Это наше с тобой непонятно что

Реформаторы возложили всю ответственность по созданию новых форм управления многоэтажками на простых собственников квартир, но при этом не пытаются научить их защищать общее имущество. Как выяснилось на последнем заседании общественного совета Алматы, представители районных управлений жилищной политики даже не знают о кондоминиуме! Что уж тут говорить о глухих регионах и малых городах страны?!

Мы в очередной раз убедились в том, что госорганы в южной столице заинтересованы лишь в количественных показателях жилищной реформы и практически не переживают о качестве ее исполнения. Их бурная деятельность направлена на решение проблем, которые можно было предотвратить. Возможно, поэтому эксперт общественного совета Алматы Толеутай ЖАББАРОВ и начал заседание не с привычного всем заслушивания отчетов чиновников, а с постановки проблемы.

- Собственник имеет квартиру как зарегистрированную недвижимость. Однако если в много­этажке не оформлен кондоминиум, то, значит, общедомовая собственность за этим жильцом не закреплена. Получается, если собственник квартиры юридически не владеет общедомовым имуществом, то и не обязан оплачивать расходы на его содержание, - привел юридическую коллизию Жаббаров, чем немало озадачил участников форума. - Сейчас ОСИ регистрируют без образования кондоминиума! А ведь это может привести к негативным последствиям!

Я же приведу красноречивый пример на обозначенную тему. В прошлом году управление градостроительного контроля Алматы проиграло суд против одного из городских кальян-баров. Судья Алмалинского райсуда №2 Гульмира АЙТЖАНОВА пояснила тогда: организатору бара необходимо было получить не менее двух третей голосов одобрения от общего числа собственников помещений дома. Но раз здание официально не зарегистрировано как кондоминиум, то у жильцов нет права давать или не давать свое согласие, это вообще не их имущество (см. “Нет кондоминиума - до свидания!”, “Время” от 16.11.2021 г.).

Жаббаров отметил и такую проблему. Если потребитель не платит энерго-, тепло- или водоснабжающим организациям, то его могут отрезать от услуг, взыскать через суд долг уже по одному только общественному договору. А председатель КСК или ОСИ по закону не вправе подать в суд на собственника квартиры за то, что он не платит расходы на содержание дома, если дом не оформлен как кондоминиум. Однако даже судьи закрывали глаза на этот факт и выносили решения в пользу председателя КСК, не потрудившегося оформить кондоминиум!

После Жаббарова наступила минута молчания. Желающих выступить не было. Пришлось, как в школе, вызывать к доске.

Замруководителя городского управления жилищной политики Нурбол КАЖИН не смог принять участия в обсуждении подконтрольных ему проблем и отправил вместо себя главного специалиста Дастана МАУСЫМБАЕВА.

- Кондоминиум - это форма собственности общего имущества. ОСИ - форма управления много­квартирным домом. При создании ОСИ регистрация объекта кондоминиума особой роли не играет. Форма управления и форма собственности друг другу не мешают, - разъяснил он как сумел. - То есть департаменты юстиции при регистрации ОСИ как юрлиц не смотрят, оформлен кондоминиум или нет. Если протоколы соответствуют законодательству, кворум соблюден, то уже создают ОСИ.

- И все же! - не унимался Жаббаров. - Что указывают в том же самом протоколе, отправляя документы на регистрацию ОСИ? Сбор взносов на содержание общего имущества объекта кондоминиума. Так требует закон. А если за жителем не закреплена эта собственность в виде кондоминиума, как можно собирать деньги? Это пробел в законе, противоречие! Пока за жильцом юридически не закреплено право на владение общим имуществом, то он и не обязан платить!

И действительно, достаточно заглянуть в обновленный закон, чтобы понять: везде, где стоят слова “общее имущество”, рядом значится и “объект кондоминиума”: “общее имущество объекта кондоминиума”. Эти понятия неразделимы. Получается, де-юре нет кондоминиума - нет и имущества.

Между тем, согласно Гражданскому кодексу, за содержание общего имущества платят не участники кондоминиума, а именно собственники помещений (квартир) дома. Это отдельно прописано в статьях 188, 189 ГК. Кто является собственником, с того потом и взыскивают в суде долги.

То есть противоречий в законодательной базе - целое море!

- По новому закону кондоминиум в новых домах регистрирует застройщик сразу после сдачи их в эксплуатацию. Но в старых домах кондоминиум - это ответственность жителей. Два собственника квартир могут обратиться в “Правительство для граждан” и сделать это, - возразил было Маусымбаев.

Как же! Сплошь и рядом сознательные граждане прям так и жаждут зарегистрировать кондоминиум! Кого смешим?!

Хотя, конечно же, есть отдельные суперсознательные элементы, которые хотят, но им то и дело палки в колеса вставляют. Вот и простые жильцы многоэтажек, которых подключили к онлайн-конференции, в пух и прах разбили воображаемые представления чиновника о суровой реальности.

- Да что вы говорите! Застройщик не зарегистрировал кондоминиум на жилом комплексе “Абая 130”, хотя по закону должен был сделать это. Жители сами оформили кондоминиум, хотя им шесть раз (!) отказывали! Только в апреле этого года мы наконец добились регистрации, хотя наше ОСИ существует уже два года! - заявила представитель нового органа управления жилого комплекса.

Снова наступила минута молчания. А после нее главный специалист отдела коммунального хозяйства акимата Бостандыкского района Ерулан СЕЙДАЛИЕВ, которому дали слово, и вовсе признался, что он никогда не занимался вопросами по созданию кондоминиума и даже не знает, как это делается.

После этой “заминки” поддержать высокое собрание решила я своим вопросом:

- Новый закон дает возможность включать в кондоминиум и земельный участок; тогда он будет принадлежать жителям, и они должны будут нести расходы на его содержание. Однако пока участок не оформлен, он принадлежит государству. А значит, и убирать дворы, которые не оформлены как кондоминиумы, должны власти, а не жители. Почему тогда полицейские за мусор во дворах штрафуют КСК и ОСИ?

- Правильно, земельный участок можно включить в состав объекта кондоминиума, - подтвердил Маусымбаев. - Касательно уборки дворовой территории. Мы всем районам нашего города дали поручение предоставить методику расчета по своим территориям. Сейчас все эти моменты обсуждаются с управлением экономики. Если бюджет выделят, тогда уже уборка дворовой территории будет за счет местных исполнительных органов.

- А почему раньше этого не было, еще при КСК? Ведь и тогда дворы не входили в кондоминиум! - возмутился Жаббаров, сам отработавший председателем ПКСК более 10 лет.

В общем, ни один представитель районных акиматов не смог сказать о кондоминиумах хоть что-либо внятное и полезное. Они как мантру твердили про важность регистрации ОСИ и ПТ, про пассивность жителей, про сопротивление КСК…

Поэтому об этом расскажем мы. Во-первых, сегодня регистрация кондоминиума в отличие от прошлых лет упрощена и бесплатна. Во-вторых, кондоминиум позволит сохранить подвалы и чердаки многоэтажек в собственности жильцов, не допустить незаконную продажу или сдачу в аренду этих нежилых помещений. Кроме того, кондоминиум препятствует и уплотняющей застройке - одной из самых острых проблем наших городов. Каким образом? Зарегистрируйте за своим домом прилегающий участок. Да и льготный кредит на капитальный ремонт многоэтажки не дадут без кондоминиума - это уже в-третьих. Скорее всего, не заменят и лифт в многоэтажке, если общее имущество не оформлено должным образом.

Между тем АО “Казцентр ЖКХ” на наш вопрос, можно ли зарегистрировать ОСИ и ПТ без кондоминиума, ответило, что можно: “Порядок регистрации объединения собственников имущества определен приказом министра юстиции о регистрации юридических лиц и не требует обязательного наличия кондоминиума. Оформленный кондоминиум не является обязательным требованием и при подписании договора с простым товариществом. Государственные услуги по регистрации ОСИ и кондоминиума оказывают отдельно друг от друга”.

Однако в Мининдустрии и инфраструктурного развития утверждают, что регистрация кондоминиума обязательна, а не по желанию, правда, наказания за то, что кондоминиум не зарегистрирован, нет. Никто не может заставить собственников квартир в принудительном порядке зарегистрировать кондоминиум. Есть только последствия, которые ­аукаются жильцам, когда их общее имущество в итоге оказывается проданным третьим лицам или предоставлено арендаторам-коммерсантам, отравляющим жизнь.

Так кто же внятно ответит на вопрос: кондоминиум в законе или все-таки нет? Думаю, что однозначного ответа на этот вопрос в сегодняшних реалиях нет. И надо снова вносить поправки в законодательство...

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы