Квадратный метр без иллюзий

Пенсионные "излишки" казахстанцев сократятся, застройщики новых проектов попадут под действие НДС, требования к ипотеке ужесточатся, а правила на первичном рынке станут заметно строже. И все это вступит в силу одновременно с наступлением нового года. Мы собрали три ключевые точки зрения - риелтора, застройщика и финансиста, чтобы разобраться, кто и в каком объеме в итоге заплатит за новые правила игры.

Меньше сделок, выше качество?

С 1 января 2026 года пороги минимальной достаточности для досрочного снятия пенсионных накоплений увеличатся в среднем на 10 процентов. Параллельно сократился и перечень целей, на которые разрешено использовать пенсионные излишки. Фактически осталось три направления: улучшение жилищных условий, передача средств в доверительное управление частным управляющим компаниям и оплата жизненно важных, редких и дорогостоящих видов лечения (радионуклидная и радиойодтерапия, радиохирургическое лечение, протонная терапия). К слову, пенсионку с этого года нельзя направлять на стоматологические, офтальмологические услуги и пластические операции.

На фоне такого узкого выбора жилье становится самым востребованным вариантом использования пенсионных средств, но доступ к нему станет сложнее из-за возросших порогов.

По словам председателя комитета по этике и членству Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Александра ВАЙНШТОКА, повышение порогов достаточности действительно повлияет на рынок, но не так драматично, как многие опасаются.

- Повышение порога фактически уменьшает количество людей, которые могли бы использовать пенсионные излишки для покупки жилья. Спрос со стороны части покупателей ослабнет, особенно тех, кто дотягивал до первоначального взноса именно за счет пенсионных, - говорит он.

Наибольшее влияние, по словам эксперта, это окажет на массовый сегмент новостроек, кредиты с минимальным первоначальным взносом и города с уже перегретыми ценами. Однако говорить об обвале рынка, по его мнению, некорректно.

- Будет просто охлаждение темпов роста. Это означает меньше ажиотажных покупок и необходимость для продавцов быть более реалистичными по цене, - говорит Вайншток, подчеркивая, что пенсионные деньги давно перестали быть единственной опорой рынка недвижимости.

Отдельно эксперт отмечает текущую тенденцию спешного перевода пенсионных излишков в Отбасы банк до нового года для накопления первоначального взноса.

- Я оцениваю это как позитивную тенденцию. Поведение покупателей станет более планируемым и с нормальным первоначальным взносом: формируются дисциплина накоплений и более осознанный выбор жилья, - говорит он.

По его словам, спрос не исчезает, а смещается по времени, становясь более качественным и менее импульсивным. В перспективе это снизит риски проблемной задолженности и сделает рынок более устойчивым.

Но самым ключевым изменением нового года станет обновленный Налоговый кодекс. С 1 января 2026 года квартиры в домах, строительство которых начнется после этой даты, будут облагаться НДС в размере 16 процентов. Параллельно ужесточаются правила долевого строительства: введены миллионные штрафы за привлечение денег дольщиков без официального разрешения акимата или гарантии Казахстанской жилищной компании, а также за незаконную рекламу строящихся объектов и неточную, неполную информацию о ходе строительства.

По словам Вайнштока, новые требования прежде всего ударят по слабым и недофинансированным игрокам. В то же время в среднесрочной перспективе рынок может даже выиграть от этих изменений. В зоне риска окажутся переоцененные массовые новостройки, неликвидные локации, неудачные планировки и низкое качество строительства. Качественные же проекты в хороших районах, напротив, сохранят устойчивость.

- Разрыв между хорошей и слабой недвижимостью будет только увеличиваться. Это приведет к очистке и укреплению рынка. Останутся те, кто строит системно и надежно, - уверен Вайншток.

Ужесточение требований банков к заемщикам - еще один фактор, который будет формировать рынок в 2026 году. Это приведет к снижению количества сделок, но повысит качество кредитного портфеля и устойчивость рынка в целом.

- Уменьшится круг людей, которые могут получить кредит на пределе возможностей. Вырастет роль белых доходов, официальной занятости и реальной платежеспособности. Да, рынок почувствует замедление количества сделок, в начале 2026 года часть проектов, возможно, будет пересмотрена, какие-то стройки могут быть перенесены по срокам. Для девелоперов с минимальным запасом прочности риски заморозки или стагнации реальны, тем более правительство уже начало публиковать черные списки застройщиков. Но это не катастрофа, а естественный этап взросления рынка, - говорит Вайншток.

Покупать, продавать или выжидать? Универсального ответа, по словам эксперта, не существует. По его словам, 2026 год - это время осознанных, а не спонтанных решений. Эксперт говорит, что покупать стоит тем, у кого стабильный доход, финансовая подушка и понятная цель - жилье для жизни.

Выжидать - если доход нестабилен, серый или покупка носит чисто инвестиционный характер без стратегии. А продавать разумно в том случае, если объект ликвиден, есть цель зафиксировать прибыль, требуется улучшение жилищных условий.

- Ажиотажный рынок заканчивается. Начинается рынок профессионального выбора - с цифрами в руках и холодной головой, - резюмирует эксперт.

Почему рост цен ещё впереди

Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор МИКРЮКОВ, как и предыдущий эксперт, считает, что повышение пенсионных порогов достаточности не ударит по рынку недвижимости. Но совсем иначе застройщики оценивают налоговые изменения.

- Мы фиксируем старт большого количества проектов именно до нового года, потому что НДС будет применяться только к тем объектам, строительство которых начнется после 1 января 2026 года. Для застройщиков это, безусловно, негативный фактор. Сильный рост цен нам невыгоден, он снижает платежеспособность покупателей. Но все последние налоговые изменения в любом случае напрямую отразятся на стоимости жилья, - говорит Микрюков.

Важно, подчеркивает глава ассоциации, что это удорожание пока еще не заложено в текущие цены. Оно начнет формироваться только в следующем году. Поэтому заявления о том, что застройщики якобы уже "заранее подняли цены на новостях" и дальше рост остановится, Микрюков называет несостоятельными.

По его словам, ключевая проблема связана с отменой упрощенных налоговых режимов для подрядчиков и резким ростом налоговой нагрузки на строительные услуги.

- Многие строительные бригады и подрядные компании (кладка, монолит, фасады) работают на упрощенном режиме. Это позволяло держать стоимость работ относительно низкой. Но с нового года такие компании вынуждены переходить на общеустановленный режим. Та же бригада по каменной кладке теперь будет платить 16 процентов НДС, плюс корпоративный подоходный налог. Эти расходы невозможно просто "проглотить" - они будут переложены в цену работ, а значит, вырастет и себестоимость жилья, - объясняет он.

По оценке президента Ассоциации застройщиков, 2026 год станет тяжелым и нестабильным для строительной отрасли.

- 2025 год в целом проходил в цивилизованном режиме. Рынок в первые три квартала не подталкивал людей срочно покупать или продавать недвижимость, сделки были взвешенными. Но после новостей о налоговых и регуляторных изменениях цены начали таргетироваться вверх. В итоге к концу года стоимость жилья заметно выросла, а 2026 год может принести новое давление на цены, - отмечает он.

При этом рассчитывать на снижение цен эксперт не советует вовсе. Исторически падение стоимости квадратного метра в Казахстане случалось крайне редко и было связано исключительно с масштабными кризисами.

Дополнительной неопределенностью для рынка станет ситуация с ипотекой. С 1 июля 2026 года в Казахстане должна вступить в силу норма, снижающая максимальную годовую эффективную ставку по ипотеке с 25 до 20 процентов. Это значит, что с середины лета любая ипотека в Казахстане не должна быть дороже 20 процентов годовых. Ранее этот шаг планировалось ввести еще в ноябре, однако его отложили на июль.

Причина - рост базовой ставки. Осенью Нацбанк повысил ее до 18 процентов, то есть фактически банки вынуждены были занимать деньги у регулятора почти под тот же процент, под который им предлагалось выдавать ипотеку населению. В такой ситуации часть банков сразу приостановили прием ипотечных заявок. После решения отложить эту меру банки снова возобновили ипотеку.

- Главный вопрос - сохранится ли коммерческая ипотека на рынке ли после 1 июля? Это покажут только реальная практика и участие государства в поддержке банков. Если просто сказать банкам: выдавайте ипотеку под 20 процентов при депозитах под 20 процентов, это работать не будет. Экономически это невыгодно, - резюмирует Микрюков.

Пауза вместо гонки

Финансовый аналитик Андрей ЧЕБОТАРЁВ не исключает, что после вступления в силу всех нововведений нового года на строительном рынке сократится количество новых проектов. При этом он подчеркивает: рынок давно нуждался в снижении перегрева.

- Мы строим очень много. 17 миллионов квадратных метров жилья для Казахстана - это слишком много. После любого периода насыщения всегда идет период охлаждения.

Чеботарёв также обращает внимание на ажиотажный характер текущего спроса. По его словам, покупатели спешат заключить сделки, опасаясь дальнейшего роста цен и именно этим настроением сейчас пользуются застройщики, поднимая стоимость жилья.

Подводя итоги, аналитик называет 2025 год относительно удачным временем для покупки жилья, особенно на вторичном рынке. В этот период многие продавцы были готовы торговаться и идти на уступки.

- Но в 2026-2027 годах жилье станет менее доступным, и это уже отражается в статистике. Если за предыдущий год цены росли в среднем на 2-3 процента, то за период с 1 декабря прошлого года по 1 декабря текущего года рост составил около 12 процентов. Это наглядно показывает, что вход на рынок недвижимости становится все более дорогим, - предупредил Андрей Чеботарёв.

Тогжан ГАНИ, Астана