Александр КАЛИНИН: Долой закон испуганных чиновников!

На вопросы читателей на “прямой линии” ответил заместитель председателя президиума, председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр КАЛИНИН (на снимке).

Владимир ПОКУСОВ, правозащитник:
Отменен ли приказ Мин­юста № 225 по методике оценки имущества при изъятии его под госнужды в связи с протестом Генеральной прокуратуры? Удовлетворен этот протест или нет? Есть еще приказ № 339, подписанный четырьмя министрами, относительно методики оценки при изъятии имущества под госнужды с применением коэффициентов. В этом приказе четко расписано, за что собственникам положены выплаты: за упущенную выгоду, компенсация обязательств перед третьими лицами и прочее. Почему этот приказ не применяется сегодня при оценке имущества, изымаемого для госнужд?
- Оба эти приказа отменены. Основными нормативными и методическими документами, регулирующими оценку имущества при его изъятии для госнужд, являются Законы “Об оценочной деятельности в РК”, “О государственном имуществе”, стандарты оценки “Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд” № 240 от 28 июня 2012 года, “Оценка стоимости недвижимого имущества” и “Оценка стоимости движимого имущества”, утвержденные приказами Минюста № 327 и 325 от 9 декабря 2010 года. Есть еще разъяснения комитета регистрационной службы и оказания правовой помощи МЮ № 11-06-19/3Т-Е-15-10, датированные 14 сентября 2012 года.

Вопрос редакции газеты “Время”:
Реально ли собственнику при изъятии у него под госнужды земельного участка с домостроениями получить компенсацию, адекватную рыночным ценам? Что вы думаете о ситуации, в которой оказались жители села Покровка Илийского района Алматинской области, у которых под строительство Большой алматинской кольцевой автодороги имущество выкупается по копеечной стоимости (см. “Круги БАКАДА”, “Время” от 23.10.2012 г.)?
- До марта прошлого года вопрос оценки недвижимости при выкупе ее для госнужд был более-менее отрегулирован. Отказаться от прежних методик государство решило после ситуации, сложившейся в 2009-2010 годах в Жамбылской, Кызылординской и Южно-Казах­станской областях в связи с выкупом земли под реализацию автодорожного проекта “Западная Европа - Западный Китай”. Тогда, напомню, в голой степи сотку оценивали и выкупали от 6 тысяч долларов, а если вблизи были мало-мальские коммуникации, - за 12 тысяч. В итоге все средства, выданные под гарантии правительства на строительство дороги, были розданы собственникам выкупаемых участков. Разразился большой скандал, и президент дал указание принять срочные меры. Чуть больше недели потребовалось чиновникам, чтобы придумать новый, абсолютно реакционный закон о госимуществе, гарантирующий собственникам при выкупе под гос­нужды кукиш на постном масле, не более того. К слову, в среде оценщиков этот документ называют законом испуганных чиновников.
О том, что у государства начнутся проблемы, грозящие социальным взрывом, я говорил в высоких кабинетах с самого начала, когда стало очевидно, что закон противоречит всем ранее принятым нормативным актам, гарантирующим собственникам адекватные выплаты. Если раньше оценочные компании могли ориентироваться на рынок, то теперь наши действия четко регламентированы: к выплате подлежит сумма, за которую собственник приобретал земельный участок, либо его кадастровая стоимость! Даже если покупка состоялась 10-15 лет назад, в учет не берутся никакие коэффициенты, даже инфляция за истекший период не учитывается. Навстречу людям пошли только в плане оценки построек на выкупаемом земельном участке: она производится без учета износа строений. Но опять же: итоговая сумма может быть адекватной в городах, а не в сельской местности, где цены совершенно разные.
Что касается людей из Покровки, о которых вы писали, то все десять первоначальных отчетов об оценке их имущества у меня есть, все они составлены неправильно. И по определению суда может быть проведена повторная оценка в соответствии с рыночной стоимостью изымаемого имущества.

Ренат, Алматы:
В каких учебных заведениях вы рекомендуете обучаться людям, желающим получить специальность оценщика? Есть ли какие-то другие способы получить такое образование (курсы, например)? Каков регламент получения лицензии оценщика?
- Профессии оценщика готовят в восьми казахстанских вузах, расположенных в Астане, Алматы, Павлодаре и Караганде. В целом ежегодно выпускается 450-500 дипломированных бакалавров и до 30 магистров по специальности “оценка”. В Алматы, на мой взгляд, достойная подготовка проводится в КазНТУ, Алматинской академии экономики и статистики и в UIB. На курсах и семинарах обычно участвуют профессиональные оценщики по системе повышения квалификации и сертификации, которые проводятся на базе областных и республиканской палат оценщиков. Для получения лицензии необходимо иметь высшее экономическое или техническое образование, сдать в Минюсте квалификационный экзамен и пройти стажировку.

Бауржан, Астана:
Почему сегодня суммы ущерба, выплачиваемые водителям страховыми компаниями при ДТП, всегда значительно ниже, чем реальная стоимость ремонта поврежденной автомашины?
- Наболевший вопрос. Специалисты Республиканской палаты оценщиков совместно со страховым омбудсменом третий год продвигают новую методику оценки ущерба при ДТП. Однако лобби со стороны страховых компаний под любым предлогом сдерживает принятие данного документа. К нам в экспертный совет часто приходят отчеты об оценке ущерба. В 80 процентах случаев отчеты оказываются недостоверными. Ситуация изменится в случае принятия новой методики оценки и переподготовки оценщиков.

Наталья ПРОТАСОВА, Алматы:
Из чего складывается кадастровая стоимость земли? Влияют ли на нее колебания на рынке?
- Кадастровая стоимость земли рассчитывается с применением постановления правительства от 2 сентября 2003 года № 890 “Об установлении базовых ставок платы за земельные участки”. Расчеты кадастровой стоимости независимыми оценщиками не проводятся, этим занимается подведомственная Агентству по земельным ресурсам структура - ГосНПЦзем. В основе расчетов лежит базовая ставка с учетом дополнительных коэффициентов, которые прописаны в Земельном кодексе. Размер базовой ставки периодически меняется в зависимости от состояния рынка. К примеру, по Алматы базовая ставка в докризисный период составляла 717 тенге за 1 квадратный метр, после 2006 года - 4800 тенге. Была ситуация, когда в нижней части южной столицы кадастровая стоимость земли нередко превышала рыночную.

Марина УФИМЦЕВА, Алматинская область:
Почему оценочные компании идут на поводу у банков, когда речь идет об оценке недвижимости физических лиц при получении кредитов и “рисуют” совершенно нерыночные цифры в своих заключениях? Неужели так называемые независимые оценочные компании на самом деле аффилированы с банками?
- С банками вопрос понятный, с 2008 года при оценке залогов ситуация перестала зависеть от оценщиков. Хотя до кризиса регуляторы в лице Нацбанка и АФН утверждали размер дисконта (риска) от оценки рыночной стоимости залога в размере 20-30 процентов. Грубо говоря, банки не имели права занижать стоимость залога ниже 70-80 процентов от оценочной стоимости недвижимости. Теперь же банки наделены правом самостоятельно устанавливать дисконт. Нередко он составляет до 80 процентов от рыночной оценки земельных участков. При этом банки ссылаются на внутренние документы по оценке рисков.
Существует и вопрос аффилированности независимых оценщиков с банкирами, однако юридически доказать это непросто. Скорее, таких оценщиков можно называть любимыми, рекомендуемыми банками. И хотя формально банки должны принимать любую оценку, а в случае несогласия с ее размером - давать мотивированный отказ, тем не менее банкиры ставят множество дополнительных условий, отсекающих неугодных оценщиков. Сейчас финансовые институты активно продвигают в правительстве предложение, чтобы самостоятельно проводить оценку своего же залогового имущества. Это нонсенс!

Вопрос редакции газеты “Время”:
Какова сегодня динамика на рынке недвижимости?
- Парадоксально, но в Алматы и Астане активизировался рынок элитной недвижимости. В целом данный сектор занимает не более 5-7 процентов на рынке жилой недвижимости и обычно находится в стагнации, то есть ждет своего покупателя. А поскольку покупка элитного жилья является разовой, то и отследить тенденции по росту или снижению цен не так-то просто.
С начала сентября в связи с окончанием периода отпусков и началом нового учебного года мы ожидали традиционного оживления на рынке недвижимости, но общий экономический спад, продолжающаяся рецессия (застой) не способствуют крупным приобретениям. Люди в основном сосредоточены на обеспечении себя самым необходимым: питанием, теплой одеждой. И вот на общем фоне активного снижения интереса к рынку недвижимости появились свои приоритеты.
Сегодня фактически отсутствует рынок земельных участков: предложений - масса, спроса - ноль. Ускоренно снижаются цены на жилые дома большой площади. Вкладывать сегодня можно разве что в одно-, двухкомнатные квартиры с последующей их сдачей в аренду.

Александра АЛЁХОВА, фото Романа ЕГОРОВА, Алматы