микрофонов выстроилась очередь - как в поликлинику без талонов. Было слышно, как люди на повышенных тонах выясняли, кто первый занял место за крайним. И их можно понять: у жителей давно, как говорится, накипело, закон вроде опубликован - бери да читай, а вот как его исполнять - непонятно.

Встреча длилась два часа, но внятного диалога, увы, не получилось: каждый, кто добирался до микрофона, задавал сразу два, а то и пять вопросов, выражал свое недовольство реформами, а экс­перты не успевали отвечать на них, потому что звучали уже новые. Несколько раз организаторы встречи призывали к порядку: на вопросы жильцов рвались к микрофону ответить председатели КСК, принимая все на свой счет. Прямо как на большом собрании во дворе дома, только тут все смешалось.

Поэтому мы опубликуем самые адекватные, на наш взгляд, вопросы. Ответы на них давали Маргулан Абдыкаримов, руководитель управления жилищной политики Алматы Мейржан ОТЫНШИЕВ и… все вместе, и по очереди, и дополняя друг друга.

- Из закона следует, что кондоминиум - это наше светлое будущее. Так это право или все-таки обязанность? Добровольно или принудительно надо регистрировать кондоминиум? И зачем вообще он нужен?

- Население должно понять: кондоминиум - это форма собственности. Если у вас нет кондоминиума, то вы и не знаете, что у вас творится в подвалах, на первых этажах, на чердаках. В Нур-Султане повсеместно все застройщики продавали помещения, которые относятся к общедомовому имуществу. Даже технические этажи были проданы как квартиры! Недобросовестные аффилированные компании от застройщика навязали жильцам свои тарифы на обслуживание и текущий ремонт - 100-150 тенге с квад­ратного метра жилья, ключи не отдавали, пока те не подписывали договор.

А вот если бы был зарегистрирован кондоминиум, ничего этого сделать было бы нельзя, ведь подвалы, чердаки и т. д. были бы собственностью жителей. Ни купить, ни продать, ни переделать, ни сдать в аренду без их ведома было бы невозможно юридически, - пояснил представитель Казцентра ЖКХ. - Почти из 80 тысяч жилых домов зарегистрировано всего 20 процентов кондоминиумов. Мы пошли навстречу жителям, и первичная регистрация кондоминиумов будет для них бесплатной - за счет местных исполнительных органов.

- Каков в новом законе подход к решению проблем с органами управления? Сколько было привлечено к уголовной ответственности председателей КСК за хищения? Возбудить уголовное дело невозможно. Протоколы собрания подделываются - в них указываются даже фамилии покойных. А прокуратура заявляет: протокол собрания не является документом, поэтому возбудить уголовное дело не представляется возможным. Чтобы доказать хищение, надо провести ревизию, а для того чтобы ее провести, надо получить документы у управдомов - и снова через суд. Может, в новом законе надо было дать собственникам квартир механизм контроля председателей КСК?

- В Административном кодексе есть две статьи для воздействия на органы управления. Первая - за неоткрытие текущего и сберегательного счетов. Наказание: в первый раз - предупреждение, во второй раз - штраф. Это было в законе и осталось. Вторая статья - когда орган управления не предоставляет отчеты. В старой редакции закона они были ежеквартальными, в новой - ежемесячные. И если председатель ОСИ, являясь жильцом этого же дома, будет работать неправильно и нелогично, с ним будет разбираться совет дома. Тем более что председателя ОСИ наз­начают сроком на один год. Можно продлить срок его полномочий, а можно и отказаться от него.

Сейчас мы доработали формы протоколов общего собрания и письменного опроса жильцов. Можете посмотреть проекты нормативно-правовых актов, которые вывесили на обсуждение: есть лист регистрации тех, кто пришел на собрание, и лист голосования, который заполняется отдельно собственником. Каждый такой лист подписывается членами совета дома, председателем ОСИ и секретарем. Все эти листы нумеруют и подшивают вместе с протоколом. И такой протокол, принятый на собрании или письменным опросом, является документом, представляющим интересы во всех госорганах и даже в суде. Все это ставит ограничения в фальсификации документа, в подлоге.

- Я 16 лет проработал председателем КСК. Выслушав вас, не могу найти принципиальную разницу, чем отличаются ОСИ от КСК. И там и там есть председатель, ревизор, бухгалтер, общее собрание. Что меняется? “Один дом - один КСК” и раньше было, никто не запрещал. Я теперь, как жилец, не хочу бегать и участвовать в управлении домом, я на работе должен работать. Почему я не могу заплатить деньги и забыть о проблемах?

- Закон о жилищных отношениях был подписан в 1997 году. Если кто помнит, первая редакция была очень хорошей: кооператив собственников создавался только в одном доме. Но в закон, который действовал до января 2020 года, за 23 года было внесено более 60 изменений. И они привели к тому, что одна статья стала противоречить другой. В итоге КСК стал ассоциироваться у нас с чем-то негативным.

Поэтому было принято решение дать новое определение органу управления - объединение собственников имущества и дать ему принцип того, что изначально и закладывалось: один дом - одно ОСИ - один счет в банке. Люди говорят: как председатель КСК воровал, так и председатель ОСИ будет воровать. Но председатель КСК во многих случаях сейчас - сторонний человек, который пришел делать бизнес. А председатель ОСИ - это житель дома, которого будут контролировать его же соседи, то есть совет дома.

Тут на сцену реформаторы пригласили председателя алматинского городского филиала республиканского объединения по защите прав потребителей “Общественный защитник” Талгата МУХАМЕДГАЛИЕВА. Работа этого эксперта как раз и заключается в том, что он реагирует на жалобы людей в частном порядке, чего не может делать жилищная инспекция в силу ограничения своего функционала.

- Многих здесь я знаю лично, со многими встречаюсь в судах, - сказал приглашенный эксперт. - В адрес акимата ежегодно поступает порядка семи тысяч жалоб на недобросовестных управдомов. А КСК в стране зарегистрировано около 3000. И они портят жизнь миллионам жителей! Сколько можно это терпеть?! За 23 года работы КСК превратились в самую отсталую часть экономики страны! Посмотрите, во что превратились подвалы наших домов?

Но едва Талгат показал на экране в своей презентации фото­графии разрушенных подвалов, в которых ржавые текущие трубы, просевший из-за этого фундамент и дохлые кошки, стоявшая у микрофона женщина громко перебила его и закричала: “Хватит, уберите его с трибуны, читали, читали статью в газете “Время” с вашими расчетами!” (см. “А ну-ка подсчитай”, “Время” от 1.2.2020 г.).

- Тулебаева - Гоголя, - посмотрев на нее, вспомнил Талгат пересечение улиц, где расположен дом, председателем КСК которого и оказалась кричавшая женщина. - Жильцы вашей деятельностью страшно недовольны!

Словно оскорбившись и снова приняв все на свой счет, председатели КСК спешно стали покидать зал. Он опустел почти наполовину. Организаторы встречи попросили выступать именно жителей, а не управдомов.

- А что делать, если нас устраивает наш КСК?

- В таком случае на общем соб­рании собственники квартир могут принять решение оставить КСК в роли органа управления до 1 июля 2022 года. А позже необходимо будет все равно создать ОСИ или простое товарищество, при этом заключив договор с вашим КСК, который должен перерегистрироваться либо в управляющую компанию, либо в сервисную организацию.

- Я живу в ЖК “Манхеттен”, это несколько огромных 20-этажных домов, которые обслуживает управляющая компания от застройщика. В отличие от КСК у нас каждый собственник квартиры заключил договор с этой управляющей компанией как с ТОО. Что нам делать? Мы недовольны ее работой и навязанными тарифами.

- Проводите собрание, создавайте ОСИ. Если из 51 процента пришедших на собрание 26 процентов проголосуют за, то уже можно создать ОСИ. К марту примут нормативно-правовые акты, после этого в органах юстиции через ЦОНы зарегистрируете свой орган управления. Далее решение собрания направляете управляющей компании, и она должна передать все необходимые документы совету дома. Если отказывается, подаете в суд, документы взыщут и вернут вам. Если председатель ОСИ может сам управлять домом, то не придется прибегать к услугам управляющей компании, а можно напрямую нанимать сразу сервис­ные организации.

Время вопросов уже вышло, а участники встречи, встав со своих мест, не пошли к выходу, а окружили спикеров плотным кольцом, продолжая спрашивать, перебивая друг друга…

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы