Всё сложное - просто

Мы продолжаем серию публикаций о новых поправках в жилищное законодательство (см. “Зачем вообще огород городили?”). Напомним, 22 мая появился обещанный депутатами парламента законопроект. Свои предложения отправлял и председатель Ассоциа­ции субъектов управления сервиса и энергосервиса в жилищной сфере “Шанырак”, председатель совета по квалификациям в отрасли ЖКХ при комитете по делам строительства Минпромышленности Сакен МАХАМБЕТОВ. Удалось ли ему достучаться до законотворцев?

Кстати, именно он в свое время предложил альтернативу объединениям собственников имущества (ОСИ) - простые товарищества (ПТ) - для содержания многоэтажек. Теперь же эти товарищества предлагают упразднить. Называют две причины: невозможно собрать нотариально заверенные доверенности от всех без исключения жителей многоэтажки для доверенного лица и невозможно получить БИН на открытие счета в банке. Почему же ничего не получилось?

- Действительно, простые товарищества создавали формально, процедуры никто не соблюдал. Мы предлагали убрать пункт о нотариальных доверенностях. Идея ПТ была основана на декларации, которая реализована в Германии, балтийских странах, Беларусь шла по этому пути, - рассказывает мой собеседник. - Если жильцы принимают решение создать ПТ в своем доме, то должны подписать специальный договор. В нем указаны все доли: и лично каждого собственника, и перечень общего имущества.

- Но как можно было заставить людей подписать такой договор?

- Я предлагал очень простой механизм. Попробуйте не оплатить налог на имущество, на авто­транспорт в срок - и налоговая сразу выставит вам уведомление. Если вы не погасите долг, то дело передадут судисполнителям, вам автоматически заблокируют счета. Примерно так же могли бы сделать и здесь. Если вы согласны с договором, то подписывайте. Если не соглас­ны - оспаривайте. Но если не подписали, допустим, в течение года, то государство имеет право блокировать какие-то ваши сделки с недвижимостью, а может и выставлять штрафные санкции, потому что общее имущество не может быть бесхозным. И тогда бы мы за год массово решили этот вопрос.

- И государство было бы вправе так поступить?

- Да, потому что это касается безопасности других граждан, чтобы дом не ветшал и не приходил в негодность. Но эти положения не приняли.

- Еще до появления нынешнего законопроекта заговорили о новом понятии - объединение собственников кондоминиума (ОСК). В документе оно не представлено, но в некоторых местах указана “уточняющая правка в связи с введением особой формы юридического лица - ОСК”. Что вы об этом знаете?

- Мы обсуждали этот вопрос. Сейчас никто не знает свою долю в общедомовом имуществе, которой обладает, она нигде не описана. Как мы можем считаться собственниками общего имущества, если эта доля нигде не закреплена? Для этого и нужен кондоминиум - чтобы закрепить доли имущества за каждым конкретным собственником, чтобы знать, кто живет в этом доме, чтобы автоматически стать членами объединения собственников.

Когда в 2019 году в мажилисе шли обсуждения первых поправок в жилищное законодательство, мы говорили: сделайте обязательным участие каждого собственника в ОСИ. Минюст настоял на том, что этот акт должен быть добровольным. Но это же парадокс! Как так: участие добровольное, а исполнение решений и взносы - обязательные?! ОСК и призвано было устранить этот пробел. Если я покупаю квартиру в какой-то многоэтажке, долю, то становлюсь совладельцем в этом кондоминиуме и автоматически обязательным участником объединения собственников.

К тому же такой механизм позволит контролировать долги и должников за обслуживание дома. В документах ОСК, по идее, должны быть указаны абсолютно все собственники. То есть ОСК - это своего рода база данных. При продаже-покупке квартиры в доме нотариус внесет новые данные в эту базу, и орган управления будет сразу видеть, кто выбыл, кто прибыл. В Германии орган управления может даже отказать неблагополучному лицу, например осужденному, в приобретении общей доли, и тогда он не сможет купить квартиру. В конце концов это формирует у граждан чувство собственника, а отсутствие этого понимания и есть основной тормоз реформ.

- Получается, что ОСК - это не форма управления, а форма собственности, за которую должна быть как индивидуальная, так и солидарная ответственность?

- Совершенно верно. А что касается непосредственно содержания жилфонда, то этим должны заниматься профессиональные управленцы, специалисты. Жильцы самостоятельно или через совет дома утверждают бюджет, выбирают субъект управления. Кстати, субъектом управления (это понятие вошло в нынешний законопроект) может быть кто угодно - хоть ИП, хоть ТОО, хоть ОО. Важно, чтобы их работники обладали достаточной квалификацией, знаниями, навыками и имели соответствующий допуск к работам. Если экстренно потребовались дополнительные финансы, управляющий обращается в совет дома, тот принимает решение. Не нужно постоянно собирать собрание, подписи… Совет дома просто следит за тем, как расходуются деньги.

- То есть вы предлагаете сократить цепочку, убрать эту трех-, четырехступенчатую систему: совет дома - ОСИ/КСК - управляющая компания - сервисная компания?

- Да. Но я продолжу свою мысль. Мы сейчас видим, что председатели совета дома (или ОСИ, КСК - не суть важно, какая структура) становятся ключевыми фигурами, на которые ложится вся ответственность. Если завтра с крыши дома сосулька упадет кому-нибудь на голову и произойдет ЧП, то накажут председателя. Потому что он руководитель юрлица и поэтому несет ответственность. А должен отвечать, я считаю, нанятый профессиональный управляющий. Он должен нести ответственность, и не просто по договору, а по закону.

И мы предлагали внедрять систему страхования ответственности управляющих. В мире это распространенная практика. У нас же есть обязательная страховка на личный транспорт. Без страховки же никто не ездит! Здесь то же самое. Управляющий должен застраховать себя, и если по его вине кто-то пострадал, то эта страховка будет покрывать расходы. И это усилит ответственность самих управляющих.

- А как тогда контролировать управляющих?

- Давайте обложим управляющего так, чтобы он не мог самостоятельно распоряжаться деньгами. К примеру, на одном объекте мы сделали такие условия: если управляющему потребовались суммы вне бюджета, то необходима подпись председателя совета дома. Банк без этой подписи не выдаст деньги. Это же элементарно! Мы же предлагали и другой механизм контроля: создать своего рода добровольную общественно-жилищную инспекцию. Допустим, житель дома по пути на работу увидел непорядок во дворе или в подъезде, написал об этом, выложил фотофакт или видео в доступный всем чат, чтобы все видели, а кто должен - принял меры.

Вот аким Сарыаркинского района Астаны с подачи активистов организовал нечто подобное. Проект назывался “Сити-менеджер”. Активистов разделили по участкам-квадратам, они каждый день обходили их и обращали внимание не только на работу КСК, но и на работу обслуживающих, мусоро­вывозящих организаций, которые работали по договорам. При желании можно продумать систему штрафов. Например, раз есть фотоподтверждение нарушения, то за этот день работу не оплачивать.

- В последнее время нынешние управляющие компании стали ругательством, особенно в крупных, элитных жилых комплексах, с ними жильцы постоянно судятся.

- Мы наблюдаем нехватку кад­ров. К тому же мы видим, что крупные застройщики стали заниматься этой деятельностью через дочерние компании, а они в массе своей в первую очередь пытаются скрыть огрехи строительства (особенно пока продолжается гарантийный срок), чтобы минимизировать свои затраты на устранение недоделок и брака, а потом уже ни шатко ни валко занимаются управлением. Во многих ЖК они даже распродали общее имущество.

- А у нас в стране вообще есть стандарт управления?

- Стандарт управления есть, он был зарегистрирован еще при первой жилищной реформе. Но беда в том, что он носит рекомендательный характер. А раз так, то никто и исполнять его не будет. Нам нужен стандарт, который будет обязателен к применению. Сейчас мы через систему образования, через систему Минтруда запустили профессиональный стандарт, который выставляет требования к хаусмастеру (менеджеру по управлению) и управляющему многоквартирным жилым домом (МЖД). Стандарт должен быть привязан к году постройки дома, к региону, ведь климат, к примеру, Алматы и Павлодара существенно отличается и так далее.

С 2022 года в Алматинском строительно-техническом колледже начата подготовка хаусмастеров, в прошлом году был набор в Астане. Уже 175 бывших школьников учатся этой специальности. На днях алматинский колледж получил лицензию управляющего МЖД. Еще пять колледжей по стране идут по этому пути. Дополнительно мы вместе с другими ассоциациями запускаем систему обучения и сертификации для всех, кто хочет заниматься этой деятельностью.

- Одно из ваших предложений - сократить стоимость услуг управления за счет освобождения органов управления от налогообложения. Но его не приняли…

- Мы предлагали освободить все работы по дому от налога на добавленную стоимость. Это не обогатит государство, но завтра сбросит с него бремя социальных вопросов.

- Как вы считаете, каков оптимальный штат многоэтажек для эффективного управления ими?

- Мы подсчитали: при норме 500-1000 квартир на одного управляющего формируется нужный бюджет, система работает. А у объединения с 200-300 квартирами уже не всегда хватает денег. По опыту примерно 20 процентов жителей платят взносы на содержание с опоз­данием, то есть финансовая модель уже не складывается. Возникает и проблема с кадрами. Поэтому экономическая логика подсказывает, что для эффективного управления нужно объединять несколько домов.

На самом деле содержать в порядке МЖД - недешевое удовольствие. Упущения и ошибки видны не сразу, они проявятся как минимум через 3-5 и более лет. К примеру, установка некачественного дешевого насоса, лифта и так далее. Так что если мы хотим иметь добротный жилой фонд, то и относиться к нему надо подобающе.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы - Астана