Сдадим жильё семейной паре без детей и животных…

Недавно Министерство индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) подтвердило статистикой уже известное всем положение вещей: теневой рынок аренды жилья в Казахстане составляет 60-70 процентов от общего объема. Такие данные приведены в концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры, разработанной ведомством. Большинство владельцев сдают свои квартиры и не платят налоги. То есть поступают незаконно, а зарабатывают нелегально. А ведь деньги, которые получает арендодатель от сдачи жилья в аренду, согласно Налоговому кодексу считаются имущественным доходом. Отказ от оплаты налогов с имущественного дохода грозит наказанием: в первый раз - предупреждение, во второй раз - штраф в размере 15 МРП. Об этом сказано в Административном кодексе.

Как отмечают в МИИР, действующий налоговый режим предлагает два варианта законной сдачи жилья в аренду. Первый: зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и платить по упрощенной декларации или по патенту. Второй: не регистрировать ИП, ежегодно декларировать индивидуальный подоходный налог (ИПН) по форме 240, при этом ежемесячно оплачивать единый совокупный платеж (1 МРП - для городов, 0,5 МРП - для сел).

Несмотря на все эти упрощения, большинство казахстанцев продолжают сдавать жилье тайно, не делясь своим доходом с государством. Наказание редко настигает нарушителя. Специальных проверок никто не устраивает. Да и вторгаться в квартиру без санкции прокурора и предъявленного обвинения полиция не имеет права. Только во время жалоб, преступлений и прочих неприятностей выясняется, что квартира сдается нелегально.

Отсутствие наказания позволяет чувствовать себя хозяином положения. Арендодатели совершенно не боятся искусственно повышать цены на рынке арендного жилья. По данным министерства, арендная плата в среднем по Казахстану в июне 2021 года выросла против июня 2020-го на 12 процентов, до 1764 тенге за 1 кв. м жилья.

Попробуем забить в поисковике “аренда однокомнатной квартиры на длительный срок в Алматы”. Сервис выдает 160 объявлений. Цены на однокомнатные квартиры с санузлом и кухней даже в отдаленных микрорайонах города (“Думан”, “Айнабулак”) начинаются от 100-120 тысяч тенге. Дешевле предлагают только комнату в общежитии (без туалета и кухни) площадью 18-20 кв. м, где-нибудь в подвале.

Чем ближе квартиры к центру и к вузам, тем они дороже. К примеру, однушки в микрорайне “Коктем”, который находится через дорогу от КазНУ, стоят 150-200 тысяч тенге в месяц.

Студентам, приехавшим в новом учебном году из других регионов и аулов, жилье за такие деньги не по карману. Они отмечают, что в этом году аренда квартиры подорожала примерно на 30-50 тысяч тенге в месяц. Главные причины - возвращение к привычному офлайн-обучению и нехватка общежитий. Места в них распределяют согласно приказу министра образования и науки “Об утверждении правил распределения мест в общежитиях государственных организаций образования” - сначала обеспечиваются социально уязвимые студенты, потом победители и призеры международных олимпиад, затем первокурсники, поступившие по гранту. Остальные могут заселиться, если остались места. Но обычно шансов нет.

В прошлом году Министерство образования и науки заявляло, что дефицит мест в студенческих общежитиях составляет 85 тысяч. За последние два года этот показатель удалось сократить лишь на 6 процентов. В 2020-м планировалось ввести 10 тысяч мест. Получилось ли это осуществить, учитывая ограничительные меры из-за коронавируса? Пока не известно. Ответ на наш запрос по студенческим общежитиям МОН нам еще не предоставило. Но в ведомстве уверяли, что с 2023 года начнут размещать в общежитиях всех нуждающихся.

Есть и другие причины того, что стоимость съемных квартир в Казахстане так переоценена. Экономист, директор Public Policy Research Center Меруерт МАХМУТОВА разъясняет:

- Отсутствие разнообразных инструментов для сбережений стимулирует граждан вкладываться в недвижимость. Цены на нее взлетели, теперь это влияет и на рост арендной платы. Кроме того, весь прошлый пандемийный год учеба была онлайн, поэтому арендодатели понесли убытки, которые надеются отбить сейчас через повышение цен. Около 80 процентов вузов страны находятся в Алматы, что делает его притягательным для молодежи, и, соответственно, растет востребованность в жилье. Еще по результатам исследования в 2012 году внутренней миграции на примере Алматы мы, Public Policy Research Center, рекомендовали центральным и местным органам строить общежития для студенческой и рабочей молодежи. Но даже в тучные годы при высоких ценах на нефть этот вопрос не решили. Общежитий не хватает, поэтому студентам приходится рассчитывать лишь на рынок жилой недвижимости, который лихорадит с начала года.

Директор ТОО “Центр оценки Алматы” Бауыржан БЕКТАЕВ подтверждает: обычно в конце августа и до середины октября растет спрос на аренд­ное жилье.

- Помимо сезонности есть и другие причины роста цен. Одна из них - закредитованность собственников жилья. Как часто бывает, люди покупают квартиры специально под сдачу в аренду, чтобы через 10-15 лет окупить жилье и поселить в нем своих выросших детей. За кредит же надо платить! Еще одна причина - высокая стоимость приобретения жилья, которая сформировалась за счет государственных кредитных программ и возможности населения изымать пенсионные накопления для приобретения недвижимости. Нельзя не учитывать и такой фактор, как улучшение качества недвижимости (ее новизна). Это также влияет на более высокую стоимость аренды.

Кроме того, эксперт отмечает, что перевод многих организаций в онлайн-формат тоже влияет на рост цен.

- Многим работникам, которых перевели на онлайн-формат и которые теперь вынуждены работать из дома, важен комфорт, и они готовы за него платить. Это также является катализатором цен, - заключил Бектаев.

Директор риелторской компании Марина ГРУШИНА отметила: тем, кто хочет снять квартиру, стоит быть бдительным. Красивые картинки не всегда соответствуют действительности.

- Существующий фонд рынка аренды жилья выглядит менее презентабельно, и цены на него изначально выше, чем пуб­ликуют в сети. Как участники рынка, мы видим, что на рекламных площадках, появляются фейковые объявления о сдаче привлекательных квартир по приемлемым ценам, которые якобы идут от риелторских компаний. Они собирают небольшие суммы денег с неопытных арендаторов - по 5-10 тысяч тенге, предоставляя им список квартир, якобы подходящих для съема. Арендаторы оплачивают такой информационный договор, потом оказывается, что этих квартир не существует, а вернуть деньги уже невозможно. Из-за таких объявлений на рынке складывается неверное представление о ценах. В действительности сейчас стоимость аренды квартир резко взлетела. Я думаю, этот период будет длиться до середины сентября, потом цены стабилизируются.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы