В нашем доме поселился отвратительный сосед

Алматинский пенсионер Арапбай ТАЖИБАЕВ уже много лет воюет с рестораном La Taverna, расположенном на первом этаже дома, в котором он живет. Главные претензии - шум промышленных вентиляторов и запах с кухни, из-за которого невозможно открыть окно. Беспокоит пожилого мужчину и перепланировка квартиры и подвала. По его мнению, это могло повлиять на сейсмостойкость здания 1950-х годов постройки, которое и без того имеет немало проблем. Пенсионер обращался в различные инстанции, однако максимум, что получил ресторатор, - это административное взыскание, которое ему что мертвому припарки. Сейчас Арапбай Тажибаев пытается решить проблему в судебном порядке. Однако практика показывает, что подобные дела редко заканчиваются в пользу недовольных жителей.

А между тем подобных конфликтов в стране предостаточно, ведь прак­тически в каждом жилом доме располагаются магазин, кафе, салон красоты, тренажерный зал, нотариальная контора, медицинский центр и прочий бизнес. И практически в каждом случае кто-то из жильцов дома чем-то недоволен. Жалоба на подобные объекты - одна из наиболее распространенных причин обращения в нашу газету. Но поскольку писать о каждом конкретном случае просто нереально, мы решили подготовить обобщенный материал.

На каком основании?

Закон не запрещает предпринимателям открывать бизнес в жилых домах. Но при этом должен быть соблюден ряд условий. Согласно санитарно-эпидемиологическим требованиям к административным и жилым зданиям при размещении в жилых зданиях кафе, магазинов, медцентров и прочих объектов предусматривается устройство автономных входов; разработка мероприятий по звукоизоляции смежных или вышележащих жилых помещений; применение технологического инженерного и другого оборудования, не создающего шума и вибрации, превышающих допустимые показатели для жилых помещений.

Ранее существовали и другие ограничения, касающиеся жилых домов. Например, на первом-втором этажах запрещалось размещение кафе и ресторанов с числом посадочных мест более 50, бань, саун, химчисток, похоронных бюро и ряда других объектов. Однако соответствующие санитарные правила “Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию и эксплуатации жилых и других помещений, общественных зданий” утратили силу в прошлом году.

Сделайте потише!

Одной из наиболее распространенных жалоб жильцов, в чьих домах располагаются увеселительные заведения, является шум. Сюда относится не только громкая музыка, но и работа различного оборудования (промышленных вентиляторов, холодильников, генераторов и т. д.), строительные и ремонт­ные работы и т. д.

Нарушение тишины с 23.00 до 6.00 влечет согласно статье 437 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) ответственность для физических лиц в виде штрафа в размере 5 МРП, для некоммерческих организаций и субъектов предпринимательства - от 10 до 50 МРП. При совершении повторного нарушения в течение года размеры штрафов возрастают.

Однако это не значит, что в дневное время можно шуметь сколько угодно. Гигиенические нормативы к физическим факторам, оказывающим воздействие на человека, устанавливают допустимый уровень шума для разных типов помещений. Для жилых комнат квартир это 40 дБ днем (максимально 55 дБ) и 30 дБ ночью (максимально 45 дБ). Для того чтобы замерить уровень шума, гражданам нужно обратиться в территориальные департаменты комитета контроля качества товаров и услуг Министерства здравоохранения, которые в случае выявления нарушений могут составить административный протокол по статье 425 “нарушение требований законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также гигиенических нормативов” КоАП и вынести предписание об устранении нарушений.

Большая переделка

Согласно статье 4 закона “О жилищных отношениях” переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме производятся только с согласия собственника помещения (а собственниками нежилых помещений являются все жильцы) и при наличии проекта, который должен соответствовать обязательным требованиям. Подтверждает такое соответствие уполномоченный орган в сфере архитектуры, градостроительства и строительства (в Алматы это управление государственного архитектурно-строительного контроля).

Кроме того, при переоборудовании и перепланировке квартир необходимо письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников квартир, если изменения затрагивают несущие конструкции или общее имущество. Если же изменения затрагивают интересы собственников смежных квартир, то требуется согласие только этих лиц. Так что если предприниматель самовольно рушит стены, углубляет подвал или творит еще какое-то непотребство, не получив согласия жителей и одобрения уполномоченного органа, жильцам необходимо обратиться в этот самый орган, который имеет право привлечь нарушителя к ответственности.

Дымовая завеса

Когда речь заходит о расположенных в жилых домах кафе и ресторанах, многие жильцы жалуются на табачный дым, который проникает в квартиры с летних площадок через окна или вентиляцию. Согласно Кодексу о здоровье народа и системе здравоохранения потребление табачных изделий в пунктах общественного питания запрещено, за исключением случаев, когда в заведении имеются специально оборудованные места для курения. В соответствии с санитарными правилами они должны размещаться в отдельных помещениях, кабинках или на открытых площадках. Если курилка находится в закрытом помещении, то она должна быть оборудована отдельной системой вентиляции, которая обеспечивает изолированный вывод табачного дыма и не дает ему проникать в смежные помещения.

К сожалению, рестораторы далеко не всегда соблюдают эти правила, что приводит к конфликтам с жильцами дома. К примеру, жители одной из многоэтажек в центре Алматы уже давно ведут войну с Mongol bar по поводу кальянного дыма, который проникает в квартиры. Куда только они ни обращались по этому вопросу, но администрации заведения было все нипочем. Однако в апреле этого года жильцы все же одержали победу: суд обязал заведение демонтировать вентиляционные трубы, выходящие во двор.

Надзор и контроль

Власти Казахстана несколько раз объявляли мораторий на проверки субъектов малого и среднего бизнеса. К сожалению, в таких условиях многие предприниматели совершенно распоясались и перестали соблюдать даже элементарные нормы и правила. Однако сейчас госорганы имеют право осуществлять проверки. Конечно, не когда вздумается, а плановые, с периодичностью в зависимости от степени риска. К примеру, объекты высокой эпидемической значимости, к которым относятся кафе и рестораны вместимостью более 50 посадочных мест, салоны красоты, медцентры и т. д., должны проверяться не чаще одного раза в полгода. Предпринимательский кодекс также допускает внеплановые проверки, которые проводятся на основе обращений физических и юридических лиц, госорганов, поручения прокуратуры, конт­роля ранее вынесенных предписаний и т. д.

Чужие кони

Многие казахстанцы возмущаются по поводу того, что клиенты расположенного в жилом доме бизнеса, у которого чаще всего нет собственной парковки, ставят свои машины где попало. Сразу оговорим, что парковка авто в чужом дворе не противоречит законодательству. Однако существует ряд норм, которые водители обязаны соблюдать. Согласно пункту 17 правил дорожного движения в жилой зоне, в том числе во дворах, запрещается движение транспортных средств вне проезжей части дороги; стоянка с работающим двигателем; стоянка грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3500 килограммов, автобусов вне специально выделенных и обозначенных знаками или разметкой мест; подача звуковых сигналов и включение громкой музыки; стоянка на тротуарах, газонах, детских и спортивных площадках и т. д.

Кроме того, определенные ограничения накладывают правила благоустройства городов, за нарушение которых статьей 505 КоАП предусмотрена ответственность. К примеру, правила благоустройства территории города Алматы запрещают парковку транспорта на газонах, цветниках, детских, бельевых и контейнерных площадках, в арках зданий. Кроме того, запрещены въезд и стоянка на пешеходных дорожках, а также стоянка и парковка вне специально выделенных и обозначенных знаками или разметками мест.

Вдох разрешён

Еще одна распространенная жалоба жильцов - это неприятный запах, источником которого может быть кухня общепита, салон красоты, химчистка, прачечная и т. д. Наиболее жесткие санитарно-эпидемиологические требования законодатель предъявляет к объектам общественного питания, где должна быть установлена раздельная с вентиляцией жилого дома система вентиляции. Также запрещены печи, мангалы, тандырные на твердом топливе - только на газе, с обязательной установкой оборудования, поглощающего дым и запахи. Кроме того, необходима вентиляционная система, препятствующая проникновению дыма в смежные помещения и окружающую среду. Выбросы из систем местных отсосов должны располагаться на высоте не менее 2 м над кровлей более высокой части здания, если расстояние до ее выступа менее 10 м.

Санитарно-эпидемиологические требования, например, для салонов красоты, более мягкие. Если там не более трех рабочих мест, то допускается естественная вентиляция с помощью форточек и фрамуг, свыше трех - необходима вытяжная вентиляция. Рабочее место мастера по наращиванию ногтей, использующего сильнопахнущие средства, оборудуется местной вытяжной вентиляцией.

Мнение эксперта

Сергей УТКИН, юрист:

- Есть понятие “регистрация объекта кондоминиума”. Это весь дом с земельным участком, внутри которого есть квартиры жильцов и есть общая собственность - лестницы, крыши, подвалы. Эти общие площади должны быть указаны при регистрации объекта кондоминиума. Это главный критерий. Если эти площади зарегистрированы как общая собственность, то на нее жильцы имеют право. По решению общего собрания они могут передать ее кому-то, продать или сдавать в аренду. И уже эти сделки можно оспаривать, если где-то подхимичили. Другое дело, если площади общего пользования зарегистрированы за кем-то еще. Государство очень любило оставлять за собой эти помещения, когда шла приватизация, комитет госком­имущества говорил: это наша собственность, а не общая собственность жильцов. На этой почве были споры. Сейчас новые застройщики тоже оставляют себе какие-то помещения, споры по этому поводу периодически случаются. Но в любом случае нужно выяснить, как зарегистрировано помещение. А если уже идет спор, почему оно зарегистрировано не на жильцов, то нужно смотреть проект. В проекте указывается назначение того или иного помещения, и либо оно предназначено для общих целей (например, подвал для размещения коммуникаций), либо идет как самостоятельное нежилое помещение, в котором может быть спорт­зал, баня, магазин и т. д. Опять же, при регистрации помещения, если его отдают в частную собственность, оно должно иметь статус отдельного помещения со своим литером, чтобы его можно было за кем-то зарегистрировать.

- Несколько лет назад аким Карагандинской области предложил вообще запретить размещать объекты малого бизнеса в жилых домах. Как вы расцениваете это предложение?

- Наверное, не поддержу. Во всем мире это есть. Это, наоборот, более цивилизованно, чем ларьки. Конечно, прекрасно было бы, если бы существовали отдельные помещения, но в городах для этого места нет.

Мадина АИМБЕТОВА, Алматы

Опрос в тему

Как вы относитесь к объектам предпринимательства в жилых домах?

- Положительно, это очень удобно

- Отрицательно, нужно запретить

- Зависит от того, как ведется бизнес, есть ли нарушения

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

Справедливо ли, на ваш взгляд, что государство выделяет средства на помощь должникам по кредитам, а ответственные плательщики оказываются в более проигрышном положении?

Да, государство должно заботиться о тех, кто оказался в трудной ситуации...........................16%

Нет, такие меры приводят к росту иждивенчества в обществе...................................................84%