“Отау” для казахстанских семей

Также у клиентов банка будет достаточно времени, чтобы выбрать подходящее именно им жилье. О том, какие варианты будут предложены казахстанцам в рамках новой жилищной программы и на какой срок застройщики обеспечат себе стабильный спрос, мы узнали у председателя правления Отбасы Банка Ляззат ИБРАГИМОВОЙ.

- Ляззат Еркеновна, для начала хотелось бы поинтересоваться сегодняшней ситуацией на рынке жилья. Последний год эксперты говорят о стагнации. Как вы охарактеризуете рынок сейчас и что, на ваш взгляд, его ждет дальше? Будут ли какие-то существенные изменения?

- Рынок жилья вернулся в свое стабильное состояние. За прошлый год в Казахстане было введено в эксплуатацию 17,5 млн квадратных метров жилья, или 157 тысяч квартир. За январь 2024-го в эксплуатацию введено уже более миллиона квадратных метров жилых зданий. Это на 3 процента больше по сравнению с январем 2023 года. Мы видим, что жилье строится и есть увеличение его объемов, то есть предложение на рынке возросло.

Ситуация со спросом восстанавливается. В 2023 году в Казахстане было заключено 370 тысяч сделок купли-продажи. В месяц примерно заключается от 25 до 30 тысяч сделок. Во всем мире основным фактором, формирующим спрос на жилье, является рождаемость населения в стране. Если исходить из жизненного цикла семьи, то 22-летние мечтают жить отдельно и формируют спрос на однокомнатные квартиры. Когда создается семья и появляются двое детей и более, возникает вопрос о двухкомнатной, трехкомнатной квартире - примерно в возрасте 32 лет и старше. Ближе к 50 годам наступает эффект пустого гнезда: повзрослевшие дети мечтают отделиться, а взрослые родители уменьшают площадь. 

Эти периоды ярко выражены в развитых государствах, такие тренды мы видим и у нас в стране. В Казахстане также начинается так называемый молодежный бугор - на рынок приходят дети, рож­денные после 2000 года, а в тот период рождаемость с 222 тысяч человек в 2000-м выросла до 320 тысяч в 2007-м и каждый год показывала прирост. С таким трендом ожидать резкого падения цен на 20 процентов как минимум нереалистично.

Но будут разноплановые движения на первичном и вторичном рынках. Это будут два самостоятельных рынка. И их развитие будет сильно зависеть от ипотечных продуктов. В прошлом году было выдано 111,7 тысячи ипотечных займов - значит, каждая третья сделка купли-продажи была проведена с помощью ипотеки.

Ипотека нужна молодым семьям, и прежде всего их интересует размер первоначального взноса. Существенные изменения могут дать государственные меры поддержки, которые позволят снизить процентную ставку по кредитам с 17 до 9 процентов, а первоначальный взнос - до 20 процентов. Все страны мира используют различные меры стимулирования ипотеки с учетом четких критериев. Нам нужно прежде всего поддерживать молодежь. Поэтому мы запустили дополнительный инструмент - долгожданную жилищную программу “Отау”.

Наш проект не только поможет обрести свой дом казахстанцам, но и обеспечит долгосрочный спрос на жилье строительным компаниям.

- Сколько сделок оформили ваши вкладчики за 2023 - начало 2024-го? Какое жилье приобретали чаще всего? Каков портрет основного покупателя?

- Назову для начала очень знаковую для нас цифру: за все время работы Отбасы Банка мы выдали 506 тысяч займов. В прошлом году новоселье отметили 64 778 казахстанских семей. Из них 22 тысячи приобрели первичное жилье. В этом году мы уже успели выдать более 11 000 займов.

Средний возраст заемщика - 41 год. Средняя сумма кредита, которую он берет, - 17-20 млн тенге. Средний срок займа - 15 лет. Если наш вкладчик копил целенаправленно минимум три года и взял жилищный заем, то ежемесячный платеж по такому кредиту составляет в среднем 97 тысяч тенге, если это промежуточный заем (когда нет планомерного накопления, а единовременно вносится сумма в размере 50 процентов от стоимости жилья. - Е. Б.), то 160 тысяч тенге.

- Какие выводы можно сделать исходя из ситуации на рынке недвижимости? Как нужно перестраиваться банку, учитывая реальность?

- Мы провели анализ, который показал, что среди наших вкладчиков в особой поддержке нуждается определенная категория. У них нет возможности участвовать в государственных программах из-за того, что они не принадлежат к той или иной категории очередников, они не смогут получить ипотеку в других БВУ в силу дороговизны кредитов, не смогут в короткий срок накопить на депозите в Отбасы Банке 50 процентов для получения промежуточных и жилищных займов.

Многие именно из-за отсутствия жилья, возможно, не заводят детей или даже не решаются соз­давать семьи.

Речь идет о работающей молодежи в возрасте от 18 до 35 лет включительно. Именно для них изначально мы решили запустить отдельную жилищную программу “Отау”. И хотя в ней могут принять участие казахстанцы любого возраста, большая часть выделяемых на финансирование программы средств будет направлена на предоставление кредитов именно молодежи в пропорции 60 на 40. То есть на участников программы в возрасте до 35 лет включительно придется 60 процентов от лимита финансирования, на остальных вкладчиков будет распределено 40 процентов займов.

- Об основных условиях участия в программе “Отау” уже достаточно подробно рассказали казахстанцам. Там есть один пункт об ограничении суммы займа. Для Алматы и Астаны она составит 30 млн тенге, в остальных регионах - до 18 млн тенге. Насколько эти лимиты соответствуют ценам на рынке?

- Данные лимиты - это не прихоть банка. Они основаны на нашем анализе. Он показал, что в 2023 году молодым казахстанцам в возрасте до 35 лет было выдано 17 116 кредитов по рыночным программам. При этом 71 процент приобретаемого жилья приходится на одно- и двухкомнатные квартиры, средняя площадь которых составляет 49 квадратных метров. При этом средняя сумма кредита составляет 22 млн тенге в Алматы и Астане и 15 млн тенге в других регионах.

Да, это не хоромы и не пентхаусы. Но ведь участники программы покупают свое первое жилье. Поэтому, возможно, оно будет более скромное, зато свое, где можно быть настоящим хозяином. В будущем, когда семья встанет на ноги, подкопит средства, можно и расширить свою жилплощадь. Бюджет программы - 150 млрд тенге, поэтому, чтобы охватить 8 тысяч семей, мы устанавливаем максимальные размеры займов.

- Уверена, что стать претендентами на ипотеку захотят многие ваши вкладчики, посыпятся заявки. Возможный ажиотаж сможет притормозить работу сайта “Баспана маркет”, на котором ведется прием заявок. Смогут ли все желающие подать заявки?

- Приведу такую статистику: по данным на утро 13 марта, было подано 19 038 заявок от наших клиентов. Из них 8180 заявок были успешно приняты, то есть участники отвечали всем условиям программы. 10 857 человек получили отказ, так как по каким-то условиям не подходили по программе.

В апреле мы приступим к анализу отказов. Сейчас есть обратная связь от клиентов, отказы они получили, потому что у них в собственности значились паркинг, кладовка или дачный домик. Это происходит потому, что портал работает по принципу no human, то есть исключает человеческий фактор при одобрении или отказе заявки. Сбор данных по заявителю идет автоматически из государственных баз данных, если в справке по наличию недвижимости отображен любой вид недвижимости, то система дает автоматический отказ и не пропускает заявителя на следующий этап.

В том числе мы наблюдаем отказы, когда у заявителя есть доля в общем жилье родителей. С этими кейсами мы начнем работать в апреле и примем решение о допус­ке в программу.

За две недели платформа не дала сбоя, работает в штатном режиме. Заявки принимаются в рабочие дни с 9.00 до 21.00.

Те, кто не успел подать заявку, еще могут успеть. Времени достаточно. Главное, не торопиться и не создавать ажиотажа.

- В Алматы, Астане, Шымкенте и областных центрах купить можно будет только первичное жилье. Как и где казахстанцы смогут его выбрать?

- Первичное жилье участники программы “Отау” смогут купить только на портале “Баспана маркет” (otbasybank.kz). Это жилье, которое уже сдано в эксплуатацию, или строящееся жилье с гарантией КЖК.

Все характеристики объектов, квартир будут размещены на портале, и, главное, мы не будем торопить клиента быстрее выбрать и купить квадратные метры. Ведь покупка собственного жилья - одна из крупных и важных покупок в жизни большинства казахстанцев. Поэтому мы предоставляем полгода для того, чтобы вкладчик смог подыскать подходящее именно ему жилье.

- Хорош ли будет выбор на сайте otbasybank.kz? Какое количество застройщиков, ЖК сейчас представлено на сайте?

- Наш маркетплейс “Баспана маркет” был запущен несколько лет назад для удобной работы с клиентами и застройщиками. На одной площадке можно подать заявку на участие в программе банка, выбрать и забронировать жилье, начать процесс оформления кредита.

Например, в прошлом году на портале в рамках программы “Свой дом” мы разместили 380 объектов, было реализовано 7800 квартир.

Впервые в 2023 году на портале была реализована региональная программа Qamqor. Дистанционно мы приняли 999 заявок.

Интеграция портала с государственными базами данных позволяет удаленно проверять документы участников на соответствие условиям тех или иных программ. Это значит, что нашим клиентам не надо приносить справки в отделения, стоять в очереди, тратить время.

Именно поэтому для создания прозрачной процедуры продажи первичного жилья, а также для экономии времени граждан мы решили по программе “Отау” сделать реализацию жилья через портал недвижимости otbasybank.kz.

Здесь у строительных компаний есть кабинет застройщика, где мы оптимизировали шаги заведения объектов на портал. Для застройщиков этот процесс тоже оцифрован. Не нужно с бумажными талмудами приходить в филиал, тратить время. Все можно сделать дистанционно - подписать соглашение с банком о сотрудничестве, завести объект на платформу. И если ранее заведение объекта занимало в среднем два часа, то сейчас это занимает 20 минут.

В будущем мы планируем развивать функционал в части кабинета застройщика, чтобы процесс реализации жилья был еще более удобным и прозрачным.

- Я так понимаю, что вы продолжаете привлекать девелоперов к участию в “Отау”, размещению на портале. Что вы им можете предложить, в чем выгода для них?

- По статистике банка, у нас ­300 000 вкладчиков, которые уже имеют сумму накоплений на депозите в размере миллиона тенге со сроком депозита более 18 месяцев. При этом 51 000 клиентов имеют на счетах накопления в размере 20 процентов от средней стоимости квартиры. Наша программа должна быть долгосрочной, чтобы у застройщиков был семилетний гарантированный спрос на объекты и понятный период прогнозирования.

Также отдельная проблема - это строительство первичного жилья только в черновой отделке. Такой подход приводит к тому, что заемщик после приобретения жилья через несколько недель получает потребительский заем под 40 процентов и выше на ремонт квартиры. Для того чтобы такого не происходило, мы разрешаем в этой программе в рамках одного кредита до 30 процентов займа направлять на ремонт квартиры.

В будущем мы будем настаивать, чтобы у застройщиков на продажу были квартиры и в чистовой отделке. Такие застройщики будут получать дополнительные стимулы.

- Да, благодаря “Отау” люди смогут приобрести собственное жилье. Но не затриггерит ли эта программа скачок цен на “квадраты”?

- Для тех, кто будет с нами сотрудничать, мы предлагаем базу готовых клиентов, которые прошли платежеспособность и готовы к покупке недвижимости.

Перед размещением объекта на платформе “Баспана маркет” каждый объект будет проходить процесс согласования стоимости на основании текущих рыночных цен на жилье. Если она соответствует рынку, то с застройщиком данного объекта будет заключено соглашение о реализации данного жилья с фиксированием цены за один квадратный метр. Именно эта мера позволит не допустить искусственного роста цен на жилье на фоне старта новой жилищной программы.

Мы предлагаем застройщикам подписывать соглашения и фиксировать стоимость квартир на 12 месяцев, или на календарный год. Сейчас эти механизмы активно обсуждаются с Ассоциацией застройщиков и Союзом строи­телей Казахстана. Как показал опыт многих программ по льготной ипотеке на первичном рынке, если не принимать мер по стабилизации цен, вся выгода заемщика от льготной ставки может быть полностью поглощена ростом цены на квартиры от застройщиков.

Поэтому на нас очень большая ответственность, ведь Отбасы Банк - основной игрок на рынке ипотеки. Мы понимаем важную социальную составляющую программы “Отау”, и все вместе должны поддержать наших граж­дан и помочь им в решении жилищного вопроса.

Елена БАХАРЕВА, Алматы