10 июля, 23:32 4507

Подвал давно уже не ваш

Елена БАХАРЕВА

Как общедомовое имущество уходит в частные руки и можно ли этому противостоять

Подвалы в домах нынче не те. Редко уже хранятся там велосипеды, коляски да закрутки на зиму. Все чаще они уходят под бизнес-площадь. Бывает, открывают там и “запрещенку” - караоке-клубы и казино. Жители многоэтажек в ужасе: когда и кто успел продать общедомовое имущество без их ведома? Хозяева квартир в новостройках тоже в недоумении: подвалы загнали под коммерцию еще на стадии строительства. А что, так можно было?

Тайком от жильцов

В 2019 году, рассказывает алматинка Валентина КВАРТНИКОВА, когда их дом начал создавать ОСИ, все узнали: подвал продан! Хотя, возмущена Валентина Владимировна, продать общедомовое имущество могли только сами жители. А они ни сном ни духом. Возможно, говорит наша собеседница, это дело рук экс-председателя их КСК. Документацию на дом она четвертый год не возвращает, выяснить, откуда ноги растут, сложно.

- Долго писала во все инстанции. Выяснилось, что подвал перепродавался уже пять раз. И это полбеды. Прежние его хозяева, видимо, купили еще и квартиру на первом этаже, выбили там в полу четыре несущие плиты и сделали вход в подвал из квартиры. Вот вам и офис. Но это же нарушает сейсмостойкость здания! Новая владелица и вовсе не платит за содержание жилья, долг за ней на 2 миллиона. Суд мы выиграли, дело передали частному судебному исполнителю, она должна оплатить долги, но найти он ее не может, - накипело у жительницы дома, оставшегося без подвала.

Руководителя общественного объединения “Тургындар” Анару ЖИЕНБЕКОВУ эта история вообще не удивляет. Она знает: практически весь “золотой квадрат” мегаполиса бесподвальный. Помещения-то на месте, но уже в частных руках. Есть, перечисляет она навскидку, целый микрорайон в Жетысуском районе, 60 домов, и везде подвалы отчуждены без согласия жильцов. Сейчас в работе общественного объединения 16 заявлений от алматинцев. Если подсчитать, то квадратура незаконно проданных подвалов по этим домам равна площади семи стадионов!

Когда Анара начинает разбираться в купле-продаже подобных объектов - все шито белыми нитками. По правилам жильцы должны провести собрание, получить 2/3 голосов за продажу, оформить и сдать протокол с подписями каждого, зарегистрировать объект как нежилое помещение, оформить техпаспорт. Дальше этому объекту должен быть присвоен свой адрес.

- Разбираясь в материалах, увидели, что часто продавцами подвалов выступали председатели КСК. Ни в одной сделке жители не участвовали. Уже на встречах с антикоррупционной службой выявили: протоколы собрания с подписями просто подделывали. И потом, если собственники дали согласие, каждый должен был получить деньги. Покажите платежку! Если вы владеете пятью процентами в общедомовом имуществе, вам выдают пять процентов от суммы сделки, распределяют средства. Либо выносится протокольное решение, что эти деньги идут на нужды дома. Еще важно: все продажи до регистрации кондоминиума недействительны. А их, зарегистрированных, практически ни в одной сделке нет, - перечисляет нарушения Анара Жиенбекова.

Она приводит еще одну интересную схему отчуждения площадей под домами. Это когда хозяева квартир на первом этаже прихватывают себе подвал во время ремонта или перепланировки своих “квадратов”.

- То есть он подает архитектурно-планировочное задание (АПЗ), получает разрешение на легкую перепланировку. И потом может сделать самостоятельный ввод в эксплуатацию, то есть без проверки со стороны госорганов. Максимум - вызывают техника, платят ему, и тот пририсовывает им в техплане подвал к квартире, увеличивая площадь. Был у меня пример: хозяин квартиры так сделал ремонт, что потом не только подвал прихватил, но и отдельный подъезд себе построил! Было 60 “квадратов”, а стало 700, и ведь госорганы узаконили! По всем этим схемам серьезная коррупционная составляющая, - предполагает Жиенбекова.

Важно! В 2023 году были внесены поправки в закон “О жилищных отношениях” (статья 31, пункт 8), согласно которым общедомовое имущество продавать нельзя, даже если жители сами того пожелают. Его можно только сдать в аренду.

В новостройках свои истории…

Очень часто жители новостроек, после того как пройдет эйфория от новоселья, спохватываются: почему в домовом подвале частники бизнес открыли или почему кладовки жильцам продают? Ведь они оплатили строительство всего ЖК, а получили, выходит, только четыре бетонные стены?

- Да, это законно. До того как зарегистрирован кондоминиум, все чердаки, крыши, подвалы - собственность застройщика. Поэтому он заранее, при проектировании, может заложить в подвале кладовки или коммерческие помещения, предназначенные на продажу. По закону после регистрации кондоминиума чердаки-подвалы переходят в общедомовое имущество, но паркоместа, кладовки и нежилые помещения согласно проекту остаются в частной собственности, даже если они размещены в подвале. А вот коридоры и пространства между ними - общедомовая территория, - считает партнер адвокатской конторы “Назханов и Партнеры”, адвокат Николай РЕЗНИКОВ.

По мнению Резникова, проблема в том, что в законе “О жилищных отношениях” нет конкретики: в подвале делать кладовки или коммерцию нельзя! Возможно, это стоит прописать.

А вот председатель алматинского городского филиала республиканского ОО “Союз защиты потребителей и предпринимателей “Общественный защитник” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ считает, что с таким кейсом можно идти в суд. Подвалы - это общедомовое имущество, и точка! Тем более, говорит он, эти помещения технические и нужны для нормальной жизни дома.

- Подвал и верхний технический этаж необходимы для того, чтобы в доме была циркуляция воздуха. Помимо этого подвалы - это помещения для обустройства всей инженерной инфраструктуры. И даже если там возникают излишки площадей, они непригодны под какую-то коммерческую деятельность. И вообще, коммерческие помещения даже на стадии проектирования обычно закладываются на первых этажах с отдельной входной группой, определенной планировкой, - уверен Талгат Мухамедгалиев.

Да, соглашается Резников, можно выяснить, действительно ли “квадраты” в подвале подходят под коммерцию, на такие объекты, как и на любые нежилые, нужны техпаспорта. А если там предполагаются офисы, то нужен дневной свет, значит, и без окон помещение быть не может.

- Нужно запросить рабочий проект дома у уполномоченного органа. Если реально коммерческие помещения предусмотрены изначально, то должны быть и техусловия от всех коммунальных монополистов, кто им выдал разрешение подключиться к общим сетям. И потом, если по проекту есть частное помещение, то и лифт должен идти до него. У вас лифт уходит в подвал? У кладовых тоже есть свои нормативы, они не могут превышать квадратуру квартир, - подсказывает Анара Жиенбекова.

Не бойтесь идти в суд…

Даже если подвалы умудрились выкупить, это не значит, что там можно открывать любой бизнес. Под домами запрещены любые производства, СТО, клиники, копировальные центры...

- Если идет нарушение, то нужно идти в суд. И я рекомендую судиться не с застройщиком, у которого большие ресурсы, а привлекать к ответственности госорганы, которые допустили нарушения. И, кстати, отсудить можно и подвалы, которые ушли к частникам много лет назад. Вот недавно суд Медеуского района, несмотря на истечение срока исковой давности, отменил сделку 2000 года. Он признал, что председатель КСК, который, кстати, продал подвал за 100 миллионов тенге, не мог выступать продавцом, - приводит пример Анара Жиенбекова.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

Что находится в подвале вашей многоэтажки?

- Кладовки жильцов, которые достались им бесплатно.

- Кладовки жильцов, которые они выкупили.

- Паркинг, места на котором выкуплены.

- Коммерческие помещения.

- Не знаю, я туда не спускаюсь.

- У нас нет подвала.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей