НЕсвободная планировка

Зачем нужен новый техпаспорт

Сейчас даже четырехкомнатная квартира площадью 120 “квадратов”, покупаемая у застройщика, по документам идет как “однушка”. В ней же нет никаких перегородок! Многие из тех, кто держит в руках ключи от квартир в свободной планировке, смущены. Вроде как приобрели свободную площадь, ничего не сносишь, по сути, просто зонируешь пространство. Но даже это надо узаконить? Да, потому что это считается перепланировкой.

- Перепланировка - изменение планировки помещения (помещений), сопряженное с изменением границ этого помещения. Собственники квартир приобретают их в свободной планировке с определенной общей квадратурой. То есть это жилье без межкомнатных перегородок и внутренних стен. После перепланировки данная квадратура уменьшается в связи с установкой межкомнатных перегородок, и возникает жилая площадь и нежилая, - ответили нам в управлении городского планирования и урбанистики (УГПиУ) Алматы, объясняя, зачем нужно узаконивать даже гипсокартонные перегородки в новом жилье.

Заветные ключи в руках - теперь за ремонт! Об узаконении задумываются после. Но! Как нам подсказали в том же УГПиУ, “самовольное строительство объектов различного назначения, а также перепланировка в квартире “свободной планировки” на территории населенных пунктов не допускается”. И по закону “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан” тем, кто оказался излишне самостоятельным, придется заплатить штраф. Для физлиц - от 30 до 80 МРП. Максимальное денежное наказание предусмотрено для владельцев квартир, чья косячная перепланировка “повлекла или может повлечь полную потерю прочности и устойчивости здания”. В этом случае, говорит наш эксперт - руководитель архитектурного бюро “АРХ-идея-KZ” Наталья ВИННИКОВА, хозяину квартиры придется не только пройти процедуру узаконения от а до я, но и исправить ошибки в соответствии с казах­станскими СНиПами.

Да, есть так называемые помогайки, которые возьмутся за любое узаконение. Цена на их услуги в Алматы варьируется от 200 до 700 тысяч тенге. Но это незаконно! Да и неизвестно, на кого нарвешься.

- Чтобы не заморачиваться, очень многие просто отказываются от узаконения. Но при продаже такой квартиры покупатели захотят видеть новый техпаспорт. Он же потребуется банку, если жилье приобретают в ипотеку. Поэтому лучше все сделать сразу и по правилам, - считает Наталья Винникова.

Квартира “в законе”

Итак, с чего начать? Например, алматинцам общую информацию об алгоритме узаконения, рекомендации по перепланировке могут дать архитекторы, которые принимают в районных акиматах. Консультации бесплатные, их можно получить по понедельникам с 10.00 до 12.00, по четвергам - с 14.30 до 17.30.

Далее необходимо заказать технический проект. Обычный дизайнер сделать его не сможет! Возьмутся только проектные организации или специалисты, имеющие соответствующую лицензию на проектирование. Кстати, найти мне таких было непросто. Обзвонила по объявлениям больше десятка проектных компаний, все вежливо отказывали. На поиски нужной организации ушло два часа.

- Знаете, многие проектные компании не хотят браться за перепланировку квартиры. С квартирой муторно. Там может быть столько СНиПов переплетено, а их все надо знать, разбираться, в соответствии с ними составлять эскиз, ошибиться нельзя. Поэтому многим проще заняться проектированием здания, за которое и платят больше. Мы уже 20 лет занимаемся составлением техпроектов и для квартир. И я вижу, что у людей до сих пор большой пробел в этой сфере, - объясняет Наталья Винникова.

Один из пробелов - казах­станцы думают, что квартиру со свободной планировкой можно обустраивать как угодно. Это не совсем так, давайте разбираться. Чаще всего мы хотим на заданной площади слепить максимальное количество комнат. Сдать в аренду потом можно выгоднее. Или, например, любим мы встречать гостей, поэтому представляем себе огромный зал, а остальную площадь разбиваем на небольшие комнатки. Допустимо ли это?

- Например, у вас в свободной площади три окна, а вы хотите четыре комнаты. Хорошо, но та комната, что останется без окна, будет тогда с другим целевым назначением. Это нельзя уже будет назвать спальней в экспликации. Это будет, допустим, кабинет. В кабинете допускается отсутствие инсоляции. Раньше и на кухне окно обязательно должно было быть. А сейчас допускается его отсутствие, если это кухня-ниша. По поводу количества комнат. Можно сделать сколько угодно, но если комната меньше девяти квадратных метров, то она жилой не будет. Она может быть кладовкой или кабинетом, - объясняет Наталья Винникова.

Интересно и то, что ванную и кухню при свободной перепланировке можно делать где угодно, даже если стояки уже выведены в определенных местах площади. Это будет считаться переоборудованием.

- Да, стояки есть, но если даже посмотреть на изначальный техпаспорт, то там мокрые зоны не обозначены. Поэтому вы можете сделать такую перепланировку и оборудовать ванную комнату где захотите. Единственное, если дом будут подключать к газу и в квартире есть газовая труба, то переносить ее нельзя. Тогда кухню надо будет делать в зоне этой трубы. Ее можно запланировать в любом месте в том случае, если у вас будет электрическая плита, - уточняет эксперт.

Больной вопрос всех проектировщиков - балконы. Почти все владельцы жилья хотят за счет их присоединения расширить комнату - спальню или зал. Но на такое творчество в Алматы уже пару лет действует мораторий. А в Астане объединять балконы с комнатой можно, но не всем.

- По Алматы. Когда вы присоединяете балкон, то у вас увеличивается площадь обогрева. Вы так сделали, соседи так сделали, в итоге у всех становится холоднее, и начинаются звонки в организации, отвечающие за отопление. Все просят увеличить мощность. Но таких домов много, а алматинские сети изношены, происходят аварии.

Насчет столицы - там, если вы живете до пятого этажа, можете присоединить все имеющиеся балконы. А тем, чьи квартиры расположены выше, можно объединить с комнатой только один из двух балконов. Если же у вас всего один балкон, то он должен остаться балконом. Это пожарные нормы. Выше пятого этажа людей гораздо сложнее эвакуировать в случае пожара. Балкон будет служить зоной укрытия до того момента, пока придет помощь, - добавляет Винникова.

Теперь ригели. Ну не нравятся они многим, дизайн вроде как портят. Сносить их можно, уточняет эксперт. Но! Для этого нужно делать экспертизу, техническое обследование специалистом, который заключит, возможна ли такая корректировка в перепланировке. Тут надо рассматривать каждый случай индивидуально: где-то это невозможно, а кому-то предпишут сделать усиление в проемах. Когда технический проект готов, то тем же алматинцам нужно получить еще и сейсмозаключение. Его могут сделать только специалисты проектной организации, имеющие лицензию. Жителям других городов, где опасности землетрясений нет, такой документ не понадобится. И еще, если квартира куплена в кредит, то техпроект необходимо согласовать с банком.

Ну что? Вот теперь можно приступать к ремонту.

- После завершения перепланировки собственник самостоятельно готовит акт ввода объекта в эксплуатацию. Он согласовывается с проектировщиком на соответствие техпроекту. Затем с согласованным актом ввода собственник обращается в НАО “ГК “Правительство для граждан” для регистрации объекта в госоргане, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, - обрисовали дальнейший алгоритм в УГПиУ.

Подсчитываем с Натальей, во сколько примерно обойдется новый техпаспорт в Алматы и Астане. Техпроект свободной перепланировки будет стоить в районе 60 тысяч тенге, сейсмозаключение - еще 40 тысяч. Получение техпаспорта и акта ввода в эксплуатацию - по 5000 тенге. И заключительный этап - регистрация в органах юстиции. В столице госпошлина равна 600 тенге, в Алматы - 1260. В итоге около 112 тысяч тенге! Теперь подсчитайте, сколько на этом зарабатывают помогайки.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы