Эту систему надо менять

Окончание "прямой линии" с председателем правления АО “Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ” Сергеем ЧАЙЖУНУСОВЫМ (на снимке). Ознакомиться с первой частью можно здесь, со второй - здесь. 

Эта “прямая линия” вызвала необычайно повышенный интерес у наших читателей. Вопросы поступают до сих пор. Мы выделили те, что носят, так сказать, системообразующий характер, сгруппировали их - и в результате получилось полноценное интервью с руководителем “Казцентра ЖКХ”, которое предлагаем вашему вниманию.
- Почему в Казахстане такая сложная и запутанная нормативно-правовая база жилищно-коммунальных отношений, из-за чего деятельность всего сектора ЖКХ малоэффективна, а в отдельных случаях и вовсе отрицательная?
- Утверждать, что в нашей стране сложная и запутанная нормативно-правовая база жилищно-коммунальных отношений, было бы не совсем правильно.
В настоящее время практически все жилье граждан находится в их частной (индивидуальной) собственности. Государство через закон о жилищных отношениях предоставляет гражданам возможность самим принимать оптимальные для них решения, определяя собрание собственников помещений (квартир) многоквартирного жилого дома (МЖД) как высший орган, обладающий исключительной компетенцией и в вопросах управления объектом кондоминиума, и в финансовых делах.
Но в реальности действительно возникает много сложностей в отношениях жильцов МЖД и органа управления объектом кондоминиума (имеются в виду КСК и управляющие компании). Далеко не все собственники квартир и нежилых помещений своевременно оплачивают коммунальные услуги, возникают задолженности по текущим счетам КСК, много случаев халатного отношения жителей к общему имуществу МЖД. В свою очередь, немало КСК или управляющих компаний, финансово-хозяйственная деятельность (ФХД) которых непрозрачна, другие, несмотря на регулярные платежи жильцов, не занимаются благоустройством и надлежащим содержанием общего хозяйства домов: подъездов, лестниц, лифтов, крыш, чердаков, подвалов, общедомовых инженерных сетей и т. д.
Возможно, это происходит потому, что сегодня вопросы контроля за деятельностью КСК и управляющих компаний предоставлены в большей степени самим собственникам помещений (квартир).
- Как в той поговорке “У семи нянек дитя без глазу...”
- Но должен сказать, что государство принимает дополнительные меры по защите прав граждан как потребителей услуг по управлению и содержанию МЖД. В частности, относительно недавно созданы жилищные инспекции при акиматах, которые в помощь жильцам осуществляют часть контрольно-надзорных функций в сфере управления и содержания МЖД, о чем я более подробно говорил в предыдущей публикации (см. “Каждому владельцу - по кабинету”).
- Многие наши читатели предлагают ввести нормативы по количеству домов, которые может объединить один КСК, - с учетом их состояния, возраста, степени изношенности коммуникаций и т. д., в том числе с акцентом на некую оптимальную модель с точки зрения качественного обслуживания МЖД. Ведь есть кооперативы, куда входят три дома, а есть и те, которые объединяют 103. И чаще всего получается так: чем больше домов в КСК, тем меньше прозрачности в деятельности кооператива, меньше вероятности принять там правильное, оптимальное решение, учитывающее интересы большинства жильцов.
- Давайте сначала обратимся к профильному закону. Формами управления МЖД могут быть:
1) непосредственное совместное управление объектом или объектами кондоминиума всеми собственниками квартир, если их количество не превышает 20;
2) кооператив собственников помещений (квартир) - КСК;
3) управление третьими лицами (то есть теми, кто не проживает в этих домах или доме): физическими (менеджерами или управдомами) или юридическими;
4) иные формы, не противоречащие законодательству нашей страны.
То есть выбор формы управления объектом кондоминиума - за самими жильцами.
Конечно, если следовать принципу “один дом - один КСК - один счет”, то это способствует большей прозрачности в управлении и содержании МЖД, потому что средства жильцов идут только на свой дом. Но при этом утверждать, что КСК как форма управления хуже управляющей компании и наоборот, считаю не совсем верным ввиду многих факторов, влияющих на качество управления МЖД в каждом конкретном случае: профессиональные способности управляющего, степень активности собственников квартир и их контро­ля за прозрачностью расходования средств, показатель платежеспособности людей, техническое состояние дома и другие.
На самом деле ведь многое зависит от личных качеств председателя КСК (аналогично - руководителя управляющей компании), на практике немало примеров их добросовестной работы на благо дома и в интересах собственников квартир. Также немаловажно, когда собственникам квартир небезразлично, как управляется и содержится их дом, когда они активно участвуют в принятии решений по первостепенным для их дома вопросам.
- Наверняка поэтому из-за множества субъективных факторов в сфере жилищно-коммунальных отношений в обществе высказываются мнения о необходимости в корне пересмотреть систему организации, управления и финансирования ЖКХ, связанную с содержанием жилья! Кстати, какая модель управления представляется вам наиболее оптимальной и почему?
- На сегодняшний день определение оптимальной модели управления МЖД является одной из самых актуальных и обсуждаемых проблем в данной сфере. В дискуссии задействованы не только государственные органы, но и представители собственников квартир, управляющих компаний, общественных объединений, ассоциаций КСК, обобщаются и анализируются проблемные вопросы, в том числе жалобы и предложения, поступающие от собственников квартир.
Сейчас мы прорабатываем несколько вариантов оптимальной модели.
Первый: “один дом - один КСК”. Предполагается, что жильцы передают управление домом своему КСК (не имеющему на управлении другие дома). У данного КСК - счет на указанный конкретный дом, свой персонал и своя материально-техническая база для управления и содержания.
Второй (его можно рассматривать как расширенную версию первого варианта): КСК с привлечением управляющей компании, с отдельным счетом для каждого дома (наиболее оптимальный вариант, на наш взгляд, что подтверждается положительным зарубежным опытом). То есть КСК несет в себе только контрольные функции и заключает договор с управляющей компанией, которая занимается управлением и содержанием МЖД.
Третий вариант: когда управлением и содержанием дома занимается управляющая компания без образования КСК. В этом случае договор на управление заключается управляющей компанией непосредственно с каждым собственником квартиры.
Кроме того, в настоящее время прорабатываются вопросы по внесению ряда изменений и дополнений в законодательство по вопросам управления МЖД.
В частности, мы предлагаем пошаговый алгоритм смены руководителя КСК:
1) Решение общего собрания членов кооператива об освобождении и назначении нового руководителя.
2) Ознакомление прежнего руководителя КСК с решением общего собрания членов кооператива.
3) Передача правоустанавливающих и бухгалтерских (финансовых) документов старым руководителем КСК новому в течение 5 (пяти) рабочих дней
4) Административный штраф согласно Кодексу об административных правонарушениях в отношении бывшего руководителя кооператива в случае уклонения от передачи правоустанавливающих и бухгалтерских (финансовых) документов.
Наряду с этим считаем целесообразным ввести обязательный ежегодный критерий, своего рода экзамен, деятельности руководителя кооператива через информационный портал “Е-Шанырак” (об этой электронной системе также см. “Каждому владельцу - по кабинету”). Если он набирает менее 51 процента положительных голосов, то ставится вопрос о его дальнейшем пребывании в качестве руководителя КСК.
Вместе с тем считаем правильным наделить жилищную инспекцию дополнительными полномочиями для более качественного госконтроля в сфере управления жилищным фондом. В частности, разрешить ей проводить проверки наличия текущих и сберегательных счетов КСК или управляющих компаний, а также ФХД на основании жалобы со стороны собственников квартир; принимать меры административного воздействия в отношении виновных лиц за уклонение от передачи правоустанавливающих и бухгалтерских (финансовых) документов КСК, за неисполнение прямых обязанностей КСК и субъектов сервисной деятельности.
Мы считаем необходимым ввести специальность “управляющий кондоминиумом” в технических и профессиональных образовательных учреждениях страны.

Кстати

Малообеспеченным семьям (гражданам) за счет средств местного бюджета оказывается жилищная помощь для оплаты расходов на содержание жилого дома (жилого здания) в соответствии с правилами предоставления жилищной помощи, утвержденными постановлением правительства от 30 декабря 2009 года № 2314.
Выплата жилищной помощи осуществляется местным уполномоченным органом через банки второго уровня в порядке, определенном акиматами.
Жилищная помощь обычно назначается с месяца, предшествующего месяцу обращения со всеми необходимыми документами (месяца, за который выставлен счет за коммунальные услуги), но не ранее месяца возникновения права на помощь.
Для получения полной информации об этих выплатах необходимо ознакомиться с региональными правилами предоставления жилищной помощи, утвержденными областными, городскими и районными маслихатами.

На “прямой линии” дежурили Екатерина ТИХОНОВА и Наиль ИШМУХАМЕТОВ, Астана - Алматы