Квадратные метры - в законе?

Да, именно потребность в жилье в этом году оказалась ошеломительной. Количество сделок за январь - октябрь в Казахстане увеличилось на 89%, а 2021 год еще не окончен. Большая заинтересованность в квадратных метрах подтянула за собой и рост предложений. В активную стройку и продажи кинулись не только известные стройкомпании, но и новички. Эксперты отмечают: на рынке появилось много недобросовестных девелоперов, которые работают вне закона. К чему может привести такая лихая стройка?

Строительство в Казахстане действительно идет лихо. Только за девять месяцев в республике подняли и сдали 10,4 миллиона квадратных метров жилья, всего же в этом году девелоперы планируют построить 17 миллионов квадратных метров. Спрос на новое жилье будет, уверены застройщики. За этот год количество сделок купли-продажи по первичке только в Нур-Султане выросло на 20%. И это не предел - интерес к новостройкам сохранится.

- У нас обеспеченность населения жильем все еще находится на низком уровне. Тот процент, который транслируется ООН и закреплен у нас, это 31 квадратный метр на человека, еще не достигнут. И достичь этого показателя нам удастся, наверное, только в ближайшие 10 лет. Плюс ко всему рождаемость у нас растет. Поэтому спрос будет поддерживаться, - привел свой анализ президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор МИКРЮКОВ.

Но это на перспективу. А большие продажи в этом году сложились в силу других причин. Одна из них - возможность досрочного использования пенсионных накоплений. Свободные деньги казахстанцы по большей части вложили именно в недвижимость. Но эксперты отмечают, что на первичный рынок строительства приток пенсионных средств повлиял не так сильно. Их “распечатка” больше сказалась на сделках по вторичке. Основной ажиотаж на рынке возник в результате отложенного спроса после коронакризисного тайм-аута.

- Люди что-то зарабатывают и хотят сохранить свои деньги. И они думают, что делать: евро купить или доллар? Но валюта тоже сейчас нестабильна. И в данном случае квартира стала инструментом инвестирования, хранения денег. Люди думают: ладно, куплю квартиру, буду сдавать в аренду, - считает финансист Расул РЫСМАМБЕТОВ.

Интерес к рынку недвижимости подогрел и рост ее стоимости. Фундаментом для ценового скачка на первичку стало удорожание стройматериалов, а в себестоимости квадратного метра они занимают 50%. Ценник взлетел по основным капиталоемким позициям.

- С февраля этого года арматура подорожала на 26% - с 331 000 тенге до 450 000, и цены продолжают расти. Цемент вырос до 30%, тренды на рост также сохраняются. Сейчас уже большинство цементных заводов заявило, что цена поднимется еще на 10%. Минеральная плита более чем на 100% подорожала. Раньше она стоила 23 000, сейчас - 48 000 тенге. Щебень именно в Нур-Султане, Актау и Атырау подорожал на 100%, с 3600 тенге до 7650. И опять же, есть тенденция к росту, - подсчитал Виктор Микрюков.

Причем прайс-лист на стро­ительные материалы производители подкорректировали именно после того, как началась активная посткризисная стройка. На большой запрос отреагировали и цены на мировом рынке. Учитывая, что большую часть продукции мы импортируем, то пришлось и нашим застройщикам подстраиваться под новые реалии. В итоге себестоимость строительства, по признанию Виктора Микрюкова, за год выросла на 25%, а квадратный метр строящегося жилья стал выше на 10-12%. Такой ценовой ажиотаж спровоцировал быстрые продажи жилья. Теперь, чтобы удовлетворить потребность рынка, строить приходится еще больше. Рекламы о запуске нового проекта ЖК в интернете хоть отбавляй.

- Объемы предложения новостроек действительно увеличились за год более чем на 70%. Это очень высокий рост. И, что немаловажно, он обусловлен появлением и активностью мелких застройщиков, которые начали строить свой первый либо второй жилой дом, - рассказал Виктор Микрюков.

Небольшой кейс реализованных проектов, малознакомый бренд, несложившаяся репутация... Казалось бы, все это должно смутить клиента. Но многие покупатели готовы закрыть глаза на явные минусы девелопера, когда дело касается интересной цены. Иногда она ниже рыночной на 30-50 тысяч тенге за “квадрат”.

- Цены ниже рыночных у мелких компаний возникают из-за экономии на стройматериалах, низкого качества строительства. Некоторые компании также могут работать по типу пирамиды, продавая в рассрочку и привлекая 5-20% первоначальных средств от стоимости квартиры. Недостающие денежные средства для достройки объектов застройщики привлекают с новых проектов, и таким образом работает принцип пирамиды. И еще одна немаловажная статья экономии - это низкие накладные расходы. Многие девелоперы не получают лицензию договора долевого участия (ДДУ) - это разрешение, которое позволяет застройщику законно привлекать деньги дольщиков на завершение объекта, - пояснил Виктор Микрюков.

На получение такой лицензии могут рассчитывать только те девелоперы, которые смогли подтвердить свою надежность. Она выражается в нескольких критериях: партнерские отношения с банком второго уровня, который гарантирует, что у застройщика не возникнет проблем с деньгами, наличие готового каркаса будущего дома. Специалисты акиматов также анализируют опыт и квалификацию компании, наличие всех необходимых документов на строительство. Большим преимуществом для покупателя станет наличие у девелопера официального документа от Фонда гарантирования жилищного стро­ительства (ФГЖС). В этом случае у дольщика может быть стопроцентная уверенность в том, что его дом будет достроен несмотря ни на что. Кстати, увидеть список компаний, которые работают по закону, можно на сайте ФГЖС и городских акиматов. Здесь же можно изучить и тех, кто попал в черный список.

- В Алматы порядка 70% застройщиков работают в рамках закона о долевом строительстве. Если говорить о Нур-Султане, то в столице официально реализуют свои проекты около 40% компаний. Если брать такие города, как Усть-Каменогорск, Караганда, Петропавловск, Костанай, там практически 100% объектов ре­ализуется в обход закона, - отметил Виктор Микрюков.

Те, кто работает вне закона, обычно вместо договора о долевом участии могут предложить покупателю на подпись другие варианты: договор бронирования, предварительный договор, договор цессии, новации или займа. Но все эти документы, предупреждают специалисты, не являются гарантом безопасной сделки. Покупателя защитит только договор долевого участия, который после подписания обеими сторонами регистрируется в цифровой системе “Казреестр”.

- Недобросовестные застройщики, которые работают без лицензии и договора ДДУ, не подвержены мониторингу, им нет необходимости соблюдать закон. У них есть возможность уходить в двойные продажи. Застройщики, обходящие закон, “шалят” с продажами. То есть клиент приходит в офис и ему в отделе продаж говорят: “Вот квартира, она стоит 35 миллионов, мы тебе ее продадим за 32, но при этом ты должен подписать договор, в котором в графе “цена за квартиру” будет прописана сумма в 10 миллионов тенге. Остальное ты вносишь наличными деньгами в кассу”. Такими схемами пользуются очень многие. Это получается снижение налогооблагаемой базы, уход от налогов. Это риски для дольщика и для государства, - делится Виктор Микрюков.

Работа вне закона, отсутствие опыта в индустрии, одновременный запуск нескольких проектов, искусственное занижение цены для покупателя… Все эти факторы, которые создают сомнительные строительные фирмы, в итоге могут сформироваться в одну пессимистичную картину, считает Виктор Микрюков.

- Когда инфляция исторически высокая, и она сильно влияет на рост себестоимости строительства, а застройщики при этом выпускают большое количество проектов в продажу по старым ценам, - все это может привести к трагическим последствиям для многих дольщиков. Застройщики могут не справиться с постоянно растущей себестоимостью, и привлеченных средств от дольщиков может не хватить на достройку объектов, - считает Микрюков.

Как следствие, в республике могут появиться новые долгострои, а вместе с ними и дольщики, которые останутся без жилья. По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, только в столице сейчас насчитывается более 10 тысяч человек, которые много лет ждут свои квартиры. С проблемами недостроя могут столкнуться еще 12 тысяч дольщиков, которые вложились в сомнительные проекты. Как защитить рынок от проблемных проектов?

- По мне, так произошла классическая ситуация: слабость регулирования способствовала появлению мошенников. Не тех, которые взяли деньги и убежали, а тех, что сильно оптимизируют затраты, экономя на тех же стройматериалах. В итоге их покупатели получат дома, в которых невозможно жить. Поэтому акиматам нужно усилить контроль за строящимися объектами в городе. Ведь представители любого акимата могут объехать свой район, город, узнать, что строится законно, а что нет, наладить постоянный мониторинг, - уверен Расул Рысмамбетов.

- Рынок первичного жилья должен перейти в прозрачное и законное русло. Все объекты должны получать лицензию на привлечение средств дольщиков. Все сделки ДДУ должны регистрироваться в системе “Казреестр”. В конце концов, необходимо ужесточить требования и контроль за нарушением закона о долевом строительстве. За его нарушение предусмотреть уголовную ответственность. Нужно ввести также запрет на рекламу объектов жилой недвижимости без разрешительных документов для поставщиков рекламных услуг и возможность проверки информации на цифровых порталах, - предлагает Виктор Микрюков.

Жесткий контроль, считают экс­перты, - это наиболее эффективная мера в очистке индустрии от недобросовестных девелоперов. Ведь итоги их деятельности, - а в большинстве случаев это брошенные стройки - станут проблемой не только для потребителей, но и для акиматов. Им потом вместе с дольщиками придется думать о том, как реабилитировать долгострои.

Елена БАХАРЕВА, Алматы