Пролёт над гнездом

Рост курса доллара прибавил вопросов тем, кто мечтает хотя бы сохранить свои тенговые сбережения. Правительство в качестве одной из мер оперативно предложило людям вкладываться в жилье. У казахстанцев, мечтавших обзавестись квартирой, теперь кипят мозги: ведь если все имущие побегут вкладываться в недвижку, то это однозначно отразится на рынке. Что делать: покупать-продавать сейчас квартиры-дома или затаиться и ждать? Что вообще будет с рынком недвижимости в новой реальности?

Что было до обвала

Первую половину этого года, анализирует президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор МИКРЮКОВ, рынок был в стабильном падении. Рост цен на жилье остановился, стройматериалы продолжали дорожать, объемы строительства начали снижаться. За 10 месяцев этого года, говорит спикер, опираясь на статистику, в стране было построено 16 293 923 кв. метров недвижимости, около 14 000 000 из них приходится на жилую. Но сюда относятся и ИЖС, и дома, построенные по госпрограммам, и те “квадраты”, которые получили в качестве компенсации пострадавшие от паводков. Коммерческого жилья построили не так много.

А к лету этот сегмент неожиданно зацвел.

В итоге за январь - октябрь, говорит риелтор высшей категории агентства недвижимости Nelina.kz Александр БИКЕТОВ, по республике зарегистрирована 343 521 сделка купли-продажи жилья. Рост по сравнению с аналогичным периодом 2023-го составил 14,1 процента. Больше всего операций с жильем провели в Алматы, затем в Астане, тройку замкнул Шымкент.

- В Алматы основной спрос был на одно- и двухкомнатные квартиры с малой площадью, которые попадают под ипотеку. В Астане, наоборот, предпочитают двух-, трех-, четырехкомнатное жилье, - отметил Александр и объяснил почему.

Ипотека, декларирование и бартер!

Реанимация рынка, продолжает Бикетов, произошла в том числе и за счет выросшего бартера. Ну, хочет человек пойти на расширение площади, а денег больших нет. Вот и начали чаще предлагать, допустим, за чью-то “трешку” свою “однушку” с доплатой или с машиной. К весне Отбасы банк запустил новые ипотечные программы, которые тоже сыграли на спросе. А еще в числе покупателей недвижимости в Алматы, Астане и их пригородах оказались те, кто получил денежную компенсацию за потерю домов под большой водой в других регионах. Плюс к этому среди населения пошел слух: мол, в следующем году запретят изымать излишки пенсионных накоплений.

- Оживила спрос и новость о всеобщем декларировании, которое позже отменили для всех подряд. Ведь все, что, грубо говоря, под матрацем лежало, задекларировать не получилось бы. Вот и хотели многие свои наличные перевести в активы, в ту же недвижимость, - считает Микрюков.

Вместо квартиры - трактор!

Но все же большого покупательского бума, как пару лет назад, не произошло. Во многом и потому, что флипперы, то есть перекупщики, перестали в Алматы массово скупать строящиеся квартиры. Цены к сдаче домов не сильно росли, продажи встали, а держать их для аренды оказалось невыгодно.

- Я все свои квартиры, кроме парочки, еле распродал. В ремонт вложишься прилично, а с большой маржой не продашь. Если в аренду сдавать, то сейчас оплата даже немного упала по сравнению с прошлым годом. В оставшихся квартирах живут квартиранты - не выгонять же людей на улицу. Но еще полгода - и надо опять ремонт делать! Смысл вкладываться в квартиры пропал. Хранить деньги на депозите тоже невыгодно: все проценты, что получаешь, съедает инфляция и разница курса доллара. Вложился поэтому в недвижимость в Таиланде. Посмотрим… пока гораздо лучше выходит, - делится своей бизнес-схемой предприниматель Сергей РЫЧКОВ.

Квартира, считает алматинский бизнесмен Геннадий МАМОНТ, сейчас плохая инвес­тиция. В Алматы на “однушку” вместе с ремонтом потратишь около 32 000 000 тенге. Хорошо если сдашь ее потом за 300 000. А это окупаемость квартиры девять лет! И то если за эти годы ни разу ничего не ремонтировать. Ну и с нашей валютой вообще непонятно, что через девять лет будет.

- Предприниматели любят быст­рую окупаемость - год-два. Вот поэтому в покупку квартир только романтики еще вкладываются. Сейчас даже крупные стройкомпании переключились со строительства жилья на строительство складов. Поэтому я решил вкладывать в строительную технику. Сам в этой отрасли работаю, знаю, кому ее сдать в аренду. За те же 30 000 000 я лучше манипулятор куплю. Спецтехника гораздо быстрее позволяет отбить свои деньги. Напомню, что девять лет назад доллар меньше 200 тенге стоил, - говорит Геннадий.

Все деньги ушли в Астану?

В Алматы, рассказывает Александр Бикетов, всегда были инвесторы, которые закупали “квадраты” на этапе строительства у компаний, потом перепродавали с маржой. На сленге их называют флипперами. Когда продажи в мегаполисе застыли, многие из них переориентировались на другой рынок - Астану. Кстати, она дважды за год обгоняла южную столицу по объему продаж, что редкость.

Алматинцев среди покупателей столичных “квадратов” в этом году существенно прибавилось, подмечает директор астанинского филиала агентства недвижимости “Этажи” Азиз ЛАТИПОВ. Кто-то покупает жилье для себя, другие - для перепродажи. Тут цены в новостройках гораздо ниже, а аренда та же, что и в Алматы. Например, однокомнатную квартиру в черте города реально купить миллионов за 16-17. И она будет с ремонтом. А в Алматы продают в черновой отделке бетонные коробки.

- Столичные застройщики стали строить и продавать именно жилье, готовое к заселению. И все равно недвижимость дешевле алматинской. Есть и такая практика, когда застройщик предлагает инвесторам при­обрести сразу несколько квартир со скидкой по закрытым продажам. И если раньше они просто покупали такое жилье и потом перепродавали после ввода в эксплуатацию, то сейчас продают в таком виде, чтобы человек сразу заехал и жил. Понятно, что перекупщикам так удобнее. Вот это направление у нас набрало обороты, тут еще можно хорошо заработать, - рассказывает Латипов.

Нацбанк: покупайте квартиры вместо долларов

Как быть сейчас тем, кто хочет обзавестись жильем поновее и попросторнее? Вдруг старое продашь и на эти деньги уже мало что купишь? Цены-то на квартиры и дома вслед за курсом доллара уже поползли. Поэтому с операциями по жилплощади, считает финансовый аналитик Расул РЫСМАМБЕТОВ, лучше повременить до весны:

- Сейчас индекс доллара, то есть его сила по отношению к другим мировым валютам, вырос на 5-7 процентов, а это очень много. Доллар будет еще расти. Поэтому я предлагаю до конца марта вообще ничего не продавать и не покупать.

Но рынок уже начинает реа­гировать на эмоциональные валютные качели. Те, у кого тенговые накопления, говорит Александр Бикетов, звонят, просят подыскать варианты по недвижимости, чтобы хотя бы сохранить деньги. Обладатели долларовых депозитов пока наб­людают, что дальше будет.

- Продавцы квартир в престижных районах мегаполисов начинают поднимать цены. Но это ловушка. Люди же не стали богаче. Жилье сейчас продадут те, кто не поддался соблазну привязать цену к курсу доллара, - предупреждает Александр.

Тем не менее рост доллара все-таки скажется на цене нового жилья. Особенно, говорит Виктор Микрюков, падение тенге отразится на сегментах “комфорт-плюс”, “бизнес” и “премиум”. Там доля импорт­ных материалов в строительстве достигает 60 процентов. Если к турбулентному доллару прибавить и возможную отмену льготы по НДС для покупки жилья, прикидывает собеседник, то стоимость даже квартир экономсегмента может весьма существенно подняться. Налог как раз ударит по бюджетному жилью.

- Именно эти проекты возводятся с наименьшей прибылью, которая составляет от 9 до 11 процентов. Налог на добавленную стоимость - 12 процентов. Да, за счет уступок, по нашим минимальным расчетам, 9-10 процентов сверху на стоимость ляжет. Соответственно, маржинальность проектов комфорт-, экономсегмента будет 1 процент. Вы пойдете строить проект с маржинальностью в 1 процент? Нет. Поэтому все это будет закладываться в стоимость “квадрата”. Власти говорят: пусть застройщики за счет бизнес- и премиум-проектов дотируют экономкомфорт. Но это уже благотворительность, так рынок не работает, - считает Микрюков.

В общем, подводят итог экс­перты, учитывая все эти факторы, зажиточные казахстанцы, возможно, как и посоветовал председатель Нацбанка Тимур СУЛЕЙМЕНОВ, побегут сейчас покупать жилье, что тоже подогреет его цену, сделав еще более недоступным массовому потребителю. Но это будет ажио­тажный спрос в моменте, ведь по факту большие деньги мало у кого сейчас есть. Да и сам совет из серии “если кому-то из-за падения тенге жить стало труднее, то ешьте пирожные”.

- Мы уже проходили этапы бурного роста доллара. Это 2007-2008, 2014-2015 годы. И все помнят те кризисные моменты, которые потом происходили, в том числе и на рынке строительства. Это невозможность достроить объекты, куча уголовных дел на те компании, что не могут довести дома до ввода в эксплуатацию. Не хотелось бы, чтобы и сейчас это повторилось, - опасается Мик­рюков.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы