Все смотрят на соседей

Минувший год оказался непростым для рынка недвижимости. Чего ждать покупателям и продавцам от наступившего года?На эти вопросы отвечает президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Елена ГРИВА (на снимке).

По данным статистики, в августе казахстанцы пережили шок от ушедшего в свободное плавание тенге: в тот момент практически остановились все сделки по недвижимости. Зато последующие месяцы показывали неуклонный рост. Например, в ноябре 2015 года по сравнению с январем 2015-го количество сделок увеличилось на 35 процентов. После обвала тенге цена на квартиры, исчислявшаяся по традиции в условных единицах, упала процентов на тридцать, подросла на четверть в тенговом измерении и, по прогнозам специалистов, не имеет тенденции к еще большим изменениям.
- Вообще мы переживаем, я бы не сказала, что трудное, интересное время, - говорит Елена Грива. - Приходится менять стратегию и продавцам, и покупателям, и риелторам. Все участники рынка начинают более реалистично смотреть на недвижимость и на свои потребности. Что касается прогнозов, то рискну сказать, что если не будет потрясений в политической или экономической области, то произойдет лишь небольшая корректировка - не более 10 процентов от установившихся цен на жилье. Мы уже сейчас видим, что продавцы не склонны сбрасывать цену - скорее готовы отказаться от продажи недвижимости и сдавать ее в аренду, если не найдется покупатель по предложенной цене. Так что в сказки о том, что скоро можно будет купить квартиру за 20 000 долларов в “золотом квадрате”, лично я не верю. Не вижу к этому предпосылок.
- Как сейчас формируется цена на жилье?
- Ее диктует спрос, а он есть всегда. Даже в 2008 году, когда произошла очередная девальвация, рынок замер месяца на три, потом люди пришли в себя после шока, скорректировали цены, и снова пошли сделки. Проявляется наш менталитет: детям нужно купить квартиру, родителям домик, при возможности улучшить свои условия. Кроме того, как раз во время девальваций и кризисов люди хотят ощутить стабильность, хотя бы получив желаемую крышу над головой. Для кого-то квартира - это еще и надежное вложение денег. Поэтому надолго рынок недвижимости замереть не может. Так и в прошлом году - до августа мы видели, что люди откладывают сделки из-за ожидания девальвации. Но после августа такое ощущение, что люди дождались какого-то момента и активнее начали решать свои жилищные проблемы.
- Как ведет себя недвижимость на первичном рынке и на вторичном?
- Однозначно продавцы стали гибче. Например, в новостройках продают жилье по старым, додевальвационным, ценам и делают более выгодными условия рассрочки. На вторичном рынке, чтобы несильно сбавлять цену, продавцы тоже готовы и на рассрочку, и на небольшой торг с конкретным покупателем. Не стоит забывать, что для строительства квартир на рынке первичного жилья материалы и техника покупались еще по додевальвационным ценам. То есть следующие квартиры будут стоить дороже. Но покупатель “первички” и “вторички” разный, поэтому те, кто хочет иметь современную просторную квартиру, кто готов платить за лишние метры, паркинг и инфраструктуру, вряд ли захотят из экономии покупать вторичное жилье в спальных районах. А значит, спрос на новое жилье останется.
- Какое жилье дешевеет сильнее, а какое меньше?
- Быстрее дешевеет как раз недорогое жилье. Например, в самой нижней части города, в “убитом” старом доме, под который нельзя взять ипотеку. Такие квартиры и год назад стоили недорого, и сейчас обесцениваются быстрее. Возможно потому, что там люди более стеснены в деньгах и не могут отложить надол­го сделку. А вот “золотой квадрат” Алматы очень мало изменил цены. Продавцы там ведут себя очень уверенно, называют свою цену и не готовы сильно снижать ее, считая, что будет покупатель - будет сделка, а если нет, значит, можно и подождать. Спрос на такие квартиры постоянный. Самый активный - сектор жилья экономкласса.
Здесь тоже может быть небольшое снижение, но не обвал. Если раньше покупатель был готов заплатить за хороший ремонт, то сейчас состояние квартиры уже не слишком влияет на ее цену. Алматинских покупателей любого жилья всегда интересуют... соседи, сама атмо­сфера района. Например, хорошие дома в районе рынков не слишком ценятся, а вот жилье в достаточно удаленном, хотя и находящемся в черте города поселке ИЯФ почти не упало в цене.
- Что происходит с рынком аренды?
- Цена на аренду снизилась за последние полгода примерно на десять процентов. Причем аренда обычно заключается в тенге, в долларах сдавали разве что элитные особняки, но и здесь мы видим тенденцию к переходу на казахстанскую валюту с фиксацией суммы. В секторе аренды жилья есть тенденция и к дальнейшему уменьшению цены как раз за счет того, что владельцы жилья предпочитают не продавать за низкую стоимость жилье, а сдавать его в аренду. А значит, увеличивается предложение.
- Какой сектор больше всего просел в цене?
- В Алматы тяжелые времена переживает бизнес-сектор. Очень многие компании уменьшают свои площади, кто-то переезжает в Астану. Если раньше очень часто искали помещения в 500, 1000 кв. м, то сейчас практически нет покупателя уже на 350 квад­ратов. Во всех секторах исчезают понты, и люди возвращаются к реальности. Если раньше многие люди хотели купить трехкомнатую квартиру, теперь готовы жить в двухкомнатной. Кстати, 4-5-комнатные квартиры больше потеряли в цене, чем однокомнатные. А самыми ликвидными оказались комнаты в общежитиях. Они практически не изменились в цене как по продажам, так и по аренде.
- Чем рынок недвижимости Астаны отличается от алматинского?
- В столице больше востребована коммерческая недвижимость. Покупатели предпочитают квартиры в новостройках, поскольку старое жилье слишком ветхое. Соответственно, на вторичном рынке цена упала сильнее, чем в Алматы.

Ксения ЕВДОКИМЕНКО, фото Владимира ЗАИКИНА и из архива Елены ГРИВЫ, Алматы