Капитальный выход

Можно ли одной квартире отделиться от КСК?

История жителей приватизированного общежития в Алматы, опубликованная в нашей газете, вызвала немало шума (см. “Кто дому хозяин?”, “Время” от 1.8.2016 г.). Напомним читателям: представительницы социально уязвимых слоев населения Галия ТОБАТАЕВА и Сайлау ГАББАСОВА отказались заключать договоры с управляющей компанией КСП “Строитель” и платить взносы, так как в доме разруха, обваливаются стены, бегают крысы. Между тем, несмотря на отсутствие индивидуального договора, Ауэзовский райсуд постановил взыскать с Габбасовой 90 тысяч тенге, которые накопились за шесть лет неуплаты. Наши читатели озадачились вопросом: закон о жилищных отношениях защищает собственников квартир как потребителей услуг или компанию, навязанную большинством голосов? Может ли собственник квартиры отделиться от КСК и есть ли у него такой выбор? Наши эксперты констатируют: чтобы решить эту и подобные ей проблемы, надо капитально реформировать жилищное законодательство. 

Бекнур КИСИКОВ, член комиссии по предпринимательству и жилищно-коммунальному хозяйству общественного совета Алматы:
- Жители этого приватизированного общежития оказались в тупиковой ситуации, ведь решение принимается большинством голосов. У нас в стране многое работает по такому принципу. Но в законе о жилищных отношениях действительно ограничены права собственников квартир, и нужно кардинально это менять. Сейчас общественный совет Алматы готовит поправки в закон, которые четко обозначат права жильцов, в частности будет прописана процедура выхода конкретного собственника или дома из состава КСК.

Как работает закон о жилищных отношениях сейчас?

- Дома обслуживают КСК или управляющие компании. Избрание председателя КСК - исключительная компетенция общего собрания кооператива. Управляющие компании заключают договор с каждым собственником квартиры индивидуально. В КСК может состоять любое количество домов: как три, так и 103. Не допускается вмешательство государства в дела общественных объединений, к которым относится и КСК. Техническое состояние объекта кондоминиума и отчеты имеет право проверять только жилищная инспекция по заявлениям собственников квартир.
- Правление КСК должно еже­квартально отчитываться перед жильцами о том, как и куда оно расходует целевые. Все делают это по-разному: одни выставляют онлайн на различных сайтах или форумах, другие выдают их по требованию жильцов, третьи не отчитываются до тех пор, пока к ним не нагрянет жилищная комиссия с проверкой.
- На каждый дом должен открываться счет в банке второго уровня по сбору средств на капитальный ремонт. Эти платежи должны быть не меньше 0,02-кратного МРП с одного квадратного метра (около 42 тг.). Верхняя граница устанавливается на собрании собственников. При этом счета открывают только при регистрации кондоминиумов, но в Алматы 90 процентов домов не зарегистрированы как кондоминиумы, так как не имеют технических паспортов. Последняя паспортизация объектов проводилась 30 лет назад.
- Квартиры принадлежат собственникам, а общедомовое имущество и придомовая территория находятся на балансе государства, хотя ремонтировать их должны все равно жильцы.
- Размер тарифа “расход на содержание жилья”, проще говоря, целевые взносы, по закону определяют сами жильцы на общем собрании. Но в реальности их необоснованно повышают сами председатели КСК. В южной столице такой тариф варьируется от 10 до 120 тенге за один квадратный метр. С неплательщиков, не соглас­ных с тарифами, целевые взыскивают через суд.

Какие изменения планирует вносить в закон общественный совет Алматы?

- Вернуть городскую власть в систему управления жильем через создание государственных управляющих компаний (УК) в форме государственно-частного партнерства (ГЧП). УК будет управлять локальными жилыми комплексами. КСК будет работать по принципу “один дом - один кондоминиум”. Власти будут формировать УК, а каждый дом-кондоминиум будет заключать договор с конкретной компанией.
- Управляющие компании будут отчитываться о том, как и куда они расходуют целевые на едином интернет-портале, предложенном бывшим преподавателем кибернетики Шеризатом ДЖАРБОЛОВЫМ.
- Дом-кондоминиум будет заказывать обследование, проект, смету у управляющей компании, а затем будет составляться план финансирования. При этом вкладываться будут как сами жильцы, так и государство, передающее им в собственность общедомовое имущество и придомовую территорию. Любой дом-КСК будет иметь право заключить договор на капремонт с УК и рассторгнуть его по желанию. При вводе нового жилого дома в эксплуатацию он будет автоматически регистрироваться как кондоминиум и получать технический паспорт без собрания собственников.
- Решением акимата утвердят норму тариф “расход на содержание жилья”. Остальной объем сборов вместе с жильцами установит управляющий.
- Один дом-конодоминиум будет заключать договор с поставщиками комуслуг на свет, воду, тепло за фактическое их потребление. Это позволит увидеть реальную картину отпуска услуг на конкретный дом и сетевых потерь.

Мнения экспертов

Владимир ПОКУСОВ, юрист, председатель ОО “Союз защиты права собственности”:
- Давно существует практика, когда собственники квартир по разным причинам отказываются платить взносы в КСК - не видят реальной работы со стороны правления, просто не хватает денег на жизнь, а управдомы взыскивают целевые через суды, тем более что сейчас исковая давность на это не распространяется. Если собственник квартиры хочет выйти из КСК, как ему поступить? Во-первых, никто не имеет права заставлять жильца становиться членом кооператива, это выбор каждого. Во-вторых, собственнику квартиры надо заключать индивидуальный договор с КСК на обслуживание, законом это не возбраняется. Выполняет КСК работы соглас­но договору - собственник квартиры ему платит. Не выполняет - значит, договор нарушил. За что тогда платить кооперативу?
Ольга ПАНТИЛЕЕВА, представитель инициативной группы:
- В законе о жилищных отношениях изначально была прописана процедура выхода отдельного дома - одного объекта кондоминиума из состава КСК. В декабре 2014 года в закон внесли изменения, согласно которым любой собственник может выйти из КСК. То есть юридически все возможно, но как это сделать на практике, мы сейчас и проверяем - целым домом хотим выйти из КСП “Керемет”, с председателем которого несколько раз судились за безосновательное повышение тарифа “расход на содержание жилья” до 82 тенге (сейчас уже 120 тенге за один квадратный метр), но проиграли. А между тем на одном из судебных заседаний он признался, что средства собственников шли на погашение долгов компании-банкрота “Век-Сервис”, оставленных бывшими директорами, а не на расходы дома! Ни один КСК не делает смету расчетов на содержание общедомового имущества, поэтому ни одна квартира не может выйти из его состава, ведь тогда конкретному собственнику придется платить за содержание своей доли общедомового имущества на какой-то определенный счет. Но это никак не рассчитывают, и фактически сделать это нереально. У нас ведь как - просто собирают деньги на общий текущий счет и расходуют на основные нужды. Необходимо привести в порядок закон о жилищных отношениях, прописать пошаговую процедуру выхода отдельной квартиры из состава КСК.
Артык СЕЙТКАЛИЕВА, президент общественного объединения по защите прав потребителей “Адал”:
- Никто не имеет права навязывать потребителям свои услуги или требовать с них деньги за некачественное оказание. У потребителей всегда должен быть выбор, чьими услугами пользоваться. Если собственник квартиры оплатил в квитанциях услуги КСК, но в доме палец о палец не ударили, то он имеет право обратиться с претензией в суд. Однако там нужно будет доказать, что услуги были некачественными или не были проведены вообще - это компетенция государственных контролирующих органов и независимых экспертиз.
Болат ДИНИСТАНОВ, председатель Ассоциации КСК Алматы:
- Неправда, что у председателей КСК прав больше, чем у собственников квартир. Наоборот! Сейчас хотят реформировать закон о жилищных отношениях, так мы, председатели кооперативов, подготовили свои предложения. Если КСК приравнивается к общественным объединениям, в дела которых никто не должен вмешиваться, то почему сотрудники жилищной инспекции их проверяют? Они создают волокиту с проверкой правоустанавливающих документов КСК и мешают работать. Мы предлагаем, чтобы аким принял такие постановления: сделки купли-продажи, пристройки балконов, переоборудование квартир обязательно согласовывать с правлением КСК и жителями дома! Кроме того, передать функции паспортистов от миграционной полиции правлениям КСК районов. Это позволит предупреждать нарушения и преступность, контролировать внутреннюю миграцию и будет дисциплинировать население по оплате расходов на содержание жилья. Что касается выхода отдельного собственника квартиры из КСК - пусть выходит, но заключает индивидуальный договор с ко­оперативом на обслуживание. А если собственник вышел из КСК, значит, не имеет права голосовать на общем собрании, где выбирают подрядчика на ремонтные работы общедомового имущества и обсуждают тариф. А значит, все равно выходит так, как решило большинство жильцов.

НАШИ Цифры
- 2 миллиона жилых домов эксплуатируются в Казахстане, из них 81 процент - индивидуальные жилые дома и 19 процентов - многоквартирные жилые дома.
- 8788 КСК в Казахстане управляют многоквартирными жилыми домами. В среднем на один КСК приходится 18-20 жилых домов, или около 300 квартир.
- 50,4 миллиона квадратных метров жилья в многоквартирных домах по всей стране требуют ремонта.
По данным АО “Казах­станский центр развития жилищно-коммунального хозяйства”

Екатерина ТИХОНОВА, фото Романа ЕГОРОВА, Алматы

Опрос в тему
Устраивает ли вас работа вашего КСК?
- Да, они отрабатывают целевые, которые мы платим
- Нет, мы хотим перейти в другой кооператив
- Хочу вообще выйти из КСК, мне он не нужен
Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz в правой колонке

Возвращаясь к напечатанному
Мнения наших читателей
Если у вас в семье есть школьники, пришлось ли вам покупать им учебники?
Да, как обычно - 58%
Нет - 16%
Покупали дополнительные книги и пособия - 26%