Рынок жилья: дёшево и комфортно

Несмотря на снижение платежеспособности населения, казахстанский рынок жилья проявляет недюжинную активность. Во всяком случае, об этом свидетельствует официальная статистика. Участники рынка тоже отмечают положительную динамику, но подчеркивают, что она наблюдается не в целом, а обеспечивается за счет отдельных сегментов. Да и сам рынок несколько видоизменился. Особенно в Алматы.

Первичка на подъеме

Нина ЛУКЬЯНЕНКО, заместитель председателя объединенной Ассоциации риелторов, конкретизирует: рост продаж обеспечивает в основном первичный рынок, но не без помощи дополнительных механизмов.
- Если смотреть по статистике, то в Алматы, например, почти на 40 процентов выросли продажи по сравнению с прошлым годом. Но сделки в основном идут по новостройкам. Во многом активизации рынка помогли ипотечные продукты от государственного Жилстройсбербанка. Другие банки тоже начинают кредитовать, но объемы несопоставимы. Кроме того, у разных застройщиков появились свои программы стимулирования продаж, такие как рассрочка например, чего раньше вообще не существовало, - подчеркивает Нина Лукьяненко.
Что же произошло за годы кризиса на самом перегретом в начале 2000-х алматинском рынке? Зампред риелторской ассоциации обращает внимание, что вторичный рынок, за редким исключением (в зависимости от районов и планировок), из кризиса так и не вышел. Свою роль сыграла и девальвация 2015 года. Застройщики в большинстве своем при обрушении курса тенге не стали привязывать стоимость квадратного метра к доллару, а владельцы частных квартир до сих пор держат в уме цены в валюте, по которым они покупали свое жилье еще до кризиса. Это и заложило тренды на рынке.
- Из-за девальвации доступным стало то жилье, о котором многие еще пару лет назад и не мечтали, - объясняет эксперт. - Большинство казахстанцев делало накопления в валюте, поэтому когда тенге обесценился почти вдвое, а застройщики как держатели большого количества жилья не повелись на пересмотр своих ценников, народ и пошел со своими тенге на первичный рынок. Квартиры там, естественно, гораздо комфортнее. Застройщики за эти годы тоже перестроились. И сейчас больше сдается недорогого жилья.

Вторичка плачет

Вторичка оказалась весьма переоцененной на фоне первички, считает Лукьяненко. Вторичка сейчас стоит едва ли не столько же, сколько первичка.
- Но зачем мне нужна старая квартира с неудобной планировкой и сроком эксплуатации 40 лет, а то и больше, если я сейчас могу взять практически за те же деньги новую и другого класса? - объясняет смену настроений покупателей Лукьяненко. - Плюс владелец вторичного жилья не даст вам рассрочки на год, на два. А застройщик на это идет. Вот и произошел переток покупателей со вторички на первичку.
Но нельзя сказать, что на вторичном рынке вообще ничего не продается. Проблемы в основном у владельцев типовых квартир в алматинских микрорайонах. Здесь очень трудно что-то продать, не сделав серьезной скидки покупателю.
- Там каждый сидит примерно с такими мыслями: я не могу уступить, потому что сам покупал за столько, у меня еще и кредит. Люди не смотрят на то, что происходит вокруг и что цен таких, вчерашних, уже давно нет. Сегодня не продашь по нынешним деньгам, завтра вообще не продашь, - продолжает наш эксперт. - На вторичку высокие цены могут быть только в много­этажках в определенных районах, и там продажи идут. Потому что таких квартир, в общем-то, немного. В центре Алматы, например, без разницы - кирпичные или панельные дома, квартиры продаются в пределах 1000 долларов за квадрат. Покупатели платят прежде всего за район. Если это нестарые дома с неплохой планировкой в Медеуском районе, то уходит и дороже, в пределах 350-380 тысяч тенге за квадратный метр.

Красиво жить не запретишь

Сегмент дорогого люксового жилья кризиса почти не замечает. Ценовая корректировка и там, конечно, произошла, но тем не менее в южной столице продаются квартиры стоимостью в несколько миллионов долларов. По словам Нины Лукьяненко, это ограниченный сегмент для ограниченного количества клиентов - с определенным месторасположением, с определенными технологиями, строительными и отделочными материалами. Понятно, что столь состоятельных покупателей не так много, но и подобных квартир не в переизбытке.
Обращает на себя внимание тот факт, что коренные алматинцы и решившие обосноваться в Алматы жители других регионов страны с определенным уровнем достатка покупают не люксовые, но и не экономкласса квартиры в строящихся жилых комплексах в центре города, а по ценам, которые специалисты считают завышенными. Например, сейчас бойко идут продажи в одном из ЖК по цене 535 тысяч тенге за квадрат в черновой отделке. Хотя можно взять жилье не хуже этого гораздо дешевле. Но этой прослойке покупателей, видимо, нужен именно центр, и люди понимают, что в данном районе другая недвижимость аналогичной комфортности если и появится, то очень нескоро.

Будущее - не за горами?

Тренды рынка специалистам понятны. В перспективе застройщики в основной своей массе, конечно, будут ориентироваться не на тех, кто за статусность и комфорт готов переплачивать, а на массового покупателя.
- Прогнозы - дело неблагодарное, но рискну предположить, что в будущем в Алматы цены на экономжилье будут еще доступнее, - говорит зампредседателя Ассоциации риелторов. - И это не столько предположение, сколько знание проектов, которые сейчас разрабатывают застройщики. Года через полтора, если ничего кардинального не случится с национальной валютой, на рынке будет много новых квартир стоимостью от 200 до 260 тысяч тенге за квадратный метр. Да, это жилье, конечно, будет не в центре - вдоль Восточной объездной дороги, в окрестностях новой Ледовой арены, но оно будет вполне комфортно для проживания. Причем наверняка под него будут придуманы какие-нибудь финансовые механизмы, облегчающие покупку.

Механизмы продаж

Впрочем, уже сейчас помимо приемлемой ипотеки в рамках госпрограмм и рассрочек от застройщика существуют другие механизмы, помогающие покупателям приобрести жилье. Например, есть индивидуальные ипотечные проекты между застройщиками и партнерскими банками. Застройщик кредитуется в банке, который заинтересован в беспроблемном возврате займа, а следовательно, в быстрейшей продаже квартир. Поэтому для покупателей, берущих жилье именно у этой стройкомпании, предусмотрена льготная ипотека под 2,12 процента годовых. Это реальный процент без всяких скрытых комиссий. Правда, такой кредит выдается только на три года и только тем, у кого есть первоначальный взнос в размере не менее 60 процентов от стоимости квартиры.
Как известно, народ у нас наученный и считать умеет. Поэтому люди, имеющие всю сумму на покупку жилья, смекнули, что на остающиеся 40 процентов можно взять кредит, так как процентная ставка гораздо ниже инфляции. Условно трешка стоит 25 миллионов тенге, значит, 40 процентов - это 10 миллионов. Даже если ничего не надо покупать, то на этой схеме можно заработать, положив кредит на депозит в другом банке под 14 процентов годовых! Разницей между 2,12 и 14 процентами можно и кредит перекрыть, и даже что-то заработать. Допустим, сделать ремонт, купить - вдобавок к квартире - паркинг или машину. Это лучше, чем рассрочка.
Понятно, что с появлением конкуренции среди застройщиков аналогичных механизмов поддержки продаж будет только больше.

Кстати

Ипотеку реанимируют

Скоро на первичном рынке недвижимости появится еще один государственный механизм стимулирования продаж жилья. “Казахстанская ипотечная компания” (КИК) в рамках реализации госпрограммы “Нурлы жер” уже в апреле обещает заняться субсидированием ипотечных кредитов коммерческих банков (БВУ), для того чтобы покупателям квартир займы доставались не дороже 10 процентов годовых.

Программа субсидирования кос­нется только вновь выдаваемых займов. На практике это будет выглядеть примерно так: человек находит квартиру на первичном рынке, приходит в любой банк, выдающий ипотечные кредиты, и если БВУ считает, что заем может быть выдан, то направляется запрос  в КИК для рассмотрения вопроса о соответствии условиям программы по субсидированию процентной ставки.
Однако “любой банк” на самом деле любым не будет. КИК будет работать только с теми финансовыми институтами, где реальная процентная ставка не превышает 17 процентов. Субсидировать будут семь из них, и в результате покупателю ипотечный кредит достанется под 10 процентов годовых.
В программе есть ряд требований. Заемщик должен располагать 30 процентами собственных средств в качестве первоначального взноса, а стоимость приобретаемой недвижимости не должна превышать 28 млн. тенге (меньше можно). Так как по условиям программы кредит не может превышать 20 млн. для городов Алматы и Астана. В регионах, с учетом стоимости недвижимости, порог будет 15 млн. тенге. Кредит будет предоставляться на 15 лет, при этом срок субсидирования - 10 лет. Никаких других ограничений нет.
Председатель правления “Казахстанской ипотечной компании” Адиль МУХАМЕДЖАНОВ уточнил, что участником программы субсидирования может стать любой казахстанец, соответствующий вышеперечисленным требованиям.
- Когда разрабатывались условия, возникали разные предложения: ограничить стоимость квадратного метра, допускать к участию только определенные категории граждан, ограничить возраст участников программы. Но в итоге было принято решение, что все граждане нашей страны независимо от возраста, социального и имущественного положения могут принять в ней участие, - рассказал на встрече с журналистами Мухамеджанов. - Мы специально убрали все ограничения, чтобы охватить как можно больший спектр участников, потому что главная цель - возобновить ипотечный рынок.
Более того, ни БВУ, ни КИК не будет волновать, первая это ваша квартира или десятая.

Игорь НЕВОЛИН, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы