Если видишь на картинке…

На картинках в презентации - комфортные дома с дорогой облицовкой, вместительными паркингами и оазисом во дворах. По факту - ЖК с дешевыми фасадами, асфальтовым тесным пятачком во дворе и скудной растительностью. Можно ли заставить застройщика что-либо исправить или получить с него компенсацию? Оказалось, сколько экспертов, столько и мнений…

О буклетах, макетах, 3D-визуализации

Все эти материалы, обозначает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор МИКРЮКОВ, не публичная оферта. То есть не являются официальным договором или материалами, которые можно к нему приложить. Обычно на рекламных буклетах указывают, что результат может отличаться от картинки. Правда, пишут это часто мелким шрифтом на обратной стороне. Чтобы увидеть более реалистичный визуал вашего будущего ЖК, советует адвокат Николай РЕЗНИКОВ, лучше запросить в отделе продаж эскизный проект за подписью представителей профильного госоргана. Можно даже копию сделать. Но и это не будет 100-процентной гарантией того, что вы получите дом как из буклета.

- Эскизный проект будет показывать более реальную картинку, но не будет являться приложением к договору. То есть его во время реализации проекта возможно корректировать. Но! В некоторых случаях необходимо эти изменения согласовывать с госорганами, заново проходить госэкспертизу! - отмечает Виктор Микрюков.

Предупреждать о грядущих изменениях, поясняет он, компания не обязана. В законах такое не прописано. При этом эксперт подчеркивает: любой благоразумный застройщик, который хочет и дальше работать на рынке, обязательно будет держать своих клиентов в курсе и найдет компромисс.

У юриста Максима МОСТОВИЧА свое мнение. Он, ссылаясь на закон  “О защите прав потребителей”, считает: если итоговый результат кардинально отличается от того, что вам рисовали в устной беседе менеджеры отдела продаж или показывали в эскизе, вы вправе требовать уменьшения суммы договора, устранения несоответствий или возврата суммы сделки. Ведь получается, уверен Мостович, что клиент, ориентируясь на глянцевое рекламное изображение, был введен в заблуждение при подписании договора.

- Но, ссылаясь на брошюру, очень сложно доказать, что отделка, качество материалов или благоустройство территории должно быть именно таким, как вам устно обещал менеджер. Необходимо также получить доказательства того, что имеется разница между стоимостью предполагаемого жилья и уже построенного недвижимого имущества. Подтвердить ее сможет только независимая оценочная организация, - предупреждает Максим Мостович.

Застройщик, продолжает спикер, с радостью вернет дольщику деньги за квартиру, если что-то не устроило. Пос­ле ввода в эксплуатацию он ведь продаст ее гораздо дороже. Вот только вы на полученную сумму уже вряд ли что-то приобретете. Поэтому, советует юрист, лучше максимально отразить параметры приобретаемых “квадратов” в документе. Если это не позволяет сделать типовой договор долевого участия, который сейчас, кстати, единственно законный, то прописать информацию возможно в рамках дополнительного договора.

От теории к практике

На рекламный макет будущего ЖК в свое время купились и дольщики столичного комплекса “Жагалау-3”. Все там, вспоминает дольщица Анастасия С., было необычно и оригинально: и форма домов - некоторые полукругом, и их интересное оформление. В качестве облицовки - керамогранит.

- Мы вложились в дом в 2015 году. Да, у нас был в договоре пункт, что застройщик может в одностороннем порядке незначительно что-то менять, но тут главное слово - “незначительно”! В итоге полностью поменялся фасад, сделали обычную штукатурку. Из-за того, что у компании начались сложности, дом сдали аж в 2021 году, а в 2022-м часть этой штукатурки уже начала падать, побив машины, благо без человеческих жертв. Плюс ко всему по эскизам у нас все балконы должны были быть застеклены, но застеклена лишь часть, - описывает Анастасия.

Бывает, что в договорах присутствует уточнение: мол, застройщик имеет право менять стройматериалы по своему усмотрению на равнозначные по стоимости. Особенно это актуально для проектов бизнес- и элиткласса. Но такие оговорки попадаются не везде, девелопер не обязан указывать их в документе.

- По поводу облицовки фасада новостроек. Если изначально застройщик заявлял один вид облицовочного материала, допустим фиброцементные панели, а потом решил применить штукатурку, то это существенное изменение проекта. Происходит замена конструктива вентилируемого фасада на конструктив мокрого, то есть штукатурного фасада. И эта работа связана не только с удешевлением. Меняется вес фасада, а значит, и нагрузка. Поэтому без прохождения госэкспертизы и получения разрешения этот проект реализовать, по сути, невозможно, - считает Виктор Микрюков.

Парковки, балконы, лифты…

Эти и другие объекты, их параметры и характеристики в зависимости от категории жилья регламентирует свод правил (СП) 3.02-101-2012. Это государственные нормативы в сфере архитектуры, градостроительства и строительства. Здесь можно посмотреть, какова должна быть высота потолков, количество жилых комнат, санузлов, минимальную площадь кухни, качество внутренней отделки квартир для первого, второго, треть­его, четвертого класса жилья и малогабаритных “квадратов”. Тут же заложены и нормы по количеству лифтов и парковок.

- Необходимость применения лифтов в зданиях до пяти этажей определяется заданием на проектирование. В домах до девяти этажей может быть один лифт, в высотке от 10 до 12 этажей - уже два лифта и так далее. Что касается паркингов, то для первого класса жилья должно быть два места на квартиру, для второго класса - одно место, для третьего - 0,5, то есть одно место на две квартиры, для четвертого класса - тоже коэффициент 0,5, но только на открытых парковках, - прошелся по сводам правил Виктор Микрюков.

Свод этих правил, отметил Максим Мостович, устанавливает общие требования к строительству. Застройщики должны их соблюдать вне зависимости от того, отражены эти условия в договоре или нет. При наличии нарушений в рамках этого СП, считает юрист, здание не должно быть введено в эксплуатацию.

А вместо оазиса… пожухлый газон

Жительница ЖК Heaven Айша АМИРКУЛОВА утверждает: изначально застройщик обещал богатое озеленение. Ждали если уж не ландшафтного дизайна во дворах, то хотя бы нормальных деревьев и цветов.

- А по факту деревья нам достались те, что были изначально на этом участке. От себя застройщик организовал газон, от которого быстро ничего не осталось, как и от маленьких саженцев. Возможно, потому что не была сделана обещанная система полива. В итоге нам самим пришлось взять бесплатные саженцы в акимате и заново их выращивать, - делится собеседница.

Кстати, с прошлого года благоустройство и озеленение территории стало обязательным требованием для застройщиков при сдаче комплексов в эксплуатацию. В Алматы даже есть свои нормы.

- Согласно правилам формирования архитектурного облика и градостроительного планирования Алматы от 31 мая 2021 года, при уплотнительной застройке, которой, по сути, можно считать жилые комплексы, необходимо наличие придомовой территории 10 квад­ратных метров на одного жителя. Это с учетом парковок, благоустройства и озеленения. В случае несоблюдения данных требований проектная документация не должна быть согласована, - подсказал Максим Мостович.

О важном

Доказать, что покупатель получил совсем не то, что ему обещали, будет непросто, считает президент Национальной палаты ЖКХ Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ. И если вопрос касается измененных фасадов, благоустройства, количества лифтов, то тут еще можно опираться на СНиПы. А если говорить непосредственно о квартире, соответствует ли она тому комфорту и качеству, что обещал продавец? Особенно это станет актуальным, считает собеседник, если застройщиков обяжут сдавать их в чистовой отделке.

- Если сдадут вам квартиру, сделанную тяп-ляп? В суде юристу придется ссылаться на закон “О защите прав потребителей”, Гражданский кодекс за неимением профильного. А оппоненты могут сослаться на то, что квартира не совсем подходит под описание товара или услуги. Юристам приходится что-то заимствовать из одного закона, из других норм, собирая юридического Франкенштейна, которого используют для защиты. Я же предлагаю в закон “О защите прав потребителей” (в него скоро будут вносить изменения) внести поправки о том, что квартира является товаром, или приравнять ее к товару, добавить главы и прописать критерии качества. Таким образом мы сделаем закон “О защите прав потребителей” профильно защищающим права собственника квартиры, - уверен Талгат Мухамедгалиев.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы